- •Отчет об оценке имущества№_-z/_
- •Астана, 2014 г. Сопроводительное письмо
- •Уважаемый, хххххх
- •11 647 877 172 (Одиннадцать миллиардов шестьсот сорок семь миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч сто семьдесят две) тенге
- •63 974 719 (Шестьдесят три миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи семьсот девятнадцать) долларов сша
- •Содержание отчета
- •Квалификационная характеристика оценщика:
- •Допущения и ограничения
- •Документы, используемые в отчете об оценке
- •Основные термины и определения, применяемые в отчете:
- •Анализ внешних и внутренних факторов
- •Общие тенденции развития экономики рк
- •Социально-экономические итоги развития рк
- •Прогнозы основных показателей бюджета рк
- •Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости астаны (I квартал 2014 г.)
- •Продажа офисов
- •Ценовые изменения в ретроспективе
- •Аренда офисов
- •Продажа торговой недвижимости
- •Ценовые изменения в ретроспективе
- •Аренда торговой недвижимости
- •Прогнозы и выводы
- •Объект оценки
- •Описание объекта оценки
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Критерий физической возможности
- •Критерий законодательнойразрешенности
- •Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
- •Критерий физической возможности
- •Критерий законодательнойразрешенности
- •Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность
- •Теоретическая часть
- •Методология оценки
- •Итоговое обоснование выбранного подхода и метода:
- •Практическая часть
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •«Анализ рынка земельных участков»
- •«Расчет стоимости земельного участка»
- •Затратный подход
- •«Расчет стоимости замещения/восстановительной стоимости строений»
- •«Расчет износа строений»
- •«Определение стоимости строений методом восстановительной единицы, с учетом накопленного износа»
- •Согласование результатов оценки
- •Заключительная часть
- •11 647 877 172 (Одиннадцать миллиардов шестьсот сорок семь миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч сто семьдесят две) тенге
- •63 974 719 (Шестьдесят три миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи семьсот девятнадцать) долларов сша
- •Особые условия:
- •Приложения №1 - «фотоматериал»
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке земельного участка предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод рыночной информации, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по целевому назначению и пригодности объект.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод рыночной информации, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по целевому назначению и пригодности объект.
РЫНОЧНЫЙ АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОМЕЩЕНИЯМ
На основании вышеизложенного, было принято решение составить таблицу анализа рынка производственной недвижимости. Источником информации являются еженедельная газета «Недвижимость», данные, опубликованные на интернет сайтах: www.kn.kz, www.irr.kz, www.krn.kz и другие.
Таблица №14. «Рыночный анализ коммерческих отдельно стоящих зданий»
|
ХАРАКТЕРИСТИКИ |
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ |
АНАЛОГ №1 |
АНАЛОГ №2 |
АНАЛОГ №3 |
АНАЛОГ №4 |
АНАЛОГ №5 |
АНАЛОГ №6 |
|
Контактная информация |
8-701-518-417, |
8-777-777-9596 |
8-701-724-2281 |
8-775-338-0045 |
8-701-716-7205 |
8-771-232-5669 | |
|
http://krisha.kz/a/show/10578563 |
http://krisha.kz/a/show/9656712 |
http://krisha.kz/a/show/10044367 |
http://krisha.kz/a/show/9508232 |
http://krisha.kz/a/show/10018939 |
http://krisha.kz/a/show/11743764 | ||
|
Категория (Архитектурно-планировочное) |
Торговый дом |
Гостинично-офисный комплекс |
Гостиничный комплекс |
Бизнес центр |
Административное здание |
Многофункциональный торговый рынок |
Бизнес центр |
|
Место расположения строения |
РК, г. Астана, ХХХХХХ |
РК, г. ХХХХХХ |
г. Астана, ул. ХХХХХ |
г. Астана, район ТРЦ "ХХХХ" |
г. Астана, район ТРЦ "ХХХХХ" |
Акмолинская обл, с. Кощи |
г. Астана, Коргальжинское шоссе, район Университета "ХХХХХ" |
|
Уровень инфраструктуры |
Хороший. Все необходимые социальные объекты |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Среднее. Район слабой застройки, малое количество социальных объектов. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
|
