2. Итоговое обоснование выбранного подхода и метода:

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки, определенного как – Комплекс имущества с торговым потенциалом, с оцениваемой площадью 48 922,20кв.м. – ХХХХХХ . Главным руководствующим инструментом для Оценщика являются действующие стандарты оценки РК, а также Международные стандарты оценки (МСО, 8-е издание, 2007 г.).

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

По итогам проведенного анализа ретроспективной отчетности, операционной деятельности, исследования рынка и особенностей его существования, специфичность условий для региона расположения объекта оценки, позволили сделать заключение о том, что в рамках доходного подхода наиболее актуальным будет применение метода капитализации.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

В рамках сравнительного подхода, ввиду наличия всей необходимой коммерческой информации по объекта недвижимости и земельным участкам, наиболее приемлемым признается метод рыночной информации.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Основным принципом затратного подхода является принцип замещения. По мнению Оценщика, наиболее верно позволяет определить фактическую стоимость затрат на воссоздание аналогичного объекта – метод укрепленных показателей (УПСС)

СОГЛАСОВАНИЕ

МАИ – Метод анализа иерархий (метод Т. Л. Саати) основан на парных сравнениях альтернативных вариантов оценки стоимости различными методами по различным критериям и последующем ранжировании набора альтенатив по всем критериям и целям.

2. Практическая часть

5. 1. Доходный подход

По итогам проведенного анализа ретроспективной отчетности, операционной деятельности, исследования рынка и особенностей его существования, специфичность условий для региона расположения объекта оценки, позволили сделать заключение о том, что в рамках доходного подхода наиболее актуальным будет применение метода капитализации. Основным ограничительным условием для использования данного метода является – непостоянство результатов операционной деятельности, но исходя из вида операционной деятельности Компании, характера оцениваемого имущества и анализа рынка можно сделать вывод о том, что результаты деятельности в ближайшей перспективе будут относительно постоянны.

1. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ

Определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1. прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

2. чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход - как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

3. в качестве расчетного чистого операционного дохода принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;

4. обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;

5. расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.

На основании изложенного следует, что при расчете рыночной стоимости доходным подходом оцениваемой недвижимости правомерно использовать метод капитализации доходов.

Для целей расчетов, учитывая специфику указанного метода, Оценщик полагает, что доходы от сдачи в аренду и расходы, связанные с содержанием оцениваемого недвижимого имущества, останутся на текущем уровне в долларовом эквиваленте.

В методе капитализации для конвертации дохода величина дохода делится на ставку капитализации:

V=D/R,

где:

V- рыночная стоимость;

D-чистый доход компании за год:

R-ставка капитализации.

Метод капитализации чистого дохода не учитывает стоимость материальных и нематериальных активов. Он измеряет эффективность использования всех активов с точки зрения их способности производить доход. Чем более обоснованны значения для денежного потока и ставка капитализации, тем больший вес будет иметь для потенциального покупателя оценка, полученная данным методом.

Таким образом, метод прямой капитализации подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

1. Рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу (R);

2. Определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год (D);

3. Последним шагом является определение текущей стоимости Объекта (V) как отношение чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Ставка капитализации - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, ставка капитализации используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности ставка капитализации представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.Риск является существенным в определении ставки капитализации.Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок. Выбор ставки капитализации является одним из ключевых моментов оценки.

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции был проведен на основании аналитической базы портала www.kn.kz

Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализацииК определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:

где: ДВД - действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effectivegrossincome - EGI); ОР - операционные расходы (Operatingexpenses - OE); Ц - цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).

Метод рыночной экстракции основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:

Ц_об= ПВД_{об /} СК, (1)

где Ц_об-вероятная цена продажи оцениваемого объекта, тг.;

ПВД_об – потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, тг/год;

СК – Ставка капитализации.

Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:

ПВД_об = АП *S_общ, (2)

где АП – рыночная ставка арендной платы за год, тг./год; S_общ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..

Ключевой проблемой при определении СК является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом СК.

Расчет величины СК для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:

• информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношение между ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся на местном рынке недвижимости и , в случае существенного отклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

• для расчета СК используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;

• основными признаками сходства объектов недвижимости, используемыми при отборе аналогов для расчета СК, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимости;

• существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимости.

В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определения величины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.

Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется этапами:

1-й этап – используется анализ коммерческой недвижимости по г. Астана (www.kn.kz);

Расчет ставки капитализации по торговых помещениям г. Астана "Обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Астана за Iквартал 2014 года"
Наименование	USD, USD/кв.м.
Средняя цена продажи USD/кв.м.	1 886,00
Средняя арендная ставка в месяц KZT/кв.м.	4 304,00

2-й этап– корректировка цен продажи на торг и приведение потенциального валового дохода к чистому операционному доходу.

Корректировка рыночных данных, составляет:
Средняя цена продажи, USD	1 886,00
Средняя цена продажи с учетом торга (15%), USD	1 603,10
Цена аренды, USD/кв.м. в год	286,93
Расходы на возмещения/реконструкции и капитальные затраты, %	-5%
Опрерационные расходы, %	-5%
Чистый операционный доход, USD/кв.м. в год	258,24
Средняя цена продажи, USD	1 886,00

3-й этап – с помощью скорректированных данных расчет ставки капитализации по обратной базовой формуле

СК = ПВД_{об /} Ц_об, (3)

где Ц_об-вероятная цена продажи оцениваемого объекта, тг.; ПВД_об – потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, тг./год; СК – Ставка капитализации.

