Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Zemelnoe_pravo_lek_1.doc
Скачиваний:
31
Добавлен:
13.03.2016
Размер:
482.82 Кб
Скачать

Кадастровый паспорт.

Обяз-но смотрим на дату внесения номера в кадастр недвижимости (это и есть дата постановки). Очень внимательно знакомимся с документами кадастра.

Срок для обжалования чего? кем?– 3 месяца (если ознакомились, то ничего не подписываем, чтобы не могли определить дату).

Соотношение земельного участка и иных объектов правового регулирования.

На практике возникают ситуации разграничения з/у с недрами, воздушным пространством.

Преподаватель считает, что воздушное пространство не явл-ся объектом отношений собственности. Но использование воздушного пространства осуществляется при осуществлении тех видов деятельности, для кот. з/у предоставлен (к пр., для строительства). Для некоторых видов м. устанавливаться предельные величины использ-ия возд. пространства, в частности: для застройки, в градостроительных нормах м.б установлена этажность, мб выделены территории малоэтажной застройки или наоборот многоэтажной застройки.

17 арб. апел. суд в 11 году обжаловало отказ выдачи разрешения на строительство: хотели строить 23 этажа, им согласовали только 8, арбитражный суд абсолютно правильно указал, что для з/у, который находится на Пушкина, 72, не установлено предельного ограничения этажей, поэтому ограничение этажей незаконно.

Застройка регламентируется правилами землепользования и застройки в соответствующей территориальной зоны. Вопрос об использовании воздушного пространства, таким образом, решается на сегодняшний день не в рамках ГК РФ, а в рамках земельного и градостроительного законодательства.

см. ст. 261 ГК РФ

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законамии не нарушает прав других лиц.

У преподавателя есть статья на эту тему.

Конспект:

РЧП: пределы использования возд-ого пространства хар-ся принципом usque ad sidera, usque ud inferos («до звёзд и до преисподней»); superficies solo edit ("право на то, что находится на поверхности, уступает праву на саму почву") или "quod solo inaedificatur solo cedit" ("то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы"), который приводил, среди прочего, к тому, что римляне не допускали раздельной собственности на этажи одного и того же здания: собственник поверхности земли необходимым образом становился собственником также и всего того, что было на ней построено, без ограничения высоты.

Отечественная дореволюционная доктрина: В.И. Синайский отмечал, что "нет особого права собственности на воздушное пространство, а есть право лишь постольку, поскольку необходимо обеспечить собственнику пользование поверхностью земли"

Правительствующий Сенат разъяснял, что "право на воздушное пространство, которым может располагать каждый владелец для своих целей, определяется теми пределами, в каких принадлежит ему право владения по поверхности земли"

Комментируя данную позицию Сената, К. Анненков писал, что "определение права на поверхность земли представляется недостаточным; нельзя не признать правильным объяснение Сената, что собственнику земли принадлежит право и на воздушное пространство над поверхностью земли, состоящей в его владении... в добавление к этому объяснению Сената следует принять к руководству, что собственник земли должен лишиться своего права на воздушный столб над его участком земли в том случае, когда он единственно лишь с целью причинить вред соседу возводит постройки на своей земле".

Определенный интерес представляет позиция Редакционной комиссии по Гражданскому уложению. "Из права собственника земли на все, что находится на поверхности и в недрах ее, а равно и из права на воздушное пространство вытекает, что ветви дерева, склонившиеся или перешедшие в воздушное пространство, находящееся над землей соседа, нарушают право последнего распоряжаться воздушным пространством в интересах эксплуатации своего имения; отсюда - право соседа срезать такие ветви или пользоваться с них плодами. Точно также и по отношению к корням дерева, вошедшим в почву соседа, последний, на основании ст. 424, имеет право отрубить и выкорчевать эти корни"

Франция: В настоящее время вопросы использования воздушного пространства специально оговорены в законодательстве ряда зарубежных стран. Например, в ст. 552 французского Гражданского кодекса предусмотрено, что "собственность на землю включает в себя все, что находится над и под землей"

Израиль: в ст. 11 Закона о недвижимом имуществе установлено, что "право собственности на земельный участок распространяется на все то, что находится под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о водных ресурсах, нефти, недрах, природных ископаемых. Право собственности на земельный участок распространяется также на все то, что находится над поверхностью земельного участка. Указанные положения, если иное не предусмотрено другими законами, не препятствуют свободному использованию воздушного пространства над земельным участком"

