30. 28. Оценка многолетних насаждений

28.1. К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год - сады, ягодники, виноградники. К многолетним насаждениям также относятся древесно-кустарниковая растительность полезащитных лесополос, городские зеленые насаждения.

28.2. Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов – сравнительным методом.

28.3. Для оценки многолетних насаждений наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков. Это связано с тем, что доходы от многолетних насаждений формируются неравномерно (доход от урожая возникает только через определенный срок после создания плантации и поступает в течение продуктивного жизненного цикла, уменьшаясь в конце срока существования насаждений; существует неравномерность получения дохода по годам из-за периодичности плодоношения; в конце периода плодоношения требуется обновление плантации и т.д.).

28.4. При определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции.

28.5. Затраты на получение продукции определяются всеми расхо­дами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

28.6. Показатель чистой приведенной стоимости денежного потока от начала создания плантации (сада, ягодника, виноградника и др.) до момента завершения промышленного плодоношения будет характеризовать стоимость земли под многолетними насаждениями.

28.7. Пример расчета стоимости земли под многолетним насаждением методом дисконтированных денежных потоков.

Требуется оценить плантацию фундука.

Исходные данные для расчета: площадь плантации - 1 га; урожайность - 1т/га в год; доход от реализации орехов - $ 3500 за 1 тонну; возраст вступления фундука в фазу плодоношения – 3-4–й год после закладки плантации; возраст, при котором начинает происходить снижение урожайности - 19 лет.

Единовременные затраты в расчете на 1 га:

• подготовка участка - $875;

• посадочный материал (500 шт.) - $750;

• посадка саженцев - $700;

• прочие расходы - $930.

Текущие затраты в расчете на 1 га:

• сбор урожая - $660;

• уход до 8 лет - $466 в год;

• уход после 8 лет - $466 в год;

Ставка дисконтирования -10%.

Прибыль предпринимателя принимается равной 40% от чистого дохода (в среднем соответствует сложившемуся уровню рентабельности в данной отрасли растениеводства).

Расчет стоимости земли под плантацией фундука

$/га

	Годы
	0	1	2		3	4	5	6	7	8		9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19
Подготовка участка	875
Приобретение саженцев	750
Посадка саженцев	700
Ппрочие расходы	930
Уход до 8 лет		466	466		466	466	466	466	466
Уход после 8 лет										200		200	200	200	200	200	200	200	200	200	200	200
Сбор урожая					660	660	660	660	660	660		660	660	660	660	660	660	660	660	660	660	660
Доход от реализации					3500	3500	3500	3500	3500	3500		3500	3500	3500	3500	3500	3500	3500	3500	3500	3500	3500
Чистый доход	-3255	-466	-466		2374	2374	2374	2374	2374	2640		2640	2640	2640	2640	2640	2640	2640	2640	2640	2640	2640
Прибыль предпринимателя	40%
Чистый доход за минусом прибыли предпринимателя	-1302	-186		-186	949	949	949	949	949		1056	1056	1056	1056	1056	1056	1056	1056	1056	1056	1056	1056
Ставка дисконтирования	10%
Фактор дисконтирования	1	0,91		0,83	0,75	0,68	0,62	0,59	0,53		0,48	0,43	0,39	0,35	0,32	0,29	0,26	0,23	0,21	0,19	0,17	0,15
Дисконтированный денежный поток	-1302	-169		-154	712	645	588	560	503		506	454	411	369	337	306	274	242	221	200	179	158
Итого сумма	5048
Стоимость земли под плантацией фундука =$5048 или округленно $5050

28.8. В зависимости от вида насаждения, его возраста, технологии ухода возможно применение различных моделей построения денежного потока. Например, если возраст насаждения уже приближается к окончанию плодоношения и известно, что данная территория и дальше будет использоваться для получения плодовой продукции, то в модель денежного потока следует включать затраты на раскорчевку территории и закладку нового сада.

28.9. Текущую стоимость доходов за период, начиная с года, когда поток доходов становится постоянной величиной, и до окончания плодоношения, можно посчитать в виде чистой реверсии.

28.10. Реверсию можно определить по таблицам сложного процента или по формуле текущей стоимости обычного аннуитета: , где Vr- реверсия; R- чистый постоянный доход; e - ставка дисконтирования; T – период плодоношения, после окончания которого происходит снижение урожайности и требуются затраты на обновление плантации; t - период до получения устойчивых постоянных доходов.

Пример расчета стоимости земли под плантацией фундука с реверсией:

В расчете использованы исходные данные предыдущего примера.

.

$/га

	Годы
	0	1	2	3	4	5	6	7	8-19
Подготовка участка	875
Приобретение саженцев	750
Посадка саженцев	700
Прочие расходы	930
Уход до 8 лет		466	466	466	466	466	466	466
Уход после 8 лет									200
Сбор урожая				660	660	660	660	660	660
Доход от реализации				3500	3500	3500	3500	3500	3500
Чистый доход	-3255	-466	-466	2374	2374	2374	2374	2374	2640
Прибыль предпринимателя	40%
Чистый доход за минусом прибыли предпринимателя	-1302	-186	-186	949	949	949	949	949	1056
Реверсия									7186
Ставка дисконтирования	10%
Фактор дисконтирования	1	0,91	0,83	0,75	0,68	0,62	0,59	0,53	0,48
Дисконтированный денежный поток	-1302	-169	-154	712	645	588	560	503	3449
Итого сумма	4833
Стоимость земли под плантацией фундука =$4833 или округленно $4800

28.11. При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Пример:

Приобретение саженца – 150 руб.

Подготовка территории и посадка – 300 руб.

Уход за саженцем в первые 7 лет – 200 руб.×5лет = 1400 руб.

Итого 1800 руб.

28.12. При применении затратного подхода оцениваются только насаждения или древостои, которые выполняют роль улучшений на земельном участке. Поэтому для оценки стоимости единого объекта недвижимости (земли с древесно-кустарниковой растительностью) к капитализированным затратам на выращивание многолетних насаждений надо добавлять стоимость земли.