- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •Содержание
- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.3. Показатели стоимости земли.
- •1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
- •1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •2. Земельная рента
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •4. Рыночная стоимость земли
- •4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки
- •4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве
- •4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли
- •4.4. Рыночная стоимость для существующего использования
- •4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •6. Социальные нормы временного предпочтения
- •7. Коэффициенты капитализации
- •8. Методы оценки стоимости земли
- •9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •11. Метод сравнения продаж
- •12. Метод распределения
- •13. Метод выделения
- •14. Метод остатка для земли
- •15. Метод предполагаемого использования
- •16. Метод капитализации земельной ренты
- •18. Анализ наиболее эффективного использования
- •19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке
- •20. Оценка сельскохозяйственных угодий
- •21. Метод сравнения продаж
- •22. Метод капитализации арендной платы
- •23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •24. Метод реальных опционов
- •25. Оценка залежей
- •26. Оценка сенокосов
- •27. Оценка пастбищ
- •28. Оценка многолетних насаждений
- •29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода
- •30. Оценка прудового хозяйства
- •31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом
- •33. Оценка стоимости земельных долей
- •34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •36. Оценка частичных имущественных прав на землю
- •37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
- •37.1. Стоимость права аренды арендатора
- •37.2. Стоимость права аренды арендодателя
- •38. Оценка сервитута
- •39. Оценка стоимости лесных земель18
- •39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом
- •39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости
- •39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями
- •40. Оценка охотничьих угодий
- •41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение
- •42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков
- •43. Нормативные показатели стоимости земли
- •Методические рекомендации по осуществлению
- •Оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности
- •1. Назначение рекомендаций
- •2. Термины и определения
- •3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов
- •4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы
- •4.3. Подход «затраты-эффективность»
- •6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.
1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
1.5.1. Показатели стоимости земли, отличные от рыночной стоимости, определяются для разных ситуаций, не связанных с совершением сделки с земельным участком или правами на него.
1.5.2. Оценка стоимости земли, отличной от рыночной стоимости может проводиться в целях определения:
- нормативных показателей или показателей утвержденных государством и отражающих представление органов власти о ценности земли, например, цены выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями; стоимости потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель; кадастровой стоимости земли, платы за перевод лесных земель в нелесные и др.;
- показателей, рассчитанных методами, отражающими субъективные представления конкретных людей о стоимости земли (инвестиционной стоимости, залоговой стоимости, стоимость в использовании, стоимости земли при ликвидации или банкротстве предприятия и др.);
- показателей, рассчитанных исходя из выявленной ценности земли, как природного ресурса, и используемых в экономическом анализе при проведении экологической экспертизы и экологической оценки проектов, планировании развития территории, принятия решения о допустимости или недопустимости реализации инвестиционных проектов (общая экономическая ценность и др.) и иных случаях.
1.6. Земельный участок как объект недвижимости
1.6.1. Согласно Международным стандартам оценки, земельный участок с имеющимися улучшениями является единым объектом недвижимости. Улучшениями могут быть здания, строения, сооружения, элементы инфраструктуры, зеленые насаждения, почвенный сдой, водные объекты, недра и др.
1.6.2. Земля как территория может быть элементом любого застроенного участка. Для ее оценки используется ряд методов, позволяющих выделить стоимость земельной составляющей из общей стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости застроенного земельного участка).
1.6.3. В отечественном законодательстве под земельным участком понимается только земля, рассматриваемая как территория. Земельный кодекс Российской Федерации определяет, что земельный участок — это часть поверхности земли, (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
1.6.4. Данное юридическое определение земельного участка означает, что, согласно действующему законодательству, при оценке стоимости земельного участка должна определяться стоимость собственно земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделяться земельная составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.
1.6.5. В некоторых случаях при оценке земли такое разделение стоимости на практике не производится. Это относится к таким объектам недвижимости, как земельные участки с многолетними насаждениями, водоемами, инженерной инфраструктурой, мелиоративными системами. Весь доход или иные полезности, создаваемый подобными объектами обычно приписывается к земле.