- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •Содержание
- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.3. Показатели стоимости земли.
- •1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
- •1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •2. Земельная рента
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •4. Рыночная стоимость земли
- •4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки
- •4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве
- •4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли
- •4.4. Рыночная стоимость для существующего использования
- •4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •6. Социальные нормы временного предпочтения
- •7. Коэффициенты капитализации
- •8. Методы оценки стоимости земли
- •9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •11. Метод сравнения продаж
- •12. Метод распределения
- •13. Метод выделения
- •14. Метод остатка для земли
- •15. Метод предполагаемого использования
- •16. Метод капитализации земельной ренты
- •18. Анализ наиболее эффективного использования
- •19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке
- •20. Оценка сельскохозяйственных угодий
- •21. Метод сравнения продаж
- •22. Метод капитализации арендной платы
- •23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •24. Метод реальных опционов
- •25. Оценка залежей
- •26. Оценка сенокосов
- •27. Оценка пастбищ
- •28. Оценка многолетних насаждений
- •29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода
- •30. Оценка прудового хозяйства
- •31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом
- •33. Оценка стоимости земельных долей
- •34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •36. Оценка частичных имущественных прав на землю
- •37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
- •37.1. Стоимость права аренды арендатора
- •37.2. Стоимость права аренды арендодателя
- •38. Оценка сервитута
- •39. Оценка стоимости лесных земель18
- •39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом
- •39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости
- •39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями
- •40. Оценка охотничьих угодий
- •41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение
- •42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков
- •43. Нормативные показатели стоимости земли
- •Методические рекомендации по осуществлению
- •Оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности
- •1. Назначение рекомендаций
- •2. Термины и определения
- •3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов
- •4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы
- •4.3. Подход «затраты-эффективность»
- •6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.
30. Оценка прудового хозяйства
30.1. При оценке прудовых хозяйств (водоемов, используемых для разведения рыбы) оценивается единый объект недвижимости: земля + вода. Однако выделение доли стоимости, приходящейся на воду, и доли стоимости, приходящейся на землю, на практике не представляется возможным. Поэтому весь доход от разведения рыбы можно приписать собственно к земельному участку и рассматривать рыбоводство в качестве одного из способов землепользования, направленных на извлечение дохода, через применение технологий, связанных с использованием воды.
30.2. Оценка прудовых хозяйств может проводиться методами доходного и сравнительного подходов.
30.3. Оценка прудовых хозяйств методами доходного подхода может проводиться традиционными технологиями посредством капитализации чистого операционного дохода от выращивания рыбы. Например, чистый операционный доход от реализации рыбы составляет 30 тыс. руб./га, коэффициент капитализации -10%. Отсюда стоимость 1 га прудового хозяйства = 30 тыс. руб. : 0,1=300 тыс. руб.
30.4. Оценка прудовых хозяйств методами сравнительного подхода также может проводиться традиционными технологиями. Основными поправками могут стать поправки на площадь и продуктивность водоема.
Пример внесения поправки на площадь водоема:
Расчет поправки
|
Площадь |
|
Поправка |
|
Цена сделки |
$60 000 |
|
|
Площадь водоема-аналога |
44 га |
|
|
Цена сделки |
$60 000 : 44 га =$1363/га |
|
|
Площадь оцениваемого водоема |
15 га |
|
|
Поправка на площадь водоема |
(44 га-15 га)×$1363/га = |
+$39 527 |
Внесение поправки
|
Цена сделки |
$60 000 |
|
Поправка на площадь |
-$39 527 |
|
Скорректированная цена |
$20 473 |
Пример расчета поправки на продуктивность водоема:
Расчет поправки
|
|
Объект оценки |
Водоем 1 |
Водоем 2 |
|
Продуктивность |
30 ц/га |
30 ц/га |
100 ц/га |
|
Цена продукции |
1500 руб./ц |
1500 руб./ц |
1500 руб./ц |
|
Валовой доход |
45000 руб./га |
45000 руб./га |
150000 руб./га |
|
Доля затрат в цене реализации |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
Чистый операционный доход |
22500 руб./га |
22500 руб./га |
75000 руб./га |
|
Доля нереализованной продукции |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
|
Капитализируемый доход |
18,75 |
18,75 |
37,5 |
|
Ставка капитализации, |
20 % |
20 % |
20 % |
|
Стоимость |
93750 руб./га |
93750 руб./га |
187500 руб./га |
|
Стоимость |
$3024/га |
$3024/га |
$6048/га |
|
Поправка |
- |
$0/га |
$3024/га |
Внесение поправки на продуктивность водоема
|
|
Водоем 1 |
Водоем 2 |
|
Цена сделки, $/га |
1363 |
4458 |
|
Поправка на финансы, $/га |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, $/га |
1363 |
4458 |
|
Поправка на условия продажи, $/га |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, $/га |
1363 |
4458 |
|
Поправка на продуктивность, $/га |
0 |
-3024 |
|
Скорректированная цена, $/га |
1363 |
1434 |
Стоимость 1 га водопокрытой площади принимается равной средней величине из скорректированных цен сделок: ($1363/га+$1434/га):2=$1398,5/га. Соответственно стоимость водоема равна: $1398,5/га×15га=$20977,5.
30.5. Поправка на продуктивность также может быть определена из сделок при наличии зависимости между рыночной стоимостью хозяйства и его продуктивностью.