Уровень транспортной доступности |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Тауелсыздык |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Тауелсыздык |
Удовлетворительное. Слабый поток машин. |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Кабанбай батыра |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на ул. Достык |
Удовлетворительное. Слабый поток машин. |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на Коргальжинское шоссе |
|
1-я 2-я линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
|
Входная группа |
Самостоятельные парадные группы |
Самостоятельные парадные группы |
Самостоятельная входная группа |
Самостоятельные парадные группы |
Самостоятельная входная группа |
Самостоятельная входная группа |
Самостоятельная входная группа |
|
Общая площадь, кв.м |
48 922,2 |
3 200,0 |
6 215,9 |
7 893,0 |
5 260,0 |
9 000,0 |
7 800,0 |
|
Профильная площадь |
28 588,0 |
3 200,0 |
6 215,9 |
7 893,0 |
4 740,0 |
9 000,0 |
6 500,0 |
|
Коэффициент эффективности |
0,6 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
0,9 |
1,0 |
0,8 |
|
Площадь повальных помещений |
965,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
520,0 |
0,0 |
1 300,0 |
|
Год постройки |
2008 |
2010 |
2000-х |
2010 |
2006 |
2008 |
2011 |
|
Этажность |
4+цоколь |
5 |
2 |
5 |
9+цоколь |
2 |
5+цоколь |
|
Конструктив здания (несущий и ограждающий материал) |
Кирпич |
Монолит |
Кирпич |
Монолит |
Кирпич |
Кирпич |
Монолит |
|
Класс конструктивной системы* |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
|
Нормативный срок службы, лет |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
Оставшийся срок службы, лет |
94 |
96 |
90 |
96 |
93 |
95 |
97 |
|
Внешняя отделка |
Керамогранит |
Керамогранит |
Керамогранит |
Керамогранит |
Кирпич |
Кирпич |
Керамогранит |
|
состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
|
Внутренняя отделка |
Плитка, левкас, ветонит, ковролан, армстронг |
Плитка, кафель, ветонит, левкас |
Плитка, кафель, ветонит, левкас |
Плитка, кафель, ветонит, левкас |
Плитка, обои, кафель, Армстронг |
Плитка, декор штук., левкас |
Плитка, кафель, ветонит, левкас |
|
состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Среднее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
|
Инженерные коммуникации |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Водоснабжение, эл/во, канализация - центральное, отопление - автономное |
Центральное |
|
Благоустройство территории |
Асфальтировано. Тротуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Тротуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Вымощено брусчаткой. Освещение. Озеленение. |
Асфальтировано. Тротуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Тротуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Освещение. |
Асфальтировано. Тротуар вымощен брусчаткой. |
|
Земельный участок, сот |
2,3617 |
0,15 |
0,4449 |
0,69 |
0,28 |
5,7 |
0,3 |
|
Свободный от застройки ЗУ |
Парковочная зона. |
Парковочная зона. |
Парковочная зона, парковая зона. |
Парковочная зона |
Парковочная зона |
Парковочная зона |
Парковочная зона |
|
Текущее целевое использование |
Для строительства и эксплуатации торгового комплекса |
Гостинично-офисный комплекс |
Гостиничный комплекс |
Бизнес центр |
Административное здание |
Многофункциональный торговый рынок |
Бизнес центр |
|
Обоснование выбора
|
Инфра-ра схожа с объектом оценки. Потенциально пригодно для ТД. Конструктивные элементы сопоставимы. |
Инфра-ра мало схожа с объектом оценки. Потенциально не пригодно для ТД. |
Инфра-ра схожа с объектом оценки. Потенциально пригодно для ТД. Конструктивные элементы сопоставимы. |
Инфра-ра схожа с объектом оценки. Потенциально пригодно для ТД. Конструктивные элементы сопоставимы. |
Инфра-ра мало схожа с объектом оценки. Потенциально не пригодно для ТД. |
Инфра-ра схожа с объектом оценки. Потенциально пригодно для ТД. Конструктивные элементы сопоставимы. | |
|
Предложение |
|
7 000 000 |
5 700 000 |
22 000 000 |
10 000 000 |
5 000 000 |
22 500 000 |
|
Стоимость за кв.м общей площади |
2 188 |
917 |
2 787 |
1 901 |
556 |
2 885 | |
|
ВЫВОД |
+ |
- |
+ |
+ |
- |
+ | |
МЕТОД РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:
изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Основной используемый принцип, при оценке данным методом – сопоставление, которое должно проводиться:
с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.
Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Потому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.
За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м2 площадей нескольких аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,
Хср = ∑хi/ n,
где,
Хср – средняя арифметическая;
хi,х2, …. х n–стоимость 1 м2 сравниваемого объекта по данным наблюдений;
n – число наблюдений.
Корректировки по объектам вносятся экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.
Проведя вышеуказанный анализ производственной недвижимости, Оценщиком было отобрано 5 предложений в качестве наиболее сопоставимых аналогов, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости.
Краткая характеристика выбранных аналогов представлена в таблице.
Таблица №15. «Определение стоимости методом рыночной информации»
|
ХАРАКТЕРИСТИКИ |
АНАЛОГ №1 |
АНАЛОГ №2 |
АНАЛОГ №3 |
АНАЛОГ №4 |
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ | |
|
Контактная информация |
8-701-ХХХХ |
8-775-ХХХХ |
8-701-ХХХ |
8-771ХХХ |
Торговый дом | |
|
http://krisha.kz/a/show/10578563 |
http://krisha.kz/a/show/9508232 |
http://krisha.kz/a/show/10044367 |
http://krisha.kz/a/show/11743764 | |||
|
Источник информации |
Агенство недвижимости (1%) |
Агенство недвижимости (1%) |
Агенство недвижимости (1%) |
Агенство недвижимости (1%) | ||
|
Категория (Архитектурно-планировочное) |
Гостинично-офисный комплекс |
Административное здание |
Бизнес центр |
Бизнес центр | ||
|
Место расположения строения |
РК, г. ХХХХХХХ |
г. Астана, район ТРЦ "ХХХХ" |
г. Астана, район ТРЦ "ХХХХХ" |
г. Астана, ХХХХХ" |
РК, г. Астана, ХХХХХХ | |
|
Уровень инфраструктуры |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты. |
Хороший. Все необходимые социальные объекты | |
|
Уровень транспортной доступности |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Тауелсыздык |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на ул. Достык |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Кабанбай батыра |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на Коргальжинское шоссе |
Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Тауелсыздык | |
|
1-я 2-я линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия | |
|
Входная группа |
Самостоятельные парадные группы |
Самостоятельная входная группа |
Самостоятельные парадные группы |
Самостоятельная входная группа |
Самостоятельные парадные группы | |
|
Общая площадь, кв.м |
3 200,0 |
5 260,0 |
7 893,0 |
7 800,0 |
48 922,2 | |
|
Профильная площадь |
3 200,0 |
4 740,0 |
7 893,0 |
6 500,0 |
28 588,0 | |
|
Коэффициент эффективности |
1,0 |
0,9 |
1,0 |
0,8 |
0,6 | |
|
Площадь повальных помещений |
0,0 |
520,0 |
0,0 |
1 300,0 |
965,0 | |
|
Год постройки |
2010 |
2006 |
2010 |
2011 |
2008 | |
|
Этажность |
5 |
9+цоколь |
5 |
5+цоколь |
4+цоколь | |
|
Конструктив здания (несущий и ограждающий материал) |
Монолит |
Кирпич |
Монолит |
Монолит |
Кирпич | |
|
Класс конструктивной системы* |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 | |
|
Нормативный срок службы, лет |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
Оставшийся срок службы, лет |
96 |
93 |
96 |
97 |
94 | |
|
Внешняя отделка |
Керамогранит |
Кирпич |
Керамогранит |
Керамогранит |
Керамогранит | |
|
состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее | |
|
Внутренняя отделка |
Плитка, кафель, ветонит, левкас |
Плитка, обои, кафель, армстронг |
Плитка, кафель, ветонит, левкас |
Плитка, кафель, ветонит, левкас |
Плитка, левкас, ветонит, ковролан, Армстронг | |
|
состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее | |
|
Инженерные коммуникации |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Центральное | |
|
Благоустройство территории |
Асфальтировано. Тратуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Тратуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Тратуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Тратуар вымощен брусчаткой. |
