9.3. Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных

решений

Для определения народнохозяйственной эффективности капитальных вложений наряду со сметной стоимостью строительства необходимо знать и размеры затрат по эксплуатации проектируемых зданий, сооружений и их комплексов.

Такая суммарная экономическая оценка предусмотрена Типовой методикой определения экономической эффективности капитальных вложений АН СССР, на основе которой научно-исследовательскими организациями разработаны действующие в настоящее время инструкции и методические рекомендации по оценке проектных решений зданий различного назначения и селитебных территорий.

Издержки, связанные с эксплуатацией объектов, следует различать по направлениям: на содержание строительных конструкций зданий и сооружений в технически исправном состоянии; на поддержание нормальных санитарно-гигиенических условий и обеспечение функционирования различных видов инженерного оборудования зданий и сооружений; на проведение технологических процессов,

Состав эксплуатационных расходов и методики определения их размеров отражают специфику функционального назначения зданий и сооружений.

В соответствии с Инструкцией СН 547-82 Госстроя СССР в состав расходов по эксплуатации жилых домов и общественных зданий входят следующие затраты:

1) на восстановление и ремонт зданий; отчисления на восстановление (реновацию); отчисления на капитальный ремонт; затраты на текущий ремонт;

2) на эксплуатацию систем инженерного оборудования здания (отопления; водоснабжения; лифты; мусоропроводы) ;

3) на содержание зданий и территорий: мест общего пользования в здании; придомовых территорий; внешних инженерных сетей;

4) административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций (для жилых домов).

При проектировании общественных зданий в расчет затрат по эксплуатации, кроме перечисленных выше, включаются дополнительно те расходы по содержанию зданий, которые в жилых домах осуществляются жильцами. К этой группе расходов относятся: затраты на электрическое освещение зданий; на эксплуатацию систем вентиляции и кондиционирования; теплоизоляцию, радио; санитарно-гигиенические работы по зданию.

Однако основными эксплуатационными затратами в общественных зданиях являются расходы на осуществление основного функционального назначения здания, т.е. проведение в нем соответствующих технологических или социальных процессов. К ним относятся в первую очередь содержание административного, производственного, технического и другого обслуживающего персонала, а также прочие затраты, связанные с основной деятельностью предприятий или учреждений.

К таким затратам относятся: расходы на питание больных в больницах, детей в детских учреждениях; стоимость пара, электроэнергии, топлива для обработки белья в прачечных, приготовление пищи в предприятиях общественного питания, проката фильмов в кинотеатрах и т. д.

В общей сумме эксплуатационных расходов по общественным зданиям затраты на содержание персонала составляют около 55 %, прочие затраты, связанные с основной деятельностью,— около 31 %, на содержание собственно зданий приходится 14—15 %.

Следует обратить внимание на то, что в общественных зданиях более 85 % эксплуатационных затрат непосредственно не зависят от объемно-планировочного и конструктивного решений здания. Они изменяются в зависимости от производственной деятельности, проходящей в общественном здании, и от его вместимости. Поэтому учет их целесообразен в основном при выборе оптимальной вместимости здания, который, в свою очередь, оказывает влияние на эффективность капитальных вложений.

В промышленных зданиях все эксплуатационные затраты входят в состав себестоимости изготовления продукции. Основной частью себестоимости продукции являются затраты на сырье и материалы для ее изготовления, энергетические ресурсы (топливо, электроэнергия, пар и др.), а также заработная плата персонала, непосредственно участвующего в создании продукции.

Эта часть себестоимости единицы промышленной продукции составляет примерно (в зависимости от отрасли производства) 70—75 %. Кроме того, в составе себестоимости содержатся цеховые и общезаводские эксплуатационные расходы. В эти расходы входят содержание и амортизация основных фондов, как в виде процента амортизационных отчислений на реновацию и капитальный ремонт основных фондов, так и в виде затрат по содержанию зданий — на отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию, освещение и текущий ремонт, зарплату непроизводственного персонала и ряд других затрат, не связанных с проектным решением объекта.

На себестоимость продукции влияет ряд факторов, в том числе проектных, к которым относятся технологическое решение проекта, режим производства, его мощность и объемно-планировочные решения зданий. Так же как и в зданиях непроизводственного назначения, эксплуатационные затраты полностью отражают специфику объемно-планировочного и конструктивного решения здания.

