Согласование результатов оценки
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов в оценке. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект. Оценщиком было принято решение использовать метод анализа иерархий, так как данный подход в согласовании наиболее достоверно определяет преимущества и недостатки каждого подхода при оценке на основании критериев.
Метод анализа иерархий (метод Т. Л. Саати) основан на парных сравнениях альтернативных вариантов оценки стоимости различными методами по различным критериям и последующем ранжировании набора альте натив по всем критериям и целям.
Общая идея данного метода заключается в декомпозиции проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.
Рисунок № 10 – «Согласование МАИ»
где:
1. Верхний уровень – цель согласования, например, определение рыночной стоимости; 2. Промежуточный уровень - критерии согласования:
А) достоверность информации: тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
Б) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания в будущем;
В) учет рисков;
Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность);
Д) точность модели, определяемая методом статистического анализа.
3. Нижний уровень - набор альтернативных результатов, полученных различными методами оценки.
Для построения матрицы весов критерии попарно сравниваются по отношению к их воздействию на общую для них цель.
Используемые критерии
Достоверность информации, используемой в данном методе
Способность метода учитывать принципы оценки, связанные с рыночной средой
Способность метода учитывать принципы оценки, связанные с землей и зданиями (место, размер и др.)
Способность метода учитывать принципы оценки, основанные на представлениях собственника
(полезность, замещение, ожидание)
Способность метода учитывать принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Для каждого из критериев установлена степень важности, относительно 1 – го критерия.
Таблица №22. – «Степень важности (ai) Показатель оценки парного сравнения»
|
Показатель |
Степень важности |
|
1 |
равная важность |
|
2 |
промежуточное значение |
|
3 |
умеренное превосходство одного над другим |
|
4 |
промежуточное значение |
|
5 |
существенное превосходство |
|
6 |
промежуточное значение |
|
7 |
значительное превосходство |
|
8 |
промежуточное значение |
|
9 |
очень сильное превосходство |
Допускается оценивать величину показателя сравнения (ai/аn) путем деления значений интенсивности каждой пары критериев выраженной в процентах.
Таблица №23. – «Числовые оценки матрицы попарных сравнений для критериев»
|
КРИТЕРИИ |
Достоверность информации, используемой в данном методе |
Принципы, связанные с рыночной средой |
Принципы, связанные с землей и зданиями (место, размер и т.д.) |
Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание) |
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
Xn (расчет критериев) |
Wn (весовой показатель критериев/доля) |
|
Достоверность информации, используемой в данном методе |
1 |
1 |
3 |
2 |
4 |
1,8882 |
32,43% |
|
Принципы, связанные с рыночной средой |
1,00 |
1,00 |
3,00 |
2,00 |
4,00 |
1,8882 |
32,43% |
|
Принципы, связанные с землей и зданиями (место, размер и т.д.) |
0,33 |
0,33 |
1,00 |
0,67 |
1,33 |
0,6294 |
10,81% |
|
Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание) |
0,50 |
0,50 |
1,50 |
1,00 |
2,00 |
0,9441 |
16,22% |
|
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
0,25 |
0,25 |
0,75 |
0,50 |
1,00 |
0,4720 |
8,11% |
|
∑xj (размер матрицы) |
3,08 |
3,08 |
9,25 |
6,17 |
12,33 |
5,82 |
100,0% |
|
∑xj*wn (степень согласованности) |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
5,000 | |
Таблица №24 – «Степень важности критериев относительно подхода»
|
Достоверность информации, используемой в данном методе | |||||
|
Методы |
Достоверность, макс. 100% | ||||
|
Затратный подход |
50,00% | ||||
|
Сравнительный подход |
30,00% | ||||
|
Доходный подход |
20,00% | ||||
|
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Xn |
Wn |
|
Затратный подход |
1,00 |
1,67 |
2,50 |
