38. 35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки

35.1. Вокруг больших городов, в местах, пригодных для отдыха, а также в курортных местностях земля приобретает высокую инвестиционную привлекательность для застройки под дачи, объекты сферы туризма и отдыха. Обычно, привлекательные для инвесторов земли относятся к землям сельскохозяйственного назначения или землям лесного фонда. Доходность использования данных земель под коммерческую застройку во много раз превышает доходность существующего использования для получения сельскохозяйственной или лесной продукции. Это означает, что наиболее эффективным видом использования таких участков, вне зависимости от того, к какой категории земель они принадлежат, является жилая или рекреационная (курортная) застройка и что стоимость таких земель определяется по стоимости земель, используемых именно для этих целей.

35.2. Для оценки рыночной стоимости таких земельных участков могут применяться методы доходного и сравнительного подходов, с использованием информации о потенциальной доходности последующей перепродажи и рыночных ценах на земельные участки, предназначенные для застройки под те или иные коммерческие цели.

35.3. Стоимость сельскохозяйственных угодий и лесных земель может быть определена следующим образом: ожидаемый доход от перепродажи земли под другие виды использования плюс доход от собственно производства сельскохозяйственной продукции в течение периода до возможной перепродажи, минус затраты на переоформление земельных участков и приобретение прав на них на первичном или вторичном рынке.

35.4. Для лесных участков доход от их использования обычно не определяется, так как отсутствует. Но возможны случаи, когда он будет определяться доходами от ведения лесного хозяйства без заготовки древесины.

35.5. Для оценки сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность, можно применить метод дисконтированных денежных потоков, когда стоимость объекта определяется суммой доходов за период ожидания и дохода от последующей перепродажи: или

, гдеV– стоимость оцениваемого земельного участка;IиI_t– годовой доход от сельхозпроизводства,V_M– рыночная стоимость земельных участков, относящихся к другой категории земель и продаваемых для инвестиционно привлекательных целей;e – ставка дисконтирования;n– период владения землей до перепродажи в конце периода владения;t- номер периода получения дохода;V_пер – стоимость перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и другие сопутствующие расходы;m– год, в который будет произведена оплата перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию;С– иные затраты, связанные с приобретением прав на земельные участки, например, покупка земельных долей на первичном или вторичном земельном рынке; l - время произведения затрат на приобретение прав на земельные участки.

Пример:

Требуется оценить 10 га пастбищ в районе, пригодном для коттеджной застройки вблизи от Москвы. Основным направлением ведения сельского хозяйства является молочное животноводство. Емкость рынка молочной продукции не ограничена. Рыночная стоимость с земли под коттеджную застройку – $100 000/га. Время до предполагаемой перепродажи – 2 года. Предполагается, что участок будет продан на 3-й год после его приобретения. Потенциальный доход от пастбища –$144/га в год. Ставка дисконтирования - 10%. Плата за перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию - 351 тыс. руб./га или $11,7 тыс./га. Оплата перевод будет произведена на второй год после приобретения прав на земельный участок. Стоимость приобретения одной земельной доли размером 4 га - $1000. Отсюда стоимость приобретения прав на землю = $1000:4=$ 250/га. Приобретение происходит на первом этапе. То есть, эти затраты не дисконтируются.

Стоимость земли может быть рассчитана по приведенной выше формуле или с использованием таблиц функций сложного процента:

/га/

Стоимость 10 га = 65 470×10=$654 700.

35.6. При оценке лесных земель, наиболее вероятным использованием которых является застройка, в состав затрат вместо платежей за перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию включаются платежи за перевод лесных земель в нелесные или за изъятие земель лесного фонда и затраты по оплате стоимости древесины, находящейся на оцениваемом участке.

35.7. Расчет стоимости подобных участков также можно проводить по традиционной схеме метода дисконтирования денежных потоков с построением модели денежного потока по периодам приобретения и реализации земли.

Пример:

Оцениваемый земельный участок относятся к лесному фонду, и находится на территории Московской области в ближнем пригороде Москвы.

Запас леса на оцениваемом участке - 200 кбм/га.

Средняя ставка лесной подати, установленная в Московской области для деловой древесины хвойных пород, - 200 руб./кбм или $6,7/кбм.

Повышающий коэффициент для ценных категорий лесных земель – 10.

Плата за изъятие лесных земель из лесного фонда =10×1,75×270 тыс. руб./га=4375 тыс. руб./га или $145 800 за га.

Рыночная стоимость используемой под застройку земли - $3000/сотка или $300000/га.

Стоимость вырубаемого леса = $6,7/кбм×200 кбм/га = $1340/га.

Отсюда рыночная стоимость оцениваемого участка = $300000/га - $145800/га - $1340/га = $152860/га или округленно $1530 за сотку.

35.8. Предлагаемый способ оценки соответствует методу предполагаемого использования Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России, а также зафиксированному в них принципу наиболее эффективного использования.

35.9. Применение принципа оценки рыночной стоимости земли при НЭИ к сельскохозяйственным угодьям и лесным землям в районах с высокой инвестиционной привлекательностью означает следующее:

1) наиболее вероятным использованием в ближайшей перспективе земельного участка является его продажа под застройку или застройка с последующей продажей, так как соответствует тенденциям и ожиданиям рынка, преобладающим способам использования земли;

2) данный вид использования является физически возможным, так как на таких землях обычно нет ограничений для строительства из-за геологических или иных особенностей местности (возможны исключения);

3) данный вид использования является экономически оправданным, так как доходы от его реализации превышают вложения;

4) данный вид использования не противоречит требованиям законодательства, так как перевод земель из одной категории в другую не запрещен; для этого требуются решение органов власти и оплата по установленным на федеральном уровне ставкам; также не запрещено и изменение вида разрешенного использования земель внутри одной категории;

5) в результате данного вида использования расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.