52. Наведіть послідовність та правила вибор бази з уніфікованої системи баз оцінок

Всі бази оцінки зводяться до уніфікованої с-ми баз оцінки, яка включає такі види вартості:

• нормативна вартість;

• аналогова вартість – це вартість, визначена грошовою сумою, сплаченою за аналоговий об’єкт нерухомості при проведенні аналогічної угоди за аналогічних умов;

• витратна вартість – вартість, що визначається з використанням прямих проектно-кошторисних розрахунків витрат на будівництво об’єкта.

• Вартість майбутнього прибутку – вартість, яка визначається виходячи з очікуваних доходів.

При виборі бази оцінки використовують правила вибору бази:

1. вибір бази оцінки на основі нормативної вартості;

2. використовується у тих випадках, коли вимоги нормативної оцінки для операцій з певним типом нерухомості відсутні; потрібні дані продажу аналогічних об’єктів;

3. вибираються дві бази на основі витратного або доходного підходів.

53. Наведіть класифікацію методів оцінки об’єктів нерухомості

Для проведення оцінки майна в Україні застосовуються такі основні методичні підходи: витратний; дохідний; порівняльний.

витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення, метод балансової вартості.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу.За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів зміщення попиту та пропозиції. Він передбачає аналіз цін продажу та пропозиції подібного майна з відповідним користуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. Основні методи такі:

1. метод відновної вартості за аналогами;

2. метод порівняння;

3. метод інвестицій

Виділяють також нормативні методи.

54. Витратний підхід

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення, метод балансової вартості.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення). Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.