21. Факторы, влияющие на стоимость.

Факторы, которые влияют на рыночную стоимость земли, можно разделить на основные группы:

1. Социально-демографические особенности;

2. Общая экономическая ситуация;

3. Правовое регулирование и действующая система налогообложения;

4. Природные условия и окружающая среда;

5. Физические и качественные характеристики земельных участков;

6. Местоположение земельного участка.

К социально-демографическимфакторам относятся: демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономическойситуации относятся: экономическая ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированиюотносятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешённого использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей.

К природным условиямотносятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и качественнымхарактеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам месторасположенияотносят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки

22. Стоимость земли и ее зависимость от производительных и территориальных свойств.

Оценка земель как пространственного операционного базиса в промышленном и другом строительствепредполагает учёт комплекса следующих факторов:

• природные факторы (характер рельефа, грунтов и материнских пород, сейсмичность, лавинно-селевая опасность, просадочность грунтов, климатические и медико-географические условия, вечная мерзлота, заболоченность, водообеспеченность, условия водоснабжения и водоотведения);

• экономические факторы (мощности строительных баз, обеспеченность дорожно-транспортной и трубопроводной сетью, территориальные уровни и коэффициенты капиталоёмкости и трудоёмкости производства);

• социальные факторы (наличие свободных трудовых ресурсов, условия жизни населения, развитость инфраструктуры, состояние окружающей среды).

Ценность городских земельзаключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счёт освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населённых пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.

В недропользовании, где земельный участок выступает как кладовая минерального сырья, оценка объектов недропользования обусловливается следующими составляющими:

• сырьевая или функциональная ценность природного ресурса как продукта переработки и потребления;

• инженерно-геологические условия залегания природного ресурса;

• экономико-географическое положение участка недр.

Оценка земельного участка недропользования, как элемента национального богатства страны, может формироваться с учётом следующих видов земельной ренты:

межрегиональнаяи региональная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями отдельных частей территории;

отраслеваярента, определяемая особенностями формирования рентного дохода по различным видам полезных ископаемых и в различных сегментах рынка недвижимости;

локальнаярента, связанная с факторами местоположения земельного участка относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий;

инфраструктурнаярента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью её использования.

Показатели ценности земельных участков несельскохозяйственного назначенияза пределами границ поселений, как пространственного базиса для объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, определяются величиной ренты, которая создаётся за счёт местоположения, обустройства и функционального использования соответствующего земельного участка.

Ценность земельных участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.