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ivanov666
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Файл:Einführung in das Recht und Rechtspflege auf Deutsch = Право и соблюдение права на немецком языке. Учебник
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VERTRAGSRECHT
Einführung:
1. Erläutern Sie anhand des Schaubildes, welche Rechtsgeschäfte es gibt.
2. Erklären Sie den Begriff Willenserklärung.
3. Was ist ein Vertrag?
4. Welche Vertragsarten kennen Sie?
5. Welche der Erklärungen stammt aus einem allgemeinen, welche aus einem juristischen Wörterbuch und welche aus einem Nachschlagewerk? Begründen Sie Ihre Entscheidung.
TEXT 1
Als Mittel privatautonomer Gestaltung von Rechtsbeziehungen kommen Verträge in
allen Rechtsgebieten vor. Im Zivilrecht gibt es neben den Schuldverträgen dingliche
Verträge, welche das Gesetz Einigung nennt, ferner familienrechtliche Verträge (Ehevertrag) und den Erbvertrag. Die Freiheit selbstverantwortlicher Regelung von Rechtsverhältnissen durch Verträge, Privatautonomie oder Vertragsfreiheit genannt, ist das
Grundprinzip der Zivilrechtsordnung