Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ОЦЕНКа ЗЕМЛИ.doc
Скачиваний:
130
Добавлен:
20.03.2016
Размер:
978.43 Кб
Скачать

4.4. Рыночная стоимость для существующего использования

4.4.1. Международными стандартами оценки допускается при оценке активов государственного сектора, применительно к России - земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, использовать показатель рыночной стоимости для существующего использования (РССИ)2.

4.4.2. Считается, что РССИ возникает из-за различных ограничений, установленных при использованииземель государственного сектора.

4.4.3. «Рыночная стоимость для существующего использования представляет собой расчетную сумму, за которую состоялся бы обмен незанятой земли, исходя из продолжения ее существующего использования, между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после проведения надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения»3.

4.4.4. Оценка РССИ земли, находящейся в государственной собственности, проводится в тех случаях, когдаограничения в использовании земли государственного сектора приводят к существенным различиям между рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом принципа наиболее эффективного использования и РССИ.

4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли

4.5.1. К основным факторам, влияющим на формирование рыночной стоимости земли, относятся:

- полезность, которая связана с ожиданиями доходов от использования земельного участка и, в свою очередь, зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов;

- ограниченность (дефицит) земли, которая выражается, в том, что на рынок может быть выставлено ограниченное количество земельных участков;

- спрос на землю, который выражается в том, что стоимость земли определяется платежеспособным уровнем покупателей (уровнем доходов населения);

- внешнее окружение и местоположение, которое создает различные виды полезности земельного участка;

- меры государственного регулирования, которые устанавливают ограничения в способах использования земли и, следовательно, получения дохода.

4.5.2. Эти факторы следует учитывать при проведении анализа наиболее эффективного использования земли и прогнозирования доходов от оцениваемого земельного участка.

  1. 5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли

5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли

5.1.1. При оценке единых объектов недвижимости применяется методы трех подходов определения стоимости:

  • затратного;

  • сравнительного;

  • доходного.

5.1.2. Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

5.1.3. При оценке земли, как территории или пространства, применяются только методы сравнительного и доходного подхода.

5.1.4. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.