Асфальтировано. Тротуар вымощен брусчаткой. | |
|
Земельный участок, сот |
0,15 |
0,28 |
0,69 |
0,3 |
2,3617 | |
|
Свободный от застройки ЗУ |
Парковочная зона. |
Парковочная зона |
Парковочная зона |
Парковочная зона |
Парковочная зона. | |
|
Текущее целевое использование |
Гостинично-офисный комплекс |
Административное здание |
Бизнес центр |
Бизнес центр |
Торговый дом | |
|
Стоимость предложения с учетом НДС, USD |
7 000 000 |
22 000 000 |
10 000 000 |
22 500 000 |
| |
|
Стоимость за кв.м общей площади |
2 188 |
2 787 |
1 901 |
2 885 | ||
|
Поправка на условия продажи, % |
-15% |
-15% |
-15% |
-15% |
Поправка на условия продажи (торг). Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. | |
|
Сумма поправки, USD |
-1 050 000,00 |
-2 199 163,82 |
-2 250 855,51 |
-3 375 000,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD |
1 859,38 |
2 369,19 |
1 615,97 |
2 451,92 | ||
|
Поправка на достоверность информации, % |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
Достоверность информации. Поправка определяется в виду возможного искажения исходных данных в источниках информации. | |
|
Сумма поправки, USD |
-297 500,00 |
-623 096,41 |
-637 742,40 |
-956 250,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD |
1 766,41 |
2 250,73 |
1 535,17 |
2 329,33 | ||
|
Стоимость предложения, за вычетом поправки на торг и поправки на достоверность информации, USD |
5 652 500,00 |
19 177 739,77 |
7 111 402,09 |
18 168 750,00 | ||
|
Стоимость дополнительного движимого имущества, USD |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | ||
|
Стоимость предложения за вычетом улучшений, USD |
5 652 500,0 |
19 177 739,8 |
7 111 402,1 |
18 168 750,0 | ||
|
Стоимость комиссионных услуг, USD |
70 000,0 |
220 000,0 |
100 000,0 |
225 000,0 | ||
|
Стоимость предложения за вычетом стоимости комиссионных услуг, USD |
5 582 500,0 |
18 957 739,8 |
7 011 402,1 |
17 943 750,0 | ||
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 766,41 |
2 250,73 |
1 535,17 |
2 329,33 | ||
|
Поправка на местоположение, % |
0% |
-8% |
-8% |
-5% |
Поправка на местоположение в городе учитывает качество расположения объектов в черте города -престижность улицы и района, степень интенсивности транспортных и пешеходных потоков вдоль границ объекта. | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
-576 186,49 |
-393 003,80 |
-372 692,31 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 766,41 |
2 070,67 |
1 412,36 |
2 212,86 | ||
|
Поправка на год постройки, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Поправка на год постройки здания или сооружения разницу нормативного срока службы к оставшемуся по причине ухудшения состояния конструктивных элементов | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 766,41 |
2 070,67 |
1 412,36 |
2 212,86 | ||
|
Поправка на площади, % |
-30,0% |
-24,0% |
-19,0% |
-19,0% |
Поправка на площадь. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от площади строения - чем меньше площадь объекта, тем больше стоимость за квадратный метр по причине более высокой ликвидности объекта с меньшей площадью. | |
|
Сумма поправки, USD |
-1 695 750,00 |
-1 590 274,72 |
-858 713,31 |
-1 345 419,23 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 236,48 |
1 573,71 |
1 144,01 |
1 792,42 | ||
|
Поправка на техническое и конструктивное состояние, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
Корректировка учитывает зависимость стоимости объекта от состояния конструктивных элементов здания, и учитывает затраты на ремонт. | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 236,48 |
1 573,71 |
1 144,01 |
1 792,42 | ||
|
Поправка на состояние внутриотделочных работ, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