Латвийская республика: в ст. 1042 ГК Латвийской Республики предусмотрены следующие правила "собственнику земли принадлежит не только ее поверхность, но и воздушное пространство над ней, а также слой земли под ней и все полезные ископаемые, которые в ней находятся". Согласно ст. 1043 "собственник земли может по своему усмотрению пользоваться поверхностью земли, воздушным пространством над ней, а также слоями земли под ней, если только он этим не нарушает чужих границ"

Россия: см. ч. 3 ст. 261 ГК РФ

Вопросы:

- почему правом использования воздушного пространства наделён только собственник, а не все субъекты права на землю?

- неясно является ли воздушное пространство самостоятельным объектом права или оно составная часть з/у?

Д.В. Шорников: воздушные объекты м. индивидуализировать путём установления границ соотв-их границам з/у и признать их объектом гр. прав (то, что там будет перемещаться воздух, не имеет значения).

М.Н. Малеина: з/у и пространство над ним – единая вещь. Имущественное право на з/у – это имущественное право на пространство над ним; необходимо закрепить в законодательстве конкретную, верхнюю границу з/у (воздушного столба над ним), эта величина д. зависеть от назначения з/у.

В.В. Чубаров: против установления верхнего конкретного предела з/у, считает, что такой предел, граница там, где злоупотребление собственником своим правом.

По мнению преподавателя, этот подход исчерпал себя.

Исследователи английского права отмечают следующее. "Существует огромное количество дел, касающихся применения правила cujus est solum в отношении воздушного пространства. Точкой отсчета здесь является дело Пикеринг против Рудда. Истец утверждал, что ответчик нарушил его права, "прибив над своим домом доску, которая свешивалась в сад истца". Судья заявил, что нарушение границ воздушной колонны над садом нельзя признать нарушением права, поскольку в противном случае можно было бы говорить, что аэронавт, путешествующий на воздушном шаре и пересекающий воздушное пространство над чужими землями, также нарушает чьи-то права. Судья отметил, что нарушение имело бы место, если была бы задета земля. С самого начала общее право установило ограничения на применение правила cujus est solum в отношении воздушного пространства. Не всякое вторжение в воздушное пространство будет образовывать правонарушение. Эта идея отражена и в более поздних делах.

Например, в деле Управление фабрики Вандсворда против Объединенной телефонной компании вопрос стоял, во-первых, о том, вправе ли окружное управление фабрики (собственник улицы) протестовать против "размещения проводов над улицей", а во-вторых, является ли такое размещение нарушением прав хозяина данной улицы. По мнению судьи, понятие "улица" должно включать что-то находящееся над поверхностью земли, но он также выразил свою неуверенность относительно того, что право собственности распространяется на воздушное пространство до бесконечной высоты. Было решено, что понятие "улица" охватывает пространство, находящееся над землей на высоте, обычно используемой жителями улицы, поэтому провода (они протянуты на высоте 9 м), не представляя собой никакой угрозы, не нарушают ничьих прав.

На основании этих и других дел в Англии в XIX в. возникло правило, согласно которому принцип cujus est solum действует в отношении воздушного пространства над земельным участком лишь до той высоты, которая необходима собственнику для надлежащего использования своей земли.

Сфера применения принципа cujus est solum была исследована в нескольких недавних судебных решениях. Можно выделить два правовых подхода: широкий и узкий. В соответствии с широким подходом любое постоянное или периодическое нарушение воздушного пространства является нарушением прав. Согласно узкому подходу нарушение права будет иметь место только тогда, когда вторжение в воздушное пространство препятствует обычному использованию земли.

Дело Кельзен против компании с ограниченной ответственностью "Имперский табак" является судебным решением, вынесенным в соответствии с широким подходом. В данном деле истец просил суд обязать ответчика убрать рекламную надпись, которая "выступала в воздушное пространство над магазином истца". Иск был удовлетворен, на что повлияли положения Акта о гражданской авиации 1949 г. (Великобритания), ст. 40 (ч. 1) которого гласит: "Не должны считаться нарушением права лишь полеты самолетов над чьей-либо землей, при этом полет должен быть обоснованным (также должны учитываться ветер, погода и все иные обстоятельства)".

