2.9.2. Жилищный накопительный кооператив

Жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей своих членов в жилых помещениях путем объединения членами паевых взносов.

Его деятельность заключается в привлечении и использовании денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование, а после внесения в полном размере паевых взносов - в собственность членам ЖНК.

Правовые, экономические и организационные основы деятельности ЖНК определены Законом N 215-ФЗ.

ЖНК создается по инициативе не менее чем 50 и не более чем 5000 человек без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом. Высшим органом кооператива является общее собрание его членов. Другими органами кооператива являются:

- правление;

- ревизионная комиссия (ревизор);

- исполнительные органы.

Наименование ЖНК должно содержать слова "жилищный накопительный кооператив". Юридические лица, не отвечающие требованиям Закона N 215-ФЗ, не вправе использовать в своих наименованиях слова "жилищный накопительный кооператив".

Кооператив имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных ЖНК от осуществляемой им предпринимательской деятельности, служащей достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим целям, а также иных не запрещенных законом источников.

ЖНК не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Кооператив должен иметь круглую печать, содержащую его полное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. Печать может содержать также его фирменное наименование на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностранном языке. ЖНК вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства индивидуализации.

Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах своих паенакоплений.

По общему правилу членом ЖНК может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме.

Кооператив обязан вести реестр своих членов, где должны содержаться следующие сведения:

- фамилия, имя, отчество члена кооператива;

- паспортные данные или данные иного удостоверяющего его личность документа;

- почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена;

- форма участия в деятельности кооператива;

- иные предусмотренные уставом сведения.

Члены ЖНК несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за такое нарушение определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки внесения взносов.

Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для их внесения, по день внесения, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.

Кооператив действует на основании устава, утверждаемого общим собранием. Изменения в устав вносятся по решению общего собрания.

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован в юридическое лицо иной организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Если число членов кооператива превысит установленный Законом N 215-ФЗ предел, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения по требованию федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц, или федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

При реорганизации кооператива его права и обязанности переходят к его правопреемнику в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом кооператива, которые должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников. Если разделительный баланс не дает возможность определить правопреемника, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по всем обязательствам реорганизованного кооператива перед его кредиторами.

Член реорганизованного кооператива становится членом одного из вновь возникших кооперативов в порядке, установленном решением о реорганизации, принятым общим собранием, а в случае разделения или выделения кооператива - по решению суда в соответствии с его решением.

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений ЖНК вправе:

- привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

- вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в т.ч. в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

- приобретать жилые помещения;

- привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном п. 3 ст. 47 Закона N 215-ФЗ.

Кроме того, ЖНК вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не противоречащие законодательству Российской Федерации услуги.

Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в его резервный фонд и при достижении указанным фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между его членами пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.

Иную деятельность, за исключением предусмотренной Законом N 215-ФЗ, ЖНК осуществлять не вправе (п. 1 ст. 3 Закона N 215-ФЗ).

Для расчетов по операциям, связанным с деятельностью по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, кооперативом открывается отдельный банковский счет. На него зачисляются денежные средства, предусмотренные ст. 23 Закона N 215-ФЗ, а также доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности.

Списание или выдача денежных средств с указанного банковского счета допускается только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, в т.ч. для выплаты действительной стоимости пая выбывшему члену кооператива.

Согласно ст. 23 Закона N 215-ФЗ на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений он вправе использовать:

- паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских и членских взносов;

- субсидии и субвенции;

- кредиты и займы, получаемые кооперативом;

- средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;

- добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов ежегодно. Годовое общее собрание проводится в сроки, устанавливаемые уставом, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года.

На годовом общем собрании должны решаться вопросы об избрании правления кооператива, утверждении годового отчета и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Проводимые помимо годового общего собрания членов кооператива общие собрания являются внеочередными.

В случае выявления убытков кооператива, превышающих сумму, равную 25% паевого фонда, ревизионная комиссия (ревизор) или исполнительные органы кооператива обязаны потребовать созыва внеочередного общего собрания и правление обязано его созвать.

Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование своему члену, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.

Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых из паевого фонда на приобретение или строительство жилого помещения для своего члена, не может превышать размер его собственного паенакопления.

При недостатке указанных в п. п. 1 и 2 ст. 47 Закона N 215-ФЗ средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса его члена. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости его имущества.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества ЖНК.

ЖНК без предварительного решения общего собрания не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в его собственности жилых помещений, в т.ч. по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

Кроме того, кооператив не вправе:

- выдавать займы физическим или юридическим лицам;

- дарить жилые помещения;

- передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

- выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

- вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов.

Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на его приобретение или строительство. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

Кооператив не может принимать на себя обязательства, в т.ч. с отсрочкой или рассрочкой их исполнения, об уступке прав требований, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, способные привести к причинению убытков кооперативу или ухудшению финансовой устойчивости его деятельности.

При привлечении заемных средств в случае, предусмотренном п. 3 ст. 47 Закона N 215-ФЗ, договор займа (кредитный договор) должен быть одобрен до его совершения правлением кооператива, если размер займа (кредита) не превышает размер средств, которые кооператив вправе привлечь на приобретение или строительство жилого помещения в соответствии с указанной статьей.

ЖНК за счет взносов своих членов обязан формировать резервный фонд в порядке и размерах, предусмотренных Законом N 215-ФЗ и (или) уставом кооператива. Размер резервного фонда определяется уставом кооператива, но не может быть менее 1,5% размера его паевого фонда. Средства резервного фонда могут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.

Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором). Уставом ЖНК может быть предусмотрено проведение аудиторской проверки один раз в два года, если сумма активов его баланса не превышает на конец отчетного года 6 млн руб.