Поправка на состояние внутриотделочных работ учитывая состояние внутреннего ремонта объекта и качество используемых материалов | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 236,48 |
1 573,71 |
1 144,01 |
1 792,42 | ||
|
Поправка на площадь земельного участка, % |
7,0% |
4,0% |
2,0% |
4,0% |
Поправка на площадь земельного участка. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от площади земельного участка на котором расположено строение - чем больше площадь участка, тем больше возможностей для расширения недвижимости (стр-ва дополнительных зданий и сооружений) | |
|
Сумма поправки, USD |
276 972,50 |
331 108,45 |
180 593,34 |
559 234,13 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 323,04 |
1 636,66 |
1 166,89 |
1 864,11 | ||
|
Поправка на инжинерное обеспечение, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
Поправка на инженерное обеспечение учитывает автономность или централизованость объекта. | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 323,04 |
1 636,66 |
1 166,89 |
1 864,11 | ||
|
Поправка на благоустройство территории, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
Данная корректировка принимать во внимание комфортабельность и удобство прилегающей территории | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 323,04 |
1 636,66 |
1 166,89 |
1 864,11 | ||
|
Поправка на наличие дополнительных улучшений, % |
0,0% |
0% |
0% |
0% |
Поправка на наличие дополнительных улучшений рассматривает наличие сооружений улучшающий функционирование объекта | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
| |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 323,04 |
1 636,66 |
1 166,89 |
1 864,11 | ||
|
Поправка на текущее использование, % |
2,0% |
0% |
0% |
0% |
Корректировкаучитывающая фактическое использования объекта по назначению | |
|
Сумма поправки, USD |
84 674,45 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 349,50 |
1 636,66 |
1 166,89 |
1 864,11 |
|
|
|
Показатель совокупной корректировки (сумма внесенных корректировок) |
0,59 |
0,56 |
0,49 |
0,48 |
Согласование удельных весов объектов аналогов. В связи с тем, что количество и величина поправок, вводимая при корректировках объектов-аналогов влияет на качество получаемых данных, и искажает стоимость. Оценщик вводит корректировки на количество и величину вводимых поправок, для того что бы определить какой из используемых аналогов имеет наименьшее корректирование, а какой наибольшее. И делает согласование между аналогами, путем вывода обратной пропорции от коэффициентов, и используя эти доли при определении итоговой стоимости объекта оценки. | |
|
Коэффициент соответствия объекту недвижимости (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки) |
1,69 |
1,79 |
2,04 |
2,08 | ||
|
Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия, % (Показатель совокупной корректировки (сумма внесенных корректировок)) |
22,3% |
23,5% |
26,8% |
27,4% | ||
|
Показатель количества внесенных корректировок |
5 |
5 |
5 |
5 | ||
|
Коэффициент соответствия объекту недвижимости (обратно пропорционален показателю количества внесенных корректировок) |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,20 | ||
|
Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия, % (Показатель количества внесенных корректировок) |
25,00% |
25,00% |
25,00% |
25,00% | ||
|
Вес объектов-аналогов с учетом коэффициентов соответствия, % (Итоговый показатель) |
23,64% |
24,24% |
25,92% |
26,20% | ||
|
Средневзвешенная величина рыночной стоимости, USD |
1 506,6 | |||||
|
Общая площадь объекта, кв.м |
48 922,20 | |||||
|
Скорретированная стоимость, USD (с НДС) |
73 705 995,24 | |||||
|
Скорретированная стоимость, KZT (с НДС) |
13 419 650 553,13 | |||||
Таким образом, стоимость объекта оценки с учетом земельного участка и строения, определенная сравнительным подходом,
методом рыночной информации, составляет: 1 009 288 011,96 тенге.