Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ОЦЕНКа ЗЕМЛИ.doc
Скачиваний:
172
Добавлен:
20.03.2016
Размер:
978.43 Кб
Скачать
  1. 12. Метод распределения

12.1. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка).

12.2. Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются:

1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах (например, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами оценивается в 0,01-0,1, в США доля стоимости земли под торговыми объектами в 1970-е годы на макроэкономическом уровне оценивалась в 0,667);

2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных.

12.3. Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (КL), то стоимость земли (VL) определяется как: VL = КL ×VO .

Пример 1:

Доля стоимости земли под промышленными объектами определена в 0,1. Стоимость единого объекта недвижимости определена в 1 млн. руб. Стоимость земли равна 1 млн. руб. ×0,1 = 100 тыс. руб.

Пример 2:

Объекты

Цена единого объекта ×

Доля земли =

Стоимость земли /

Площадь земельного участка =

Удельная стоимость земли

Объект 1

2 000 000 €

0,20

400 000 €

2 га

200 000 €/га

Объект 2

1 200 000 €

0,25

300 000 €

1,6 га

187 000 €/га

Объект оценки

0,5 га

Стоимость земли в составе объекта оценки = (200 000+ 187 000)/2×0,5 = 96750 €

12.4. Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости (КВ), то стоимость земли (VL) может быть определена как: VL=(1-КВ)×VO. Например, доля улучшений составляет 0,8 в стоимости единого объекта недвижимости. Стоимость единого объекта - 1 млн €. Стоимость земли равна: (1-0,8)×1 млн. € =200 тыс. €.

12.5. Если известна стоимость будущих улучшений или стоимость предполагаемого строительства (VВ) и доля имеющихся улучшений в общей стоимости единых объектов недвижимости, рассматриваемых в качестве аналогов (КВ), то стоимость земли (VL) может быть определена как: VL=(1-КВ)×VB В.

Пример:

Объекты

Стоимость улучшений

Цена застроенного земельного участка

Доля стоимости улучшений в стоимости единого объекта

Объект 1

500 000 €

600 000 €

0,83

Объект 2

600 000 €

700 000 €

0,85

Объект 3

700 000 €

800 000 €

0,87

Среднее значение

0,85

Объект оценки (земельный участок, на котором планируется застройка)

500 000 €

(предполагаемая стоимость строительства)

Стоимость земли = (1-0,85)×500 000/0,85 = 117 647 €