Порядок расчета расходов по эксплуатации проектируемых объектов определяется действующими методическими документами. Нормы амортизационных отчислений (на реновацию и капитальный ремонт), а также затраты на текущий ремонт установлены в процентах к полной сметной стоимости здания в зависимости от группы его капитальности. Расходы по отоплению в значительной мере определяются объемно-планировочными и конструктивными решениями проекта, поэтому хотя в жилых зданиях они и оплачиваются жильцами, их рекомендуется учитывать не только для зданий производственного и культурно-бытового назначения, но и для жилых домов. Эти расходы рассчитываются по теплопотерям зданий за отопительный период и стоимости 1 ккал тепла. Теплопотери определяются специалистами по отоплению, но на ранней стадии разработки проекта могут быть подсчитаны и проектировщиком-архитектором по упрощенной формуле, отражающей основные положения расчета затрат на отопление Инструкции СЧ 547-82 по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений:

Q =Q024(tвн – tн)z (9.4)

1 000 000

Таблица 9.1

Число этажей	Тип дома	А Величина коэффициента при расчетной температуре наружного воздуха, °С		Величина коэффициента В при расчетной температуре наружного воздуха		Величина коэффициента С при расчетной температуре наружного воздуха		Величина коэффициента Д при расчетной температуре наружного воздуха
		— 30°	— 10°	— 30°	— 10°	—30°	— 10°	—30°	— 10°
9 и более 5	С неотапливае-мым подвалом То же	1,16 1,13	1,48 1,44	2,82 3,03	3,1 13,65	25 13,55	25 13,55	1,09 1,09	1,38 1,38

где Q₀— расчетное количество тепла, теряемое зданием за 1 ч на 1° расчетной разницы температур (внутри здания и наружного воздуха); t_ВН— расчетная внутренняя температура, °С; ( t_н— средняя расчетная наружная температура отопительного периода, °С; z — длительность отопительного периода, дни.

Q₀ определяется по формуле

Q0 = AFнс + BFпр + CFдв + DFп (9.5)

гдеF_нс— площадь наружных стен здания за вычетом проемов; Fпр— площадь проемов в наружных стенах здания (за исключением проемов входных дверей в здание); F_№— площадь входных дверей в здание; F_п— площадь, заключенная между внутренними гранями наружных стен; А, В, С, D — коэффициенты, определяемые исходя из сопротивления теплопередаче R_о ограждающих поверхностей для зданий различной этажности, а также расчетной температуры наружного воздуха применяемые по табл. 9.1

Состав формулы определения расчетного количества тепла, теряемого зданием за 1 ч/град, показывает значительное влияние конфигурации здания, процента проемности в стенах и этажности на затраты по отоплению здания.

Эксплуатационные затраты по лифтовым установкам зависят от двух проектных факторов — этажности здания и количества общей площади на этаже в одной секции. При увеличении выхода общей площади на один лестнично-лифтовой узел от 240 до 450 м² эксплуатационные затраты по лифтовым установкам при одинаковой этажности уменьшаются вдвое.

Затраты на обслуживание мусоропроводов в жилых домах находятся в зависимости от места расположения сборных камер в здании, а также от среднего числа комнат в квартирах.

Затраты на горячее водоснабжение изменяются в зависимости от этажности. Кроме затрат непосредственно по эксплуатации зданий учитываются и затраты на содержание территорий, принадлежащих застройщику. Они зависят от этажности здания, а также от соотношения общих, жилых или рабочих площадей. Для жилых домов необходимо учитывать также затраты на содержание жилищно-эксплуатационных организаций. Эти затраты обратно пропорциональны средней этажности застройки района, микрорайона или квартала, обслуживаемого одним ДЭЗом.

Из всего вышеизложенного следует вывод о большой роли архитектора-проектировщика в повышении эффективности капитальных вложений не только в части сметных затрат на строительство, но и в части расходов в процессе эксплуатации построенных объектов, поскольку размер будущих эксплуатационных затрат, повторяющихся ежегодно в течение всего срока службы здания, непосредственно связан с принятыми в процессе проектирования объемно-планировочными решениями.

170

Взаимосвязь различных систем обслуживания, включающих предприятия повседневного и периодического спроса, предопределяет для каждых конкретных условий общую организацию системы общественного обслуживания населения жилого района. Территория жилого района формируется с учетом обеспечения пешеходной доступности населением объектов обслуживания районного значения на расстоянии до 1500 м или временной доступности, включая пешеходные и транспортные передвижения,— не более 15 мин.

Границы расчетной территории жилого района устанавливаются при примыкании жилого района: к улицам районного значения — по осям этих улиц; к скоростным дорогам и железным дорогам — по внешней стороне местного проезда; к магистральным улицам общегородского значения и дорогам грузового движения — по красным линиям.

В расчетную территорию жилого района не включаются участки общественных зданий и коммунальных предприятий и учреждений городского значения.

Учреждения периодического обслуживания жилого района подразделяются на две функциональные группы. К первой относятся учреждения регулярного пользования: дома культуры, клубы, кинотеатры, библиотеки с читальными залами, продовольственные и промтоварные магазины, универсамы, кафе, рестораны, комбинаты бытового обслуживания, ателье, парикмахерские, поликлиники, аптеки, отделения связи, сберегательные кассы, спортивные залы и комплексы. Учреждения этой группы целесообразно размещать в общественных центрах жилых районов. Ко второй группе относятся учреждения нерегулярного пользования: больницы, диспансеры, коммунальные предприятия (бани, механические прачечные, гаражи, пункты проката легковых автомашин и т. п.). Учреждения второй группы целесообразно объединять: лечебные учреждения — в комплексы

(кварталы) лечебно-профилактического назначения, коммунальные предприятия — в комплексы (кварталы) коммунально-хозяйственного назначения. Такие комплексы (кварталы) могут обслуживать два или несколько смежно расположенных жилых района.

При расположении жилых районов вдоль линий скоростного общественного транспорта входящие в состав центра учреждения торгово-бытового и частично культурно-просветительного назначения целесообразно совмещать с остановками скоростного транспорта, образуя общественно-транспортные центры, а учреждения спорта и отдыха относить в глубь территории района. Учреждения повседневного обслуживания при планировочной структуре без выделения микрорайонов размещаются рассредоточение по территории района с обеспечением допустимых радиусов доступности и комфорта обслуживания.

Примерный баланс территории жилых районов приведен в прил. 2.

Технико-экономические показатели. Для экономической оценки планировки и застройки микрорайона применяются следующие технико-экономические показатели:

Численность населения .... тыс. чел.

Территория........га

Плотность населения.....чел/га

Норма жилищной обеспеченности ........... м^г/чел.

Проектируемый жилой фонд (всего и с распределением его по этажности зданий) .... тыс. м общей площади

Средневзвешенная этажность жилой застройки......этаж

Плотность жилого фонда (брутто) ...........м² общей площади/га территории микрорайона

Плотность жилого фонда (нетто-2).......... м² общей площади/га жилой территории

Протяженность внешних инженерных сетей (по видам) на 1000 м² общей площади жилого фонда... м

Объем использования подземного пространства (по направлениями глубине заложения).....тыс. м³

Стоимость строительства по сводному сметному расчету:

всего......... тыс. руб.

на 1 жителя.......руб/чел.

на 1 м² общей площади жилого фонда........руб/м

Кроме того, в составе ТЭП приводится проектный баланс территории микрорайона.

По жилому району состав технико-экономических показателей аналогичен составу по микрорайону. Экономические требования состоят в повышении интенсивности использования территории, сокращении площади, занятой уличной сетью и дорожными покрытиями, на основе рациональных планировочных решений, сокращения удельной протяженности внешних инженерных коммуникаций.

При разработке проектов планировки и застройки микрорайона и жилого района на территории реконструируемой жилой застройки экономичность решения дополняется технико-экономическими показателями, отражающими объемы сноса пригодного жилого фонда по реконструкции, тыс. м², и удельный вес такого сноса по отношению к вновь возводимому жилому фонду, % Задача состоит в максимальном сохранении и использовании сложившегося фонда капитальных зданий в ремонтоспособном состоянии.