2.2. Предмет залога

В УПК РФ в качестве предмета залога определены: 1. Недвижимое имущество; 2. Движимое имущество в виде денег, ценностей и допущенных к публичному обращению в Российской Федерации акций и облигаций (ч. 1 ст. 106 УПК РФ).

1. В литературе справедливо отмечается, что законодатель в указанной норме статьи УПК не определил понятие недвижимого имущества, что потенциально ограничивает возможности использования многих объектов недвижимости в качестве залога <36>.

--------------------------------

<36> См.: Азаренок Н., Камышин В. Об эффективности изменений норм УПК РФ о залоге // Уголовное право. 2010. N 4. С. 84 - 89.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 1 к недвижимому имуществу (недвижимости) относит: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы <37>.

--------------------------------

<37> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

В то же время Гражданский кодекс РФ дает определение недвижимым и движимым вещам, указывая, в частности, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся помимо земельных участков, участков недр и всего, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Статья 35 Закона РФ "О залоге" устанавливает, что предметом залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя могут быть предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические объекты.

В соответствии со ст. 6 указанного Закона предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено залогодателем. При этом следует учитывать, что предметом залога могут быть лишь те объекты, которые с момента отделения не становятся объектом прав третьего лица.

Имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог (ст. 7 Закона о залоге).

В соответствии с ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом) <38>.

--------------------------------

<38> В ГК РФ предмет залога рассматривается применительно к кредитору. Относительно залога как меры пресечения указанные в ст. 336 ГК РФ предметы могут рассматриваться в качестве залога.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. К такому имуществу относятся:

жилое помещение (его части), если для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

земельные участки, на которых расположено жилое помещение (его части), исключая случай, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

имущество, необходимое для профессиональных занятий залогодателя, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

семена, необходимые для очередного посева;

продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого залогодателя и лиц, находящихся на его иждивении;

топливо, необходимое семье залогодателя для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;

средства транспорта и другое необходимое залогодателю в связи с его инвалидностью имущество;

призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден залогодатель <39>.

--------------------------------

<39> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 23.12.2010) // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4532. Далее - ГПК РФ.

В случае, когда залогодателем является юридическое лицо, перечень имущества организаций, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом (ст. 446 ГПК РФ).

Конституционный суд разъяснил, что "положения статьи 446 ГПК Российской Федерации, запрещающие обращать взыскание не на любое принадлежащее должнику жилое помещение, а лишь на то, которое является для него единственным пригодным для проживания, направлены на защиту конституционного права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, а также на обеспечение охраны государством достоинства личности, как того требует статья 21 (часть 1) Конституции Российской Федерации, условий нормального существования и гарантий социально-экономических прав в соответствии со статьей 25 Всеобщей декларации прав человека" <40>.

--------------------------------

<40> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 456-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Октябрьского районного суда города Ижевска о проверке конституционности абзацев первого и второго пункта 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" // Вестник Конституционного Суда РФ. N 3. 2004.

В качестве предмета залога как меры пресечения может выступать недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц, а именно: 1) земельный участок; 2) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства; 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

1. Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами <41>. В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, могут являться собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью). Так в соответствии с ч. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе отдавать его в залог.

--------------------------------

<41> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017; Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594; Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (в ред. от 29.12.2010) // Собрание законодательства РФ. 11.12.2006. N 50. Ст. 5278; Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // Собрание законодательства РФ. 20.04.1998. N 16. Ст. 1801; Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) "О личном подсобном хозяйстве" // Собрание законодательства РФ. 14.07.2003. N 28. Ст. 2881; Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4532; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 20.03.2011) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16; Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (в ред. от 28.12.2010) // Собрание законодательства РФ. 05.06.2006. N 23. Ст. 2381; Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (в ред. от 02.07.2010) // Собрание законодательства РФ. 25.07.2005. N 30 (ч. II). Ст. 3126; Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (в ред. от 20.03.2011) // Собрание законодательства РФ. 27.12.2004. N 52 (часть 1). Ст. 5276; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. от 20.03.2011) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

Право на земельный участок должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <42>, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях, об ограничениях (обременениях) (ст. 12). В соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" <43> земельному участку присваивается государственный учетный номер (кадастровый номер), не повторяющийся во времени и на территории РФ.

--------------------------------

<42> О Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. См.: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. О Правилах ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. См.: Приказ Минюста РФ от 24.12.2001 N 343.

<43> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (в ред. от 01.03.2010) "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.

Единый государственный реестр прав содержит дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В него включаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о:

принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав <44>.

--------------------------------

<44> См.: Приказом Минюста РФ от 08.12.2004 N 192 утверждена Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер.

Следует учитывать, что разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.

Если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в соответствии с УПК РФ. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или следователь, дознаватель должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <45> объекту недвижимости выдается:

--------------------------------

<45> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (в ред. от 01.03.2010) "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.

1) кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости);

2) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости);

3) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости);

4) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Действующее законодательство предусматривает различные виды земельных участков.

Так, согласно ст. 7 Лесного кодекса РФ лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со ст. ст. 67, 69, 92 указанного закона. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

В ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок определяется как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения и регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений) <46>.

--------------------------------

<46> Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" // Собрание законодательства РФ. 05.05.2008. N 18. Ст. 2089.

Огородный земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачный земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта - приусадебный земельный участок, который предназначен для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Земельный участок за пределами границ населенного пункта - полевой земельный участок, используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

2. Объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства.

В ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под зданием понимается объемная строительная система, имеющая надземную и (или) подземную части, включающая в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенная для проживания и (или) деятельности людей (жилые дома, корпуса предприятий, учреждений, организаций, поликлиники, библиотеки, музеи, кинотеатры и т.д.), размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а также предназначенная для обучения, проведения досуга, исполнения религиозных обрядов (церковные здания) и др.

Сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов <47>.

--------------------------------

<47> Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // Собрание законодательства РФ. 04.01.2010. N 1. Ст. 5.

В соответствии с ч. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин может проживать в жилом помещении, будучи его собственником либо нанимателем. Как собственник жилого помещения гражданин может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилищный кодекс РФ <48> к жилым помещениям относит:

--------------------------------

<48> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

1) жилой дом, часть жилого дома - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

2) квартира, часть квартиры - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16).

Нежилое здание (помещение) - предназначено для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей <49>.

--------------------------------

<49> Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (в ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. N 1 - 2. 1999 (Инструкция (продолжение)), Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. N 3. 1999 (Инструкция (окончание)).

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Предприятие как имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом залога.

К объектам незавершенного строительства относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке <50>.

--------------------------------

<50> См.: Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешение на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.