Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность

В связи с общей экономической ситуацией, использование торгово-развлекательного центра на текущий момент является востребованным. В виду произведенного анализа внешних факторов, Оценщик пришел к выводу, что рост покупательской способности населения растет, также как динамика увеличения населения города.

Использование данного объектов в качестве торгово-развлекательного центра представляется наиболее оптимальным. В переоборудовании существующих объектов недвижимости нет необходимости. Следовательно, Объект оценки привлекателен для использования и пригоден в качестве сдачи в аренду.

На основании вышесказанного, представляется наиболее вероятным получение дохода от сдачи помещений в аренду, тем более имеет быть место спрос со стороны предпринимателей сферы услуг (торговые помещения, холлы и пр.) Использование улучшений в данном качестве потребует от собственника минимальные и незначительные финансовые затраты, в первую очередь связанных с дооборудованием и восстановлением в том или ином виде электроснабжения, а также текущих затрат на ремонт оцениваемых объектов.

Таким образом, анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов будет их использование в качестве торгово-развлекательного центра.

2. Теоретическая часть

1. Методология оценки

Целью использования возможно большего количества уместных процедур является достижение наибольшей обоснованности и убедительности выводов, содержащихся в Отчете. В условиях стабильной рыночной экономики использование различных подходов должно приводить к получению близких по значению величин стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии, потенциальные покупатели и продавцы могут быть неправильно или недостаточно информированы. Поэтому применяемые подходы на практике могут давать различающиеся значения стоимости.

В соответствии с Международными стандартами оценки и Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности существуют три подхода к оценке:

• Доходный подход

• Затратный подход

• Сравнительный подход

Оценщик при проведении оценки обязан использовать указанные три подхода, либо обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках данной работы Оценщиком была проанализирована возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке и сделаны следующие выводы:

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от их использования:

• метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости‚ при постоянной величине дохода‚ отсутствии первоначальных инвестиций‚ одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

• метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного наличного потока) – определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска‚ связанного с использованием объекта;

• иные методы‚ предусмотренные действующим законодательством.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

• метод поэлементного расчета – определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР)‚ сметных норм и правил (СНиП)‚ сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов‚ с учетом износа;

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости – определение стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН)‚ укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС)‚ укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов‚ за вычетом износа;

• иные методы‚ предусмотренные действующим законодательством.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о рыночных ценах. Объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

• метод сравнительного анализа продаж – определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым‚ после выполнения соответствующих корректировок‚ учитывающих различие между ними;

• метод рыночной информации – определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

• иные методы‚ предусмотренные действующим законодательством.