Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ОЦЕНКа ЗЕМЛИ.doc
Скачиваний:
127
Добавлен:
20.03.2016
Размер:
978.43 Кб
Скачать
  1. 9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)

9.1. Незастроенные земельные участки оцениваются методом сравнения продаж, методом прямой капитализации земельной ренты (арендной платы или чистого операционного дохода от земли), методом дисконтирования денежного потока и методом реальных опционов.

9.2. При применении метода капитализации арендной платы используются данные о рыночных ставках арендной платы за землю. Такими данными являются цены аукционов или цены сделок на вторичном рынке. В основном данный метод целесообразно применять к сельскохозяйственным землям и лесным угодьям.

  1. 10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков

10.1. Земля в составе застроенных земельных участков оценивается методом выделения, методом распределения, методом остатка.

10.2. Стоимость единого объекта недвижимости (земля + улучшения), используемая в данных методах, определяется методом сравнения продаж.

10.3. Стоимость улучшений определяется с помощью затратных методов, в основном, по стоимости нового строительства, откорректированной на величину износа (остаточной восстановительной стоимости).

10.4. При проведении анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) земли в составе застроенного участка применяется методы, направленные на выделение стоимости земли из стоимости единого объекта недвижимости.

10.5. При проведении анализа НЭИ земли в составе застроенного участка и при рассмотрении застроенного земельного участка как условно свободного, собственно земля также может оцениваться по рыночной стоимости свободных участков, проданных для аналогичного использования.

10.6. Если в процессе анализа НЭИ определено, что стоимость земли при текущем использовании меньше рыночной стоимости свободных земельных участков и требуется освобождение земельного участка от существующих построек или его санация, то при определении рыночной стоимости земли такого участка затраты на подобные мероприятия вычитаются из рыночной стоимости свободных земельных участков.

Пример:

Стоимость незастроенной земли

=

150 000 €

Затраты на снос зданий

=

- 50 000 €

Стоимость земли застроенного участка

=

100 000 €

10.7. Если застроенный земельный участок обладает избыточной площадью, которая может использоваться как самостоятельная часть, то земля под зданиями и избыточная земля оцениваются раздельно.

10.8. Общая стоимость земли в составе такого земельного участка определяется суммированием стоимости двух частей, выделенных условно для целей оценки.

10.9. Оценка размера избыточной площади может делаться на основании заключения специалиста (архитектора, проектировщика) или по заключению самого оценщика. Определение размера застроенной части земельного участка может происходить, исходя из представления оценщика о размере необходимой для использования построек территории, прилегающей к пятну застройки, или принципа «обозримости земельного участка», используемого, в частности, в Германии. Данный принцип означает, что при расчете стоимости учитываются только обозримые части чрезмерно большого участка. Остальная территория оценивается как самостоятельный участок.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.