Наиболее известным делом, ограничивающим сферу применения принципа cujus est solum, является дело Лорд Бернштайн против компаний с ограниченной ответственностью "Скайвьюз" и "Дженерал". Согласно фабуле дела ответчики пролетели над землей истца, сфотографировав ее с воздуха, желая продать полученные снимки истцу. Он предъявлял иски к ответчикам в связи с нарушением его прав, поскольку считал, что его право собственности распространяется на воздушное пространство над его землей до неограниченной высоты. Предыдущие судебные дела, в рамках которых было поддержано широкое применение принципа cujus est solum, были проигнорированы, поскольку затрагивали права на воздушное пространство, находящееся близко к поверхности земли. Судья отверг утверждение о том, что права собственника земельного участка распространяются на воздушное пространство до неограниченной высоты. Он заявил следующее: "Проблема заключается в том, чтобы найти баланс между правом собственника использовать свою землю, с одной стороны, и правом общественности осваивать все достижения науки в области использования воздушного пространства, с другой стороны. С моей точки зрения, этот баланс в современном обществе может быть достигнут наилучшим образом, если ограничить права собственника в отношении воздушного пространства такой высотой, которая позволит ему нормально пользоваться своей землей, а также постройками на ней. Также необходимо законодательно закрепить, что над установленной высотой собственник земельного участка имеет столько же прав на воздушное пространство, сколько и любой другой член общества".

В свете существующих судебных решений можно констатировать, что до сих пор не закреплено право, которое бы регулировало применение принципа cujus est solum в отношении воздушного пространства. Может ли "пользователь" солнца и ветра ссылаться на правило cujus est solum в оправдание нарушения права, совершенного путем вторжения в чужое воздушное пространство? Ответ на этот вопрос зависит от того, какая из обозначенных ранее правовых формулировок соответствует закону. В соответствии с широким подходом любые вторжения в воздушное пространство "солнце- или ветропользователя" автоматически являются правонарушениями, а согласно узкому подходу факт нарушения права будет признаваться лишь в том случае, когда вторжение в воздушное пространство будет препятствовать нормальному пользованию землей.

Исследователи австралийского законодательства также отмечают отсутствие единообразия в практике применения принципа cujus est solum. "Земля в ее правовом значении - неопределенное пространство как вверх, так и вниз. Следовательно, руководствуясь принципом cujus est solum, никто не может построить здание или что-либо в этом роде, не выступая на чужой участок сверху или снизу. Слово "земля" включает не только поверхность земли, но и все, что находится над и под ней. Сегодня, однако, указанный принцип может ввести в заблуждение. Не следует полагать, что собственник участка имеет эксклюзивные права в отношении воздушного пространства над его поверхностью" <15>.

На сегодняшний день нет единого мнения по поводу пределов прав собственника участка на воздушное пространство. "В австралийских и английских судебных решениях предпочтение отдано позиции, согласно которой вторжение на земельный участок сверху является нарушением границ участка независимо от того, на какой высоте оно произошло. Однако не разъяснено, идет ли речь о высоте "в облаках" или же о высоте, допустим 500 м, над уровнем самых высоких построек, находящихся на участке.

Представители науки и некоторые судьи считают, что частная собственность верхних слоев воздушного пространства несовместима с развитием техники. По их мнению, верх воздушного пространства - сфера общего пользования и огромная дорога для воздушных путешественников" <16>.

На наш взгляд, приведенный выше обзор зарубежной судебной практики наглядно свидетельствует о несостоятельности решить проблему использования воздушного пространства через установление пространственных границ земельного участка.

Иной подход к рассматриваемой проблеме закреплен в земельном законодательстве Российской Федерации. Прежде всего следует отметить, что в нем не выделяется воздушное пространство в качестве составной части земельного участка. Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" определяют земельный участок как часть земной поверхности, т.е. используют "плоское" определение <17>. При этом использование воздушного пространства возможно в равной степени всеми субъектами земельного права независимо от вида прав на земельный участок. Данный вывод вытекает из содержания ст. 40, 41 ЗК РФ, в соответствии с которыми лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, в том числе имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения. Предел использования воздушного пространства определяется такими факторами, как целевое назначение, разрешенное использование, градостроительный регламент и т.д. Их установление и изменение - компетенция соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления, но не собственника земельного участка. Поэтому нельзя признать верным утверждение М.Н. Малеиной, полагающей, что "собственник земельного участка должен признаваться и собственником "воздушного столба" над ним. Другой землепользователь соответственно обладает правомочиями владения и пользования воздушным пространством в том объеме, который определит собственник" <18>. У собственника земельного участка в принципе отсутствует возможность влиять на объем воздушного пространства, используемого иными лицами.

Каким же образом пользователь земельного участка может использовать воздушное пространство? Одним из принципов земельного законодательства является принцип целевого назначения, согласно которому правовой режим земель, т.е. порядок использования земельных участков, определяется исходя из их принадлежности к определенной категории земель и в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Другими словами, пользователь земельного участка обязан использовать его в определенных целях, осуществляя конкретный вид деятельности. Именно посредством ведения такой деятельности на земельном участке и происходит вторжение в воздушное пространство <19>. Логично предположить, что и регламентация использования воздушного пространства должна осуществляться через правовое регулирование деятельности, а не путем моделирования земельного участка в качестве объемной геометрической фигуры. Если в целях гражданского оборота можно допустить, во всяком случае гипотетически, выделение воздушного пространства в качестве самостоятельного объекта или полное отрицание прав на него, то использование земельного участка неотъемлемо включает использование воздушного пространства.

Возвращаясь к российскому законодательству, необходимо отметить, что исходя из принципа целевого назначения земельных участков невозможно соблюсти универсальный порядок использования земельных участков, а следовательно, и воздушного пространства над ними. Общим может быть лишь следующее положение: использование воздушного пространства осуществляется до той высоты, которая необходима пользователю земельного участка для его надлежащего использования.

Одним из аргументов, предъявляемых в обоснование необходимости выделения воздушного пространства в качестве самостоятельного объекта либо его включения в понятие земельного участка, является возможность применения мер гражданско-правовой защиты таких объектов. Например, М.Н. Малеина считает, что возможны случаи, когда "в чужом пространстве может зависнуть... воздушный шар, зонд, линии электросвязи" <23>. По ее мнению, в таких случаях следует предъявлять негаторные иски (ст. 304, 305 ГК РФ).

Полагаем, что землепользователь имеет право на защиту своих прав и при "плоском" определении земельного участка. В описанных нами случаях нахождение материальных объектов в воздушном пространстве не является безусловным основанием для применения мер гражданско-правовой защиты. На наш взгляд, подобные ситуации скорее вызывают опасения причинения вреда имуществу, здоровью, чем создают действительные препятствия в использовании земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. В подобных случаях следует руководствоваться положениями ст. 60 ЗК РФ, предусматривающей возможность пресечения действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, а также ст. 1065 ГК РФ, специально посвященной предупреждению причинения вреда. Данный подход исключает необходимость подтверждения прав на воздушное пространство со стороны заявителя, поскольку защите подлежит не вещное право на воздушное пространство, а право на земельный участок.

Таким образом, гражданское и земельное законодательства содержат разный подход к определению прав землепользователя на воздушное пространство. Цивилисты считают, что воздушное пространство входит в понятие земельного участка как объекта права собственности и, как следствие, предлагают определить его верхние границы. Другими словами, рассматривают воздушное пространство в качестве вещи. В рамках земельного законодательства воздушное пространство носит функциональный характер, оно включено в понятие земельного участка не "геометрическим путем", а посредством установления для него определенного вида деятельности.

Итоговые мысли (в том числе по использованию способов защиты):

В соотв. с ч. 2 ст. 260 ГК РФ, на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соотв. с ч. 3 ст. 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Возникает вопрос, когда собственник использует воздушное пространство над з/у реализует ли он своё правомочие пользования з/у? Если да, то мы приходим к выводу о возможности использования воздушного пространства над з/у лишь в соответствии с целевым назначением з/у.

4 способа защиты рассм-ся в данной статье:

  • негаторный иск - собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

  • действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ч. 2 ст. 60 ЗК РФ).

  • восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ)

  • опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. (ст. 1065 ГК РФ)

Подборка суд. практики:

Определение Ленинградского областного суда от 11.04.2013 N 33-936/2013

Суд установил, что на земельном участке, принадлежащем истцу, ответчиком (крестьянским хозяйством) установлена опора электропередачи. Однако в кадастровом паспорте на земельный участок истца не содержится сведений о его обременениях правами ответчика по размещению высоковольтной воздушной линии электропередачи. Разрешения на строительство электролинии ответчику не выдавалось, проектно-сметная документация отсутствует, местоположение земельного участка с компетентными органами не согласовано. Поскольку расположение на земельном участке истца опоры электропередачи препятствует ему в полной мере осуществлять свои права собственника земельного участка, суд на основании п. 1 ст. 209, п. 3 ст. 261 ГК РФ обязал ответчика снести спорную опору электропередачи.

Постановление ФАС Центрального округа от 23.08.2012 по делу N А36-1795/2011

По мнению суда, по смыслу ст. 209, п. 3 ст. 261, п. 2 ст. 264 ГК РФ, п. 1 ст. 43 ЗК РФ обязанность терпеть воздействие третьих лиц на его имущество, допускать пользование и владение таковым, совершение иных действий, препятствующих осуществлению принадлежащих ему прав, у собственника земельного участка возникает по его воле либо в других случаях, прямо установленных федеральным законом. Иное противоречило бы требованиям ч. 1 ст. 35 Конституции РФ, основным началам гражданского законодательства о неприкосновенности собственности, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, ограничения гражданских прав только федеральным законом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2012 по делу N А19-10527/2011 Требование: Об обязании демонтировать балконы на объекте незавершенного строительства. Обстоятельства: Истец указывает на то, что спорные конструкции частично расположены над его земельным участком, что нарушает его права как собственника земельного участка. Решение: Требование удовлетворено, поскольку истец лишен возможности использовать пространство над своим земельным участком в пределах возведенных ответчиком спорных конструкций.

Таким образом,в суд. практики складывается подход широкого применения принципа cujus est solum (любое постоянное или периодическое нарушение воздушного пространства является нарушением прав). Идеально это иллюстрируется следующей суд. практикой.

Постановление ФАС Центрального округа от 23.08.2012 по делу N А36-1795/2011

По мнению суда, по смыслу ст. 209, п. 3 ст. 261, п. 2 ст. 264 ГК РФ, п. 1 ст. 43 ЗК РФ обязанность терпеть воздействие третьих лиц на его имущество, допускать пользование и владение таковым, совершение иных действий, препятствующих осуществлению принадлежащих ему прав, у собственника земельного участка возникает по его воле либо в других случаях, прямо установленных федеральным законом. Иное противоречило бы требованиям ч. 1 ст. 35 Конституции РФ, основным началам гражданского законодательства о неприкосновенности собственности, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, ограничения гражданских прав только федеральным законом.

Вопрос об использования недр, авторы по-разному подходят к определению глубины з/у.

Большинство определяют глубину з/у – 5 метров (общераспространённые полезные ископаемые м. добывать на глубине, не более 5 метров). Однако нельзя считать эту норму, как определяющую границу права собственности з/у.

ФАС Уральского округа отказал во взыскание собственнику з/у каких-то платежей за 1 лишь факт прохождения газопровода на глубине 1,5 м.

Применительно к воздушному и подземному пространству нет на сегодняшний день концептуального подхода к пониманию: является ли он трёхмерным или же двухмерным.

Преподаватель считает, что з/у не является пространственным объектом.

Аргумент: если даже ценные полезные ископаемые будут на поверхности, то это не значит, что собственник з/у имеет на них право. Он имеет право на целевое использование з/у, в которое добыча полезных ископаемых не входит.

Использование воздушного пространства также: использовать м. столько, сколь надо для использования в соответствии с целевым назначением.

См.: соотношение з/у с мелиоративными сооружениями? Когда здания, являются самостоятельным объектом, когда становятся принадлежностью?

ВАС РФ сказал, что мелиоративная система – это принадлежность. КС – это недавно подтвердил.

Бетонированные или асфальтированные площадки – улучшение з/у или самостоятельный объект недвижимости? если самост-ый объект недвижимости, то собственники имеют право на приватизацию?

Заборы на з/у? что это такое? Достаточно случаев, когда под забором формируют з/у и приватизируют его?

З/у явл-ся объектом гражданского права, однако определение з/у дано в ЗК РФ.

Характеристики з/у:

  1. оборотоспос-ть

  2. делимость

  3. дифференциация з/у по цели использования (осущ-ся с помощью целого комплекса правовых средств: категория з/у, разрешённое использование, целевое использование).

Оборотоспособность– это такая хар-ка з/у, которая указывает на возм-ть нахождения з/у в обороте, возможность быть объектом сделок. Это, прежде всего, категория ГП. См. ст. 27 ЗК РФ.

З/у делятся:

  1. изъятые из оборота. Это участки, которые не м. предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок, предусмотренных гражд-им закон-м. Изъяты из оборота з/у, которые заняты природными заповедниками, парками, гражданскими захоронениями и некот-ые др. Субъектом прав на такие участки явл-ся, как правило, гос-во, возможна и муниц-ая собств-ть.

  2. ограниченные в обороте. Не передаются в частную собственность, но мб объектами сделок (не предполагающих переход права собственности), к пр., аренда, ссуда. К пр, земли лесного фонда.

  3. находящиеся в свободном обороте.

  4. отдельно указываются з/у, которые не подлежат в приватизации (см. ст. 28 Закона о приватизации гос и мун имущества). Речь идёт о з/у, которые территориально попадают в береговую полосу.

Решить для себя, последняя группа относится к изъятым из оборота или к ограниченным в обороте.

Ст. 28 ФЗ О приватизации гос. и мун. имущества

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

  • лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

  • зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

  • общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

  • не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  • отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

  • Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

Ст. 1 ФЗ О приватизации гос. и мун. имущества

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соотв. со ст. 9, 71 и др. ЗК РФ, лесные участки м. предоставляться на праве аренды, на ограниченных вещных правах.

В соотв. со ст. 102 ЗК РФ, на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

В силу ст. 11 ВК РФ, имеется возможность заключения договора водопользования.

Из исследованных мною правовых режимов некоторых объектов вытекает, что они по указанной выше классификации относятся к вещам, ограниченным в обороте.

Однако следует отметить, что в соотв-ии с действующим гражданским законодательством такая классификация (на изъятые из оборота и ограниченные в обороте), более не носит легальный характер, теперь имеется лишь категория ограниченные в обороте.

Делимость з/у.Эта категория также ГП.

Неделимые вещи – см. ст. 133 ГК РФ.

Проанализировать её.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначенияикоторая выступает в обороте как единый объект вещных прав(данный признак в любом случае есть у з/у), является неделимой вещью.

Таким образом, м. говорить только о том, что в результате раздела изменится назначение вещи (в том числе, в связи с тем, что она не сможет использовать в полной мере по предыдущему назначению).

В основе делимости лежит предел делимости, дробимости, который установлен законодателем, т.е. это не решается на усмотрение субъектов.

Для гражданского оборота этот предел означает, что меньше этой нормы з/у как объект гр. оборота существовать не может.

Неделимые участки – это участки, которые меньше установленного минимума или которые отнесены законом к неделимым.

В силу закона к недел-ым участкам относятся:

- участки КФХ

- участки, на кот. наход-ся здания, строения, сооружения.

М. устанавливаться нормы предоставления з/у на уровне субъекта РФ, МСУ. Нельзя путать с нормами делимости (последнее далеко не всегда установлено).

По Пермскому краю норма делимости установлены для земель сельхоз назначения, которые участвуют в товарном сельхоз. производстве (0,25 гектар, т.е. 25 соток).

В Краснодарском Крае – мин. 300 гектаров.

В ПК: сады, огороды – 6 соток.

Многие отталкиваются при определении делимости от требований, установленных в ФЗ «О кадастре недвижимости». К пр., одним из требований явл-ся возможность доступа к з/у. В итоге некоторые считают, что это 1 из критериев делимости.

Разобраться. Согласно ч. 2.1 ст. 26 ФЗ О ГКН, орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Считаю, что это м. принять как составляющую критерия делимости, потому что если в результате деления появляется з/у, к которому нет доступа, то назначение меняется, т.к. использование по нормальному назначению невозможно! (т.е. при отсутствии доступа к з/у как составляющей критерия делимости, мы имеем место неделимой вещью!).

Дифференциация з/у по цели использования(осущ-ся с помощью целого комплекса правовых средств: категория з/у, разрешённое использование, целевое использование).

Понятие категории тождественно понятию целевого назначения.

На сегодняшний день 7 категорий. Отнесением з/у к категории дело не исчерпывается. далее идёт дифференциация внутри категории. Определение категории это прерогатива органов власти.

Категорию м. сменить ст. 7 ЗК РФ, ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».

Наиболее часто проблема со сменой категории возникает при смене назначения земель сельхоз назначения.

Решение об изменении категории земель принимает Правительство ПК РФ (т.е. надо иметь сильный административный ресурс).

Для земель населенных пунктов, а также для др. категорий земель, на которых законом допуск-ся строительство, устан-ся виды разрешённого использования.

Для земельных участков, на которых не предусмотрена застройка, предусм-ся целевое использование.

Разрешённое использ-ие – отвечает на вопрос, какие объекты недв-ти м.б. возведены, а также как их м. использовать.

Как правило, существует перечень видов разрешённого использования для каждой терр-ой зоны. Таким образом, в основе разрешённого использования лежит зонирование (территория насел-ого пункта раздел-ся на терр-ые зоны). Если хотим установить другой вид разрешённого использования, то достаточно лишь уведомить РосРеестр, чтобы были внесены изменения в ЕГРН (это м. собственники, арендаторы нет).

Порядок изменения целевого использования земель сельхозназначения не установлен.

Легального определения ни РИ, ни ЦИ нет.

Составить таблицу видов целевого назначения и их дальнейшей дифференциации, а также что можно на них делать.

См. проект ФЗ № 50654-6 (есть в д/з)

Конспект статьи Крассова:

Разрешенное использование - это правовая основа для возведения лицом, использующим земельный участок, жилых, производственных и т.п. зданий и сооружений, проведения оросительных, осушительных и т.п. работ (п. 2 и 3 ст. 40 ЗК РФ). В то же время собственник участка обязан использовать землю как в соответствии с целевым назначением, так и в соответствии с разрешенным использованием (п. 1 ст. 42 ЗК РФ).

Разрешенное использование должно было бы определяться в результате зонирования территорий <3>.

--------------------------------

<3> Территориальное зонирование в самом примитивном виде было заимствовано из зарубежного опыта. В США - родине зонирования - этот правовой инструмент аналогичен в целом делению земель на категории в нашей стране. В США зонирование - основной метод регулирования использования земель. В начале XX в. в нескольких городах были введены ограничения на высоту сооружаемых зданий, которые применялись в определенных районах для обеспечения охраны здоровья и безопасности населения. Ордонансы по зонированию обычно определяют цели и виды, в которых могут использоваться определенные земли, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применительно к жилым зданиям обычно устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, размеров этажей. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки. Зонирование применяется для регулирования использования сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды и т.д. См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993. N 2. С. 97.

Итак, зонирование территорий согласно нормам ЗК РФ должно было осуществляться в отношении земель населенных пунктов.

Однако, для того чтобы создать максимально комфортные условия для застройки, под влиянием строительного лобби территориальное зонирование было заменено на "градостроительное зонирование" в Градостроительном кодексе Российской Федерации

Согласно ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. В результате градостроительного зонирования принимаются правила землепользования и застройки - нормативные правовые акты местного самоуправления, которые содержат карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Градостроительное зонирование - это особая процедура, проводимая уполномоченным на то органом в соответствии с установленным порядком, результатом которой является принятие нормативного правового акта (правил землепользования и застройки), содержащего градостроительные регламенты, на основании которых в комплексе определяется правовой режим земельных участков и условия создания и эксплуатации зданий, строений и сооружений на них и под ними, т.е. виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Одно из принципиальных отличий зонирования территорий от градостроительного зонирования состоит в следующем. Как предусматривает ЗК РФ, зонирование территорий должно было осуществляться только в отношении земель населенных пунктов. Поскольку интересы строительного лобби не ограничиваются застройкой земель населенных пунктов, градостроительное зонирование было распространено и на некоторые другие категории земель. Пункт 2 ст. 31 ГрК РФ допускает возможность подготовки правил землепользования и застройки (т.е. осуществления градостроительного зонирования) также применительно и к межселенным территориям <6>, когда планируется их застройка.

<6> Межселенная территория - территория, находящаяся вне границ поселений.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (п. 6 ст. 36 ГрК РФ). В отношении этих земель градостроительное зонирование не осуществляется. В отличие от зонирования территорий градостроительное зонирование не ограничивается только землями населенных пунктов. Оно может осуществляться и на некоторых других категориях земель.

Поэтому разрешенное использование земельного участка - это результат не зонирования территорий, а градостроительного зонирования, т.е. это случаи, когда предполагаются строительство, реконструкция и эксплуатация объектов недвижимости, т.е. застройка земель.

Поэтому, как указано в п. 6 ст. 30 ГрК РФ, в градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства <7>.

--------------------------------

<7> Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Особо следует отметить, что в результате градостроительного зонирования не всегда определяются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Во-первых, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не могут быть установлены в отношении зон особо охраняемых территорий на землях населенных пунктов. В соответствии с п. 10 ст. 85 ЗК РФ земельные участки, включенные в состав этих зон, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 - 100 ЗК РФ, т.е. на них распространяется режим земель особо охраняемых территорий. Для земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) градостроительные регламенты не устанавливаются (п. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Во-вторых, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 85 ЗК РФ). В этой статье говорится о виде использования этих земель, а не об их разрешенном использовании. Поэтому для этих земель не могут быть установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Кроме того, нужно иметь в виду, что согласно п. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия; в границах территорий общего пользования; занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Следует отметить следующее важное обстоятельство. Во всех указанных выше случаях разрешенное использование земельного участка определяется только тогда, когда предполагается использовать земельный участок для строительства объектов недвижимости, когда целевое назначение земельного участка связано с эксплуатацией, реконструкцией таких объектов.

Итак, разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели его использования и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, лесной участок и объект недвижимости, на основании осуществления процедуры градостроительного зонирования или в случаях, предусмотренных законодательством.

Разрешенное использование земельных участков или разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть определено или установлено только тогда, когда это прямо предусмотрено законодательством. Во всех иных случаях этого сделать нельзя, поскольку для этого нет правовых оснований.

Исходя из смысла норм ЗК РФ, разрешенное использование земельных участков должно было бы определяться в отношении почти всех категорий земель. Однако ни в ЗК РФ, ни в ГрК РФ нет универсального правового механизма для решения этого вопроса. Есть лишь отдельные, не состыкованные друг с другом правовые нормы, указанные выше, которые не образуют системного единства. Все это означает, что по этому поводу в законодательстве есть серьезный правовой вакуум, пробел, который "законодатель" пока не в состоянии восполнить.

Пункт 3 ст. 28 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <13> предусматривает, что на публичные слушания должны выноситься вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Этот термин применяется также и в отношении земельных участков наряду с термином "разрешенное использование земельных участков", т.е. это разные термины. Так, согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны сведения о целевом назначении и о разрешенном использовании земельных участков (пп. 2 п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ). Собственники земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Особенно четко указанное выше различие отражено в ст. 42 ЗК РФ. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

На основании каких правовых норм определяется конкретное целевое назначение земельного участка?

Назначение земельного участка определяется на основе норм законодательства, которые закрепляют цели допустимого использования земель соответствующей категории. В рамках определенной категории земель выделяются ее виды и подвиды, на основе которых и устанавливаются виды использования земельных участков в конкретных целях. Например, согласно ст. 90 ЗК РФ земли транспорта могут использоваться для эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта. Статья 81 ЗК РФ допускает использование земель сельскохозяйственного назначения гражданами для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества (т.е. для ведения сельского хозяйства) и дачного строительства. В составе некоторых земель особо охраняемых природных территорий выделяются различные функциональные зоны, на основе которых определяется вид использования земель и т.д. Таким же образом следует определять конкретное целевое назначение земельного участка на землях населенных пунктов, в которых не осуществлено градостроительное зонирование.

Поэтому конкретное целевое назначение земельного участка представляет собой установление цели использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании прямого указания в законе на допустимые цели использования земельного участка в составе соответствующей категории земель.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]