23. 21. Метод сравнения продаж

21.1. Технология применения метода сравнительных продаж для сельскохозяйственных угодий принципиально не отличается от технологии оценки незастроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов.

21.2. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.

21.3. Ниже приведен пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж американскими оценщиками¹².

Пример:

Подобраны три участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки внесены на распределение угодий и на их продуктивность. Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. Общая площадь угодий оцениваемой фермы – 319 акров. Из них: интенсивная культура – 298 акров; дороги – 8 акров; под постройками – 13 акров.

Определение величины поправки на распределение земли

Сделка 1. Общая площадь – 240 акров. Цена сделки – $1188/акр, в том числе цена пашни – $1100/акр, цена земли под постройками – $1100/акр.

Тип использования земли	Расчет поправки	Поправки на структуру
Интенсивная культура	298 акров × $1100/акр =	$327800
Дороги	8 акров× $0/акр =	$0
Под постройками	13 акров ×$1100/акр =	$14300
Всего	319 акров	$342100
Скорректированная цена сделки 1	$342100 : 319 акров =	$1072/акр
Поправка на структуру угодий	$1188/акр - $1072/акр =	$116/акр

Сделка 2. Общая площадь – 127 акров. Цена сделки – $888/акр, в том числе цена пашни – $895/акр, цена земли под постройками – $895/ акр.

Тип использования земли	Расчет поправки	Поправки на структуру
Интенсивная культура	298 акров × $895/акр =	$266710
Дороги	8 акров×$0/акр =	$0
Под постройками	13 акров× $895/акр =	$11635
Всего	319 акров	$278345
Скорректированная цена сделки 2	$278345 : 319 акров =	$873/акр
Поправка на структуру угодий	$888/акр - $873/акр =	$15/акр

Сделка 3. Общая площадь – 135 акров. Цена сделки $ – 1141/акр, в том числе цена пашни $ – 1203/акр, цена земли под постройками – $1500/акр.

Тип использования земли	Расчет поправки	Поправки на структуру угодий
Интенсивная культура	298 акров × $1203/акр =	$358494
Дороги	8 акров × $0/акр =	$0
Под постройками	13 акров × $1500/акр =	$19500
Всего	319 акров	$378030
Скорректированная цена сделки 3	$378030 : 319 акров =	$377994/акр
Поправка на структуру угодий	$1141/акр - $1185/акр =	- $44/акр

Внесение поправок

	Сделка 1	Сделка 2	Сделка 3
Цена сделки, $/акр	1188	888	1141
Поправка на финансы, $/акр	0	0	0
Скорректированная цена, $/акр	1188	888	1141
Поправка на структуру, $/акр	-116	-15	+44
Скорректированная цена, $/акр	1072	873	1185
Поправка на продуктивность, $/акр	-100	+11	-166
Скорректированная цена, $/акр	972	884	1019

Определение стоимости земли

($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 = $958/акр или $960/акр.

$960/акр ×319 акров = $306240.