- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •Содержание
- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.3. Показатели стоимости земли.
- •1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
- •1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •2. Земельная рента
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •4. Рыночная стоимость земли
- •4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки
- •4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве
- •4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли
- •4.4. Рыночная стоимость для существующего использования
- •4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •6. Социальные нормы временного предпочтения
- •7. Коэффициенты капитализации
- •8. Методы оценки стоимости земли
- •9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •11. Метод сравнения продаж
- •12. Метод распределения
- •13. Метод выделения
- •14. Метод остатка для земли
- •15. Метод предполагаемого использования
- •16. Метод капитализации земельной ренты
- •18. Анализ наиболее эффективного использования
- •19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке
- •20. Оценка сельскохозяйственных угодий
- •21. Метод сравнения продаж
- •22. Метод капитализации арендной платы
- •23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •24. Метод реальных опционов
- •25. Оценка залежей
- •26. Оценка сенокосов
- •27. Оценка пастбищ
- •28. Оценка многолетних насаждений
- •29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода
- •30. Оценка прудового хозяйства
- •31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом
- •33. Оценка стоимости земельных долей
- •34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •36. Оценка частичных имущественных прав на землю
- •37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
- •37.1. Стоимость права аренды арендатора
- •37.2. Стоимость права аренды арендодателя
- •38. Оценка сервитута
- •39. Оценка стоимости лесных земель18
- •39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом
- •39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости
- •39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями
- •40. Оценка охотничьих угодий
- •41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение
- •42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков
- •43. Нормативные показатели стоимости земли
- •Методические рекомендации по осуществлению
- •Оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности
- •1. Назначение рекомендаций
- •2. Термины и определения
- •3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов
- •4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы
- •4.3. Подход «затраты-эффективность»
- •6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.
21. Метод сравнения продаж
21.1. Технология применения метода сравнительных продаж для сельскохозяйственных угодий принципиально не отличается от технологии оценки незастроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов.
21.2. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.
21.3. Ниже приведен пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж американскими оценщиками12.
Пример:
Подобраны три участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки внесены на распределение угодий и на их продуктивность. Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. Общая площадь угодий оцениваемой фермы – 319 акров. Из них: интенсивная культура – 298 акров; дороги – 8 акров; под постройками – 13 акров.
Определение величины поправки на распределение земли
Сделка 1. Общая площадь – 240 акров. Цена сделки – $1188/акр, в том числе цена пашни – $1100/акр, цена земли под постройками – $1100/акр.
|
Тип использования земли |
Расчет поправки |
Поправки на структуру |
|
Интенсивная культура |
298 акров × $1100/акр = |
$327800 |
|
Дороги |
8 акров× $0/акр = |
$0 |
|
Под постройками |
13 акров ×$1100/акр = |
$14300 |
|
Всего |
319 акров |
$342100 |
|
Скорректированная цена сделки 1 |
$342100 : 319 акров = |
$1072/акр |
|
Поправка на структуру угодий |
$1188/акр - $1072/акр = |
$116/акр |
Сделка 2. Общая площадь – 127 акров. Цена сделки – $888/акр, в том числе цена пашни – $895/акр, цена земли под постройками – $895/ акр.
|
Тип использования земли |
Расчет поправки |
Поправки на структуру |
|
Интенсивная культура |
298 акров × $895/акр = |
$266710 |
|
Дороги |
8 акров×$0/акр = |
$0 |
|
Под постройками |
13 акров× $895/акр = |
$11635 |
|
Всего |
319 акров |
$278345 |
|
Скорректированная цена сделки 2 |
$278345 : 319 акров = |
$873/акр |
|
Поправка на структуру угодий |
$888/акр - $873/акр = |
$15/акр |
Сделка 3. Общая площадь – 135 акров. Цена сделки $ – 1141/акр, в том числе цена пашни $ – 1203/акр, цена земли под постройками – $1500/акр.
|
Тип использования земли |
Расчет поправки |
Поправки на структуру угодий |
|
Интенсивная культура |
298 акров × $1203/акр = |
$358494 |
|
Дороги |
8 акров × $0/акр = |
$0 |
|
Под постройками |
13 акров × $1500/акр = |
$19500 |
|
Всего |
319 акров |
$378030 |
|
Скорректированная цена сделки 3 |
$378030 : 319 акров = |
$377994/акр |
|
Поправка на структуру угодий |
$1141/акр - $1185/акр = |
- $44/акр |
Внесение поправок
|
|
Сделка 1 |
Сделка 2 |
Сделка 3 |
|
Цена сделки, $/акр |
1188 |
888 |
1141 |
|
Поправка на финансы, $/акр |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, $/акр |
1188 |
888 |
1141 |
|
Поправка на структуру, $/акр |
-116 |
-15 |
+44 |
|
Скорректированная цена, $/акр |
1072 |
873 |
1185 |
|
Поправка на продуктивность, $/акр |
-100 |
+11 |
-166 |
|
Скорректированная цена, $/акр |
972 |
884 |
1019 |
Определение стоимости земли
($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 = $958/акр или $960/акр.
$960/акр ×319 акров = $306240.