3.2. Обработка анкетных данных

Обработка анкет начинается с анализа правильности заполнения данного бумажного носителя. Отбрасываются анкеты, в которых более 20 процентов заполнено не по требованиям.

Дальнейшая обработка проводится при помощи «экспертной составляющей». Метод используемый при обработке и составлении анкетного материала и называется «Метод анализа иерархии».

Иерархия - это система наслаиваемых уровней, каждый из которых состоит из многих элементов или факторов. Центральным вопросом на языке иерархии является следующий: насколько сильно влияют отдельные факторы самого низкого уровня иерархии на верхний уровень - общую цель. Неравномерность влияния по всем факторам приводит к необходимости определения интенсивности влияния, иначе - приоритетов факторов (удельных весов).

Определение приоритетов факторов низшего уровня относительно цели может быть сведено к последовательности задач определение приоритетов для каждого уровня, а каждая такая задача – к последовательности парных сравнений. В массовой кадастровой оценке рассмотрена трехуровневая иерархия:

1 уровень – интегральные факторы;

2 уровень – групповые факторы;

3 уровень – оценочные факторы (см. выше).

В анкете экспертам предлагается сравнивая все показатели попарно между собой определить их вклад (Вi) в стоимость относительно каждого вида использования указанного в классификаторе видов использования. Аналогично находим поправочный коэффициент (Кт), который используется в дальнейших расчетах, если при помощи совместной работы двух частей невозможно получить результаты оценки. Коэффициент Кт – коэффициент удельного веса видов функционального использования.

После проведения анализа города Тутаева Ярославской области, объект оценки был разбит на 6 территориальных зон, которые включают в себя 13 видов функционального использования земли. В таблице 5 указаны 13 видов использования земель. Данный классификатор был разработан с использованием Системы классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятой и введенной в действие приказом по Госкомзему России от 22.11.99 за № 84.

Разработчиками установлено, что возможно объединить в одну группу нескольких видов функционального использования (например, УПКСЗ № 5,6,7 и т.д.) с целью установления для группы общего УПКСЗ. Такое объединение служит для эффективного использования трудовых и финансовых ресурсов, а также сокращение сроков выполнения работ.

Таблица 5

Перечень видов функционального использования

Вид функционального использования земель	№ УПКСЗ
Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки	1
Земли под домами индивидуальной жилой застройкой	2
Земли дачных и садоводческих объединений граждан	3
Земли гаражей и автостоянок	4
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса	5
Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами	6
Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи	7
Земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения	8
Земли под военными объектами	9
Земли под зданиями (строениями) рекреации	10
Земли сельскохозяйственного использования	11
продолжение таблицы 5
Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)	12
Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли – резерв)	14

Примечание. Для города Тутаев не выделены земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности, имеют номер 13 Удельного Показателя Кадастровой Стоимости Земель (УПКСЗ).

На данном этапе определяется коэффициент территориальных зон для оцениваемого города. Необходимость введения величины коэффициент территориальной зоны (Кн.тз) объясняется следующими обстоятельствами. В условиях неразвитости земельного рынка, когда официально зарегистрированные цены сделок с землей далеки от действительных рыночных, и информация об этих сделках ненадежна, базовую стоимость земли вычисляют на основе данных квартирного рынка, когда стоимость земли определяется на основании техники остатка. Таким образом, базовая стоимость земли в территориальной зоне содержит в себе информацию о качестве соответствующей территории для целей жилищного строительства. Следовательно, для целевого использования отличного от жилья, необходимо определить значение базовой стоимости, которое затем нужно скорректировать на качество земельного участка расположенного в квартале для конкретной функциональной зоны. Тем самым вычисление Кн.тз определяет приведенное качество конкретной функциональной типологии, расположенной в данной территориальной зоне относительно градостроительной ценности данной территориальной зоны под жилищное строительство.

В таблице 6 приведены веса для объекта оценки - города Тутаева. Из таблицы видно, что эксперты на первое место поставили зону рекреации и особо охраняемых объектов с максимальным весом 0,293, так как город представляет собой историческую ценность, имеет много памятников архитектуры и зодчества.

Затем определяются веса оценочных показателей и их отбор для дальнейшего использования при оценке населенного пункта.

Определение весов простых отобранных показателей осуществляется с использованием Метода анализа иерархий (Т. Саати), основанного на принципе парных сравнений.

Таблица 6

Территориальные зоны	Вес
Зона жилой застройки	0.123
Зона общественно-деловой застройки	0.229
Зона производственной застройки инженерной и транспортной инфраструктуры, связи	0.167
Зона рекреационных объектов и особо охраняемых природных территории и природных объектов историко-культурного назначения	0.293
Зона сельскохозяйственного использования	0.045
Зона военных объектов и иные зоны режимных предприятий, а также зоны специального назначения	0.144

Исследования с компьютерной обработкой результатов анкетирования позволяют выделить наиболее значимые ценообразующие факторы для всех исследуемых видов целевого использования участков, а также получить количественные характеристики веса, вклада каждого из выделенных наиболее важных ценообразующих факторов в стоимость земельного участка.

Наиболее удобным и эффективным для анализа факторов ценообразования кадастровой стоимости земельного участка представляется применение иерархической системы критериев, когда при анализе объекта оценки выбирается ряд интегральных показателей:

I. Природно-геологические и экологические условия территории кадастрового квартала

II. Инженерно-технические условия эксплуатации территории кадастрового квартала

III. Транспортные условия расположения территории кадастрового квартала

IV. Социально-культурные условия территории кадастрового квартала

V. Градообразующее значение кадастрового квартала

VI. Правовые условия землепользования на территории кадастрового квартала

VII. Экономическое развитие территории кадастрового квартала

Каждый из этих показателей может характеризоваться рядом простых единичных показателей. Между уровнями единичных и интегральных показателей может находиться уровень промежуточных показателей. Один и тот же единичный показатель в иерархической системе критериев может влиять на различные интегральные и промежуточные показатели.

Применение метода анализа иерархий Т.Саати позволяет определить приоритеты и роль (весовые значения) отдельных оценочных критериев (рентных факторов местоположения участка) в структуре более высокого в иерархическом плане уровня оценочных показателей. По объекту оценки определяются весовые значения отдельных оценочных показателей в промежуточных показателях, затем, поднимаясь на следующий уровень иерархии и, используя знания о весовых значениях промежуточных показателей в интегральных показателях, рассчитываются значения весовых коэффициентов отдельных рентных показателей в интегральных показателях.

Обработка данных в таком ключе проводится для каждой группы целевого использования. Полученные табличные формы явились исходными для дальнейших расчетов, в частности, для определения соответствующих “весовых” коэффициентов по этим группам показателей. Эта работа выполняется с применением стандартного “Excel”.

На основании представленных данных проводится отбор наиболее значимых показателей для оценки стоимости земли конкретного вида землепользования. На основании заполненных экспертами анкет, отбираются те промежуточные оценочные показатели, приоритеты которых близки к единице и объективно важны для соответствующего целевого использования участка.

После проведения предварительного отбора, промежуточные показатели подвергаются масштабированию (общая сумма вклада отобранных промежуточных показателей в кадастровую стоимость снова становилась равной 100%).

У отобранного промежуточного показателя проводится соответствующий отбор среди “его” простых оценочных показателей, вес которых в кадастровой стоимости равен 0,5% и более (см. приложение 2). Отобранные простые оценочные показатели также подвергаются перемасштабированию (общий вклад в отобранный промежуточный показатель равен 100%).

Далее был определен “вес” в “кадастровой стоимости” у каждого отобранного простого оценочного показателя. Эти операции выполняются для всех видов целевого использования земельного участка.