Ставка капитализации, рассчитанная по рыночным данным, составляет:
Средняя цена продажи с учетом торга (-8%), USD	1 603,10
Чистый операционный доход, USD/кв.м. в год	258,4
Ставка капитализации, %	16,11%

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ СТАВКИ

Ставка арендной платы определена в ходе анализа сложившейся ситуации на рынке аренды производственно-складской недвижимости в г. Астана, с использованием данных периодических электронных изданий:

Таблица 12. «Определение средней арендной ставки в месяц»

ХАРАКТЕРИСТИКИ	ОБЪЕКТ	АНАЛОГ №1	АНАЛОГ №2	АНАЛОГ №3	АНАЛОГ №4	АНАЛОГ №5
Комплекс	ТРЦ "ХХХХХr"	ТД ХХХ	ТЦ ХХХ	ТД ХХХ	ТЦ ХХХ	ТД ТХХХХ
Контакты		8-707-ХХХХХ	8-7172-ХХХХ	8-7172-ХХХХ	8-ХХХ	8-ХХХ
Месторасположение	РК, г. Астана, ХХХХХХ	ул. ХХХХ	ул. ХХХХ	пр. ХХХХ	улХХХХ	ул.ХХХХ
Уровень инфраструктуры	Хороший. Все необходимые социальные объекты	Хороший. Все необходимые социальные объекты	Хороший. Все необходимые социальные объекты.	Хороший. Все необходимые социальные объекты	Хороший. Все необходимые социальные объекты.	Хороший. Все необходимые социальные объекты.
Уровень транспортной доступности	Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Тауелсыздык	Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на ул. Валиханова-ул. Сейфулина	Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Богенбай батыра	Хороший. Высокий поток машин, выход на второстепенную улицу с выходом на пр. Абая и ул. Валиханова	Хороший. Выход на ул. Мирзояна, с выходом на ул. Петрова Автобусная остановка менее 10м	Хороший. Выход на Валиханова. Автобусная остановка 100 м
Эксплуатация	Самостоятельный торговый дом. Действует, загрузка 100%	Самостоятельный торговый дом. Действует, загрузка ~90%	Самостоятельный торговый дом. Действует, загрузка ~90%	Самостоятельный торговый дом. Действует, загрузка ~90%	Самостоятельный торговый дом. Действует, загрузка ~90%	Самостоятельный торговый дом. Действует, загрузка ~90%
Площадь торговых площадей	48 922			-
Сдаваемая по предложению		20	70	36	20	20
Условия		НДС, охрана	НДС, охрана	НДС, охрана	НДС, охрана	НДС, охрана
Предложение аренды, KZT/кв.м.		10 800	9 300	7 800	9 300	5 750
Предложение аренды, USD/кв.м.		59	51	43	51	32
Поправка на торг, %		-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
Скорректированная ставка, USD/кв.м		50,43	43,43	36,42	43,43	26,85
Поправка на класс объекта, %		2%	0%	2%	1%	0%
Скорректированная ставка, USD/кв.м		51,44	43,43	37,15	43,86	26,85
Поправка на уровень инфраструктуры, %		1%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная ставка, USD/кв.м		51,96	43,43	37,15	43,86	26,85
Поправка на уровень транспортной доступности, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная ставка, USD/кв.м		51,96	43,43	37,15	43,86	26,85
Поправка на текущее использование, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная ставка, USD/кв.м		51,96	43,43	37,15	43,86	26,85
Поправка на площадь сдаваемых помещений, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная ставка, USD/кв.м		51,96	43,43	37,15	43,86	26,85
Показатель совокупной корректировки (сумма внесенных корректировок)		18%	15%	17%	16%	15%
Коэффициент соответствия объекту недвижимости (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки)		5,56	6,67	5,88	6,25	6,67
Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия, % (Показатель совокупной корректировки (сумма внесенных корректировок))		17,9%	21,5%	19,0%	20,1%	21,5%
Показатель количества внесенных корректировок		3	1	2	2	1
Коэффициент соответствия объекту недвижимости (обратно пропорционален показателю количества внесенных корректировок)		0,33	1,00	0,50	0,50	1,00
Вес объекта-аналога с учетом коэффициента соответствия, % (Показатель количества внесенных корректировок)		10,00%	30,00%	15,00%	15,00%	30,00%
Вес объектов-аналогов с учетом коэффициентов соответствия, % (Итоговый показатель)		13,95%	25,75%	16,98%	17,57%	25,75%
Средневзвешенная ставка аренды, USD		39,36
Средневзвешенная ставка аренды, KZT		7164,64

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ, В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Таблица 13. «Определение рыночной стоимости объекта методом капитализации доходов»

Коммерческое значение	Коммерческие показатели
Средневзвешенная арендная плата за 1 кв.м.	7 164,64
Общая площадь, кв.м.	48 922,20
Не сдаваемые помещения общего пользования, кв.м. (коридоры, лестничные пролеты, сан. узлы и др.)	20 334,16
Возможная потенциально сдаваемая площадь, кв.м.	28 588,04
Потенциальный валовый доход (мес.), KZT	204 823 008,64
Потенциальный валовый доход (год), KZT	2 457 876 103,73
Ежегодная недозагрузка (потенциальный поиск арендаторов 1 мес.)	8,33%
Действительный валовый доход (год), KZT	2 253 053 095,08
Эксплуатационные расходы (% от ДВД, KZT/год)	-10,00%
Итого переменные расходы	-225 305 309,51
Капитальные резервы (% от ДВД, KZT/год)	-10,00%
Итого постоянные расходы	-225 305 309,51
Чистый операционный доход (год), KZT	1 802 442 476,07
Значение ставки капитализации	17,72%
Чистый операционный доход (год), KZT	1 802 442 476,07
Стоимость Объекта оценки, KZT	10 173 916 162,70

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом,

методом капитализации, составляет: 10 173 916 163 тенге.