2. Рыночная стоимость земельного участка

Сравнительный подход к оценке земельного участка предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод рыночной информации, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по целевому назначению и пригодности объект.

Рыночный анализ предложений на рынке земельных участков

На основании вышеизложенного, было принято решение составить таблицу анализа по предложениям о продаже земельных участков в районе левого берега с коммерческим целевым назначением. Источником информации являются еженедельная газета «Недвижимость», данные, опубликованные на интернет сайтах: www.kn.kz,www.irr.kz,www.krn.kzи другие.

«Анализ рынка земельных участков»

Таблица № 16

ХАРАКТЕРИСТИКИ	ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ	АНАЛОГ №1	АНАЛОГ №2	АНАЛОГ №3	АНАЛОГ №4	АНАЛОГ №5	АНАЛОГ №6
Источник информации	Земельный участок	8-775-ХХХ	8-701-ХХХ	8-701-ХХХ	8-701-ХХХ	8-705-ХХХ	8-701-ХХХ
		http://krisha.kz/a/show/10468104	http://www.kn.kz/ru/objects/view/id/2070476/	http://krisha.kz/a/show/10259697	http://www.kn.kz/ru/objects/view/id/2026524/	http://krisha.kz/a/show/11755109	http://krisha.kz/a/show/11705592
Право собственности	Право частной собственности	Право частной собственности	Право частной собственности	Право частной собственности	Право частной собственности	Право частной собственности	Право частной собственности
Место расположения	г. Астана, ХХХХХХ	г. Астана, ХХХХ	г. Астана, ХХХХк	г. Астана, пр. Кабанбай ХХХХ	г. Астана, ХХ	г. Астана, ХХХ	г. Астана, ул. ХХХ
Общая площадь, га	2,3617	4,0000	1,5000	1,0200	1,5000	1,5000	1,6000
Общая площадь, сот.	236,17	400,00	150,00	102,00	150,00	150,00	160,00
Целевое назначение	Эксплуатация нежилых помещений	Многофункциональный жилой комплекс	Многоквартирный жилой комплекс	Торго-развлекательный центр	Многоквартирный жилой комплекс	Многоквартирный жилой комплекс	Многофункциональный жилой комплекс
Делимость	Неделимый	Делимый	Неделимый	Неделимый	Неделимый	Неделимый	Делимый
Доступные инженерные коммуникации	Обеспечен	Доступны, расположены рядом	Доступны, расположены рядом	Доступны, расположены рядом	Доступны, расположены рядом	Доступны, расположены рядом	Доступны, расположены рядом
Дополнительно	"Условно" свободный земельный участок	---	---	---	---	---	---
Условия продажи
Комиссионный сбор	ЧЛ	АН	АН	ЧЛ	АН	АН	АН
ПРЕДЛОЖЕНИЕ, USD		6 800 000	4 000 000	2 100 000	3 500 000	3 000 000	2 800 000
ПРЕДЛОЖЕНИЕ, USD/сотка		17 000,00	26 666,67	20 588,24	23 333,33	20 000,00	17 500,00
Обоснование выбора		Близкое месторасположение и родственная инфраструктура, подходящая площадь	Близкое месторасположение и родственная инфраструктура, подходящая площадь	Целевое назначение пригодное для размещения ТРЦ.	Близкое месторасположение и родственная инфраструктура, подходящая площадь	Целевое назначение не соответствует объекту оценки. Отдаленное месторасположение.	Близкое месторасположение и родственная инфраструктура, подходящая площадь
		+	-	+	-	-	+

Метод рыночной информации

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Основной используемый принцип, при оценке данным методом – сопоставление, которое должно проводиться:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Потому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.

За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м2 площадей нескольких аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,

Х_ср = ∑х_i/ n,

где,

Х_ср – средняя арифметическая;

х_i,х₂, …. х _n–стоимость 1 м² сравниваемого объекта по данным наблюдений;

n – число наблюдений.

Корректировки по объектам вносятся экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.

Проведя вышеуказанный анализ производственной недвижимости, Оценщиком было отобрано 3 предложений в качестве наиболее сопоставимых аналогов, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости.

Таблица №17