- •Отчет об оценке имущества№_-z/_
- •Астана, 2014 г. Сопроводительное письмо
- •Уважаемый, хххххх
- •11 647 877 172 (Одиннадцать миллиардов шестьсот сорок семь миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч сто семьдесят две) тенге
- •63 974 719 (Шестьдесят три миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи семьсот девятнадцать) долларов сша
- •Содержание отчета
- •Квалификационная характеристика оценщика:
- •Допущения и ограничения
- •Документы, используемые в отчете об оценке
- •Основные термины и определения, применяемые в отчете:
- •Анализ внешних и внутренних факторов
- •Общие тенденции развития экономики рк
- •Социально-экономические итоги развития рк
- •Прогнозы основных показателей бюджета рк
- •Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости астаны (I квартал 2014 г.)
- •Продажа офисов
- •Ценовые изменения в ретроспективе
- •Аренда офисов
- •Продажа торговой недвижимости
- •Ценовые изменения в ретроспективе
- •Аренда торговой недвижимости
- •Прогнозы и выводы
- •Объект оценки
- •Описание объекта оценки
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Критерий физической возможности
- •Критерий законодательнойразрешенности
- •Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
- •Критерий физической возможности
- •Критерий законодательнойразрешенности
- •Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность
- •Теоретическая часть
- •Методология оценки
- •Итоговое обоснование выбранного подхода и метода:
- •Практическая часть
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •«Анализ рынка земельных участков»
- •«Расчет стоимости земельного участка»
- •Затратный подход
- •«Расчет стоимости замещения/восстановительной стоимости строений»
- •«Расчет износа строений»
- •«Определение стоимости строений методом восстановительной единицы, с учетом накопленного износа»
- •Согласование результатов оценки
- •Заключительная часть
- •11 647 877 172 (Одиннадцать миллиардов шестьсот сорок семь миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч сто семьдесят две) тенге
- •63 974 719 (Шестьдесят три миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи семьсот девятнадцать) долларов сша
- •Особые условия:
- •Приложения №1 - «фотоматериал»
«Расчет стоимости замещения/восстановительной стоимости строений»
Таблица №19
|
№ п/п |
Литер |
Наименование строения |
База УПСС |
Строительный показатель оцениваемого строения, куб.м. |
Строительный показатель строения по сборнику |
Класс конструктивной системы |
Класс качества |
Единица измерения |
Справочный показатель (СС), KZT/куб.м |
Первая группа поправок (SDC1), выраженная в тенге на 1 куб.м. здания (+удорожание; - удешевление): |
Итоги после применения поправок первой группы (CC1=CC+группа поправок), KZT/куб.м |
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов: |
|
Коэффициент учёта НДС |
Восстановительная стоимость здания (С=СК1*V*Кндс), KZT | |||||
|
Поправка на степень учета специальных конструкций и других видов работ, KZT/куб.м |
Поправка на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов |
На различие в объёме здания (Ко) |
Регионально-экономический коэффициент (Крег-эк) |
На изменение цен после издания справочник (Кинфл.) |
На различие в сейсмичности (Ксейс.) |
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (К1=Ко*Крег.=эк.*Кинфл.*Ксейс.) |
| |||||||||||||
|
1 |
А |
Торговые центры (комплексы) |
kzO3.08.121 |
176 351 |
187 750,0 |
КС-1 |
Premium |
1 куб.м. |
65 203,00 |
10 462,00 |
0,00 |
54 741,00 |
1,00 |
1,012 |
1,013 |
1,000 |
1,0252 |
56 118,06 |
1,12 |
11 084 054 027 |
Восстановительная стоимость строений, определенная затратным подходом, методом УПСС, составляет 11 084 054 027 тенге.
«Расчет износа строений»
Таблица № 20
|
Физический износ |
|
|
|
расчет | |
|
Литер |
Наименование |
год постройки |
ФЖ |
ЭВ |
Физический износ, % |
|
А |
Торговый дом (А) |
2008 |
5 |
85 |
5,9% |
|
Экономический износ |
|
*рыночные данные |
|
расчет | |
|
K э = 1 – Cn, где: С – загрузка (коэффициент использования мощностей); n - коэффициент торможения, равный, в среднем, 0,7. |
Полная загрузка площадей |
Рыночная средняя загрузка площадей |
Коэффициент торможения |
Экономический износ, % | |
|
100% |
85% |
0,7 |
10,75% | ||
«Определение стоимости строений методом восстановительной единицы, с учетом накопленного износа»
Таблица № 21
|
№ п/п |
Литер |
Наименование строения |
Полная восстановительная стоимость, KZT |
Доля физического износа в общем износе здания, % |
Функциональный износ, % |
Внешний износ, % |
Коэффициент общего износа |
Стоимость с учетом НДС, KZT |
|
1 |
А |
Торговые центры (комплексы) |
11 084 054 026,72 |
6,00% |
0,00% |
14,46% |
0,20 |
8 912 293 463 |
Стоимость здания, определенная методом укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС),
с учетом накопленного износа, с НДС, составляет:8 912 293 463 тенге
|
№ |
Литер |
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, KZT |
|
1 |
А |
Торговые центры (комплексы) |
48 922,0 |
8 912 293 463 |
|
- |
- |
Право ЧС на З.У. |
23 617,0 |
659 160 520 |
|
Итого |
9 571 453 983 | |||
Таким образом, основываясь на результатах проведенного анализа и расчетов, проведенных в соответствии с действующим законодательством, с учетом местоположения и состояния объекта оценки, была определена наиболее вероятная величина рыночной стоимости торгового центра с прилегающем земельным участком, которая составила округленно:9 571 453 983тенге.