Критерий законодательнойразрешенности

Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков.

Земельный участок расположен по улице ХХХХХХХ, в районе ТД ХХХХХ», Дворца Школьников.

Категория оцениваемого земельного участка – земли населенных пунктов.

Целевое назначение - Эксплуатация нежилых помещений.

Ограничения в использовании и обременения – Обеспечить беспрепятственный доступ на участок эксплуатирующим службам для обслуживания инженерных сетей.

Таким образом, разрешенными вариантами использования являются строительство и эксплуатация недвижимости нежилого (коммерческого) назначения.

Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования земельного участка, выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают отдачу, превышающую величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

Местоположение участка расценивается как привлекательное с точки зрения размещения объектов коммерческого назначения. Этому благоприятствует месторасположение, развитая инфраструктура, элитный район, близость к дороге с плотным движением. Однако рассматривая оцениваемое имущество в общей деятельности собственника, лучшим для него использованием признается настоящее использование соответствующее целевому назначению.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

Как было отмечено, наиболее вероятное использование оцениваемого земельного участка – Эксплуатация нежилых помещений.

Характер района местоположения, размер участка, дают основание предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка будет, не только соответствующее целевому назначению, но так же в качестве размещения на нем Жилого комплекса, Бизнес-центра и Торгово-развлекательного центра.

На основании вышеизложенного, Оценщик сделал предположение о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка как эксплуатация нежилых помещений коммерческого назначения.

ННЭИ земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования Объекта оценки в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Критерий физической возможности

На оцениваемом земельном участке находятся действующий торгово-развлекательный центр. Снос объектов недвижимости в ближайшее время не планируется. На основании визуального осмотра здания, а также в результате расчета оставшегося срока жизни объекта недвижимости, Оценщик сделал вывод, что техническое состояние объектов оценки хорошее, на момент оценки эксплуатируется по назначению.

Критерий законодательнойразрешенности

В настоящее время текущие улучшения не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения. Использование демонстрационного центра соответствует назначению.

Проведенный анализ законодательной базы, позволил Оценщику сделать вывод о том, что получить разрешение на возведение на оцениваемом земельном участке каких-либо дополнительных зданий или сооружений, отличных от объектов торгового дома ограничен.