13. 11. Метод сравнения продаж

11.1. При оценке земли данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные.

11.2. Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом осуществляется посредством подбора объектов-аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта-аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость земельного участка рассчитывается как среднее или средневзве­шенное значения из скорректированных цен объек­тов-аналогов.

11.3. Однако математические расчеты не должны превалировать над суждениями оценщика, вытекающими из анализа поведения участников рынка, так как это только создает иллюзию точности. Поэтому возможно получение диапазона значений стоимости или использование в расчетах итогового значения стоимости не всех поправок, а только наиболее значимых.

11.4. Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:

1. имущественные права: право собственности, право аренды и др.;

2. условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов, рассрочка платежей и т.п.;

3. условия оплаты: безналичный расчет, наличные деньги, векселя, взаимо­зачеты и т.п.;

4. условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, напри­мер, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

5. время заключения сделки с объектом-аналогом;

6. расходы, сделанные сразу же после покупки;

7. местоположение и окружение;

8. правовые и градостроительные ограничения по виду использова­ния и застройке земельного участка;

9. физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

10. доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженер­ных сетей, условия подключения к ним и т.п.);

11. иные элементы.

11.5. В качестве единицы сравнения, обычно используют ха­рактерную для данного сегмента рынка единицу измерения: стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площади земельного участка.

11.6. Поправки вносят: а) в цену всего объекта и б) в цену соответствующих единиц сравнения. Поправки могут быть выражены в процентах или денежной сумме. Величина каждой поправки определяется на основании имеющихся данных.

11.7. Обычно соблюдается следующая последовательность внесения поправок:

- вначале делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирование, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;

- скорректированную цену объекта-аналога приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим элементам сравнения, например, местоположению, и физическим характеристикам и др.

11.8. Значи­тельные различия в скорректированных ценах аналогов свидетельствует о неверном проведении корректировки, неправильном подборе аналогов или неучете каких-то элемен­тов сравнения. В этом случае итоговый результат может быть получен как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных стоимостей не всех объектов-аналогов, а только наиболее схожих с оцениваемым участком. Степень схожести может определяться по количеству корректировок. Чем меньше корректировок – тем более схож объект-аналог с оцениваемым участком.

11.9. При отсутствии информации о ценах сделок с земельны­ми участками допускается использование цен предложений с корректи­ровкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, получен­ной на основе анализа рыночных данных⁸.

11.10. Поправки могут определяться с ис­пользованием количественных и качественных методов. Качественные методы применяют после выполнения количественного анализа. Также возможно применение комбинированных методов.

11.11. Количественные методы предусматривают использование математических расчетов для определения поправок. Наиболее распространенными количественными методами являются: анализ пар данных, анализ групп данных, статистический анализ и ряд других методов.

11.12. Метод анализа пар данных заключается в определении поправки по каждому элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.

11.13. Анализ групп данных предусматривает группирование данных по нескольким независимым переменным, таким, например, как дата продажи и определение поправки посредством расчета изменения стоимости внутри каждой группы.

11.14. Метод статистического анализа заключается в определении поправок с использованием корреляционно-регрессионного анализа изменения стоимости в зависимости от изменения той или иной характеристики объекта, включая местоположение.

11.15. Поправка на имущественные права делается, если право на земельный участок отличается от права собственности.

11.16. К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

11.17. Метод общей группировки заключается в разбивке объектов-аналогов на две группы объектов, лучших или худших по сравнению с объек­том оценки, и использование этой информации для определения наибо­лее вероятной цены объекта оценки.

Пример:

Объекты	Цена	Результат сравнения
Объект 1	500 €/сотка	лучше
Объект 2	480 €/сотка	лучше
Объект 3	440 €/сотка	лучше
Объект оценки
Объект 5	420 €/сотка	хуже
Объект 6	400 €/сотка	хуже
Стоимость объекта оценки = (440+420) : 2=430 €/сотка

11.18. Метод общей группировки может быть дополнен количественными расчетами, на основе присвоения веса цене каждого объекта-аналога, отражающего его соответствие оцениваемому объекту.

Пример:

ОбъектыЦена ×		Вес =		Стоимость
Объект 1500 €/сотка		2		1000 €/сотка
Объект 2480 €/сотка		1		480 €/сотка
Объект 3440 €/сотка		3		1440 €/сотка
Объект оценки
Объект 5420 €/сотка		5		2100 €/сотка
Объект 6400 €/сотка		4		1600 €/сотка
Итого	15		6620 €/сотка
Стоимость объекта оценки = 6620: 15= 441,3 €/сотка

11.19. Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений участников рынка недвижимости о влиянии на стоимость того или иного ценообразующего фактора.