60. Основні елементи порівняння

2 – елемент порівняння – умови продажу об’єкта нерухомості (продаж може бути вільним і вимушеним)

3 – стан ринку. Цей елемент порівняння дозволяє виявити вплив фактора часу на рівень цін продажу об’єктів нерухомості.

4 – місце розташування об’єктів нерухомості, яке зумовлює виникнення рентної складової вартості об’єкта нерухомості;

5 – фізичні характеристики нерухомості (розміри, якість матеріалів, заг вигляд, рівень зносу)

6 – економічні хар-ки нерухомості (умови оренди, строки оренди, розмір орендної плати)

7 – використання нерухомості – не можна порівнювати два об’єкти нерухомості, один з яких після продажу може використовуватись не так як об’єкт оцінки;

Компоненти вартості, що не оцінюються.

61. Відновна вартість за аналогами

Оцінка обєкта нерухомості проводиться на основі порівнянні оцінюваного об’єкта з об’єктом аналогом. Для порівняння приймаються тільки ті об’єкти, які створені в конкретний поточний період часу. Використ дані щодо відновної вартості об’єктів аналогів, яка розрах як кошторисна вартість будівництва проекту. Якщо оцінюваний об’єкт і і об’єкт аналог аналогічні, то відновна вартість об’єкта аналога і буде складати оцінювану вартість об’єкта оцінки. Якщо мають місце відмінності необхідно проводити процедуру корегування їх вартості:

Методи корегування вартості:

1. лінійне корегування вартості;

V_o=V_a*P_o/P_a

P_o – кількісне значення досліджуваного параметра об’єкта оцінки;

P_a – кількісне значення ідентичного параметра об’єкта аналога

Після цього отриману відновну вартість об’єкта корегують на величину зносу.

Таке корегування вартості здійснюють якщо об’єкти відрізняються легковимірним параметром (площа та ін.). Якщо відмінності мають важко вимірний х-р, то корег варт проводять на основі експертних баз даних

V_o=V_a*k

k - коефіцієнт, який враховує вплив того чи іншого параметра на вартість обєкта

62 . Метод порівняння продажів.

Даний метод заснований на зіставленні і аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основоположним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, що свідчить, що за наявності на ринку декількох об'єктів інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності. Під корисністю розуміється сукупність характеристик об’єкту, визначальних призначення, можливість і способи його використання, а також розміри і терміни одержуваного в результаті такого використання доходу. Даний метод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості зіставної і достовірної інформації по недавно минулих операціях.

Цей метод вимагає бази даних по досконалих операціях, що включає інформацію про умови і ціни операцій, продавців і покупців.

Класичний аналоговий метод. Грунт. на прямому використанні цінової інформації про раніше продані об’єкти нерухомості, подібні до оцінюваного об’єкта.

Перевага у тому, що що він забезпечує об’єктивність, достовірність і повну ринкову орієнтацію процесу оцінки об’єкту нерухомості.

Складності( недоліки) методу – чим більше хар-к об’єкта нерухомості треба враховувати, тим ваще сформувати достовірну вибірку об’єктів. Крім того оцінювані об’єкти і об’єкти аналоги мають багато відмінностей, які важко врахувати і оцінювач здійснює складні процедури корегування вартості об’єкта нерухомості.

Вартість об’єкта нерухомості визн за формулою:

V₀=V_u*f(k)

f(k) – комбінація коеф, які враховують відмінності хар-к оцінюваних об’єктів і об’єктів аналогів.

Метод інвестицій

Вик у тих випадках коли необхідно оцінити вартість об’єктів нерухомості переданих власником в оренду наймачам, які платять орендну плату.

Розмір орендної плати при цьому визначається шляхом порівняння з подібними величинами дохідності на інших об’єктах аналогах. Крім того визначають коеф дохідності орендного бізнесу

V_он=П/К_д

П – прибуток, К_д- коеф дохідності.