Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ОЦЕНКа ЗЕМЛИ.doc
Скачиваний:
130
Добавлен:
20.03.2016
Размер:
978.43 Кб
Скачать
  1. 4. Рыночная стоимость земли

4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки

4.1.1. Все страны имеют одинаковую по сути формулировку рыночной стоимости, которая в наиболее общем виде отражена в определении рыночной стоимости, данном международными стандартами оценки (МСО).

4.1.2. Согласно МСО, рыночная стоимость - это «расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения»1.

4.1.3. При этом считается, что рыночная стоимость — это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на заданную дату.

4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве

4.2.1. В России в соответствии с законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оцен­ки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

4.2.2. Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на открытом рынке незастроенных земельных участков в соответст­вии с физическими свойствами земельного участка и правовыми, эко­номическими условиями обычных деловых операций без учета необыч­ных или личных отношений. Под обычными деловыми операциями по­нимаются условия совершения сделок, формирующие такой рынок земельных участков, на котором:

- ни покупатель, ни продавец не действуют под давлением или по при­нуждению;

- и покупатель, и продавец не действуют в соответствии со сложившейся практикой продаж;

- стоимость определяется исключительно объективной возможно­стью стабильного использования земельного участка.

4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли

4.3.1. Основной особенностью определения рыночной стоимости земли является то, что она рассчитывается исходя из наиболее эффективного, а не существующего или текущего использованием земельного участка. При этом застроенный участок условно рассматривается как незастроенный.

4.3.2. Наиболее эффективным использованием земли (НЭИ) является наиболее вероятное использование земельного участка, которое физически возможно, экономически оправдано, соответствует требованиям законодательства, финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

4.3.3. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. В этом случае стоимость земли будет являться стоимостью при существующем использовании, а не рыночной стоимостью.

4.3.4. Применение принципа наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земли определяется не по фактическому доходу от существующего использования земельного участка, который может быть очень незначительным, а исходя из ожидаемых доходов от других видов его использования. Например, стоимость земли в центре города под небольшим ветхим зданием будет определяться не доходами от его фактического использования, а исходя из доходов, которые можно было бы получить от этого участка, разместив на нем более современное и большее по площади здание (например, гостиницу). Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.