1,61 |
0,50 |
|
Сравнительный подход |
0,60 |
1,00 |
1,50 |
0,97 |
0,30 |
|
Доходный подход |
0,40 |
0,67 |
1,00 |
0,64 |
0,20 |
|
|
2,00 |
3,33 |
5,00 |
3,22 |
1,00 |
|
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
3,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принципы, связанные с рыночной средой | |||||
|
Методы |
Достоверность, макс. 100% | ||||
|
Затратный подход |
5,00% | ||||
|
Сравнительный подход |
90,00% | ||||
|
Доходный подход |
5,00% | ||||
|
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Xn |
Wn |
|
Затратный подход |
1,00 |
0,06 |
1,00 |
0,38 |
0,05 |
|
Сравнительный подход |
18,00 |
1,00 |
18,00 |
6,87 |
0,90 |
|
Доходный подход |
1,00 |
0,06 |
1,00 |
0,38 |
0,05 |
|
|
20,00 |
1,11 |
20,00 |
7,63 |
1,00 |
|
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
3,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принципы, связанные с землей и зданиями (место, размер и т.д.) | |||||
|
Методы |
Достоверность, макс. 100% | ||||
|
Затратный подход |
50,00% | ||||
|
Сравнительный подход |
30,00% | ||||
|
Доходный подход |
20,00% | ||||
|
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Xn |
Wn |
|
Затратный подход |
1,00 |
1,67 |
2,50 |
1,61 |
0,50 |
|
Сравнительный подход |
0,60 |
1,00 |
1,50 |
0,97 |
0,30 |
|
Доходный подход |
0,40 |
0,67 |
1,00 |
0,64 |
0,20 |
|
|
2,00 |
3,33 |
5,00 |
3,22 |
1,00 |
|
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
3,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание) | |||||
|
Методы |
Достоверность, макс. 100% | ||||
|
Затратный подход |
30,00% | ||||
|
Сравнительный подход |
40,00% | ||||
|
Доходный подход |
30,00% | ||||
|
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Xn |
Wn |
|
Затратный подход |
1,00 |
0,75 |
1,00 |
0,91 |
0,30 |
|
Сравнительный подход |
1,33 |
1,00 |
1,33 |
1,21 |
0,40 |
|
Доходный подход |
1,00 |
0,75 |
1,00 |
0,91 |
0,30 |
|
|
3,33 |
2,50 |
3,33 |
3,03 |
1,00 |
|
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
3,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования | |||||
|
Методы |
Достоверность, макс. 100% | ||||
|
Затратный подход |
30,00% | ||||
|
Сравнительный подход |
30,00% | ||||
|
Доходный подход |
40,00% | ||||
|
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Xn |
Wn |
|
Затратный подход |
1,00 |
1,00 |
0,75 |
0,91 |
0,30 |
|
Сравнительный подход |
1,00 |
1,00 |
0,75 |
0,91 |
0,30 |
|
Доходный подход |
1,33 |
1,33 |
1,00 |
1,21 |
0,40 |
|
|
3,33 |
3,33 |
2,50 |
3,03 |
1,00 |
|
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
3,00 |
|
Таблица №25 – «Расчет весовыхкоффициентов»
|
Альтернативы |
Критерии |
|
|
|
|
Весовые коэфф |
|
|
Достоверность информации, используемой в данном методе |
Принципы, связанные с рыночной средой |
Принципы, связанные с землей и зданиями (место, размер и т.д.) |
Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание) |
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
|
|
|
Численное значение вектора приоритета |
|
|
|
|
|
|
|
0,3243 |
0,3243 |
0,1081 |
0,1622 |
0,0811 |
|
|
Затратный подход |
0,5000 |
0,0500 |
0,5000 |
0,3000 |
0,3000 |
0,3054 |
|
Сравнительный подход |
0,3000 |
0,9000 |
0,3000 |
0,4000 |
0,3000 |
0,5108 |
|
Доходный подход |
0,2000 |
0,0500 |
0,2000 |
0,3000 |
0,4000 |
0,1838 |
Таблица №26 – «Итоговое согласование»
|
Наименование подхода |
Стоимость, KZT |
Доля подхода |
Значение, KZT |
Значение, USD |
|
Затратный подход |
9 571 453 983,32 |
30,54% |
2 923 173 784,10 |
16 055 219,33 |
|
Сравнительный подход |
13 419 650 553,13 |
51,08% |
6 854 902 579,84 |
37 649 819,19 |
|
Доходный подход |
10 173 916 162,70 |
18,38% |
1 869 800 808,28 |
10 269 680,94 |
|
Рыночная стоимость |
|
1,00 |
11 647 877 172,22 |
63 974 719,46 |
Таким образом, основываясь на результатах проведенного анализа и расчетов, проведенных в соответствии с действующим законодательством, с учетом местоположения и состояния объекта оценки, была определена наиболее вероятная величина рыночной стоимости,
которая составила: 11 647 877 172 тенге или 63 974 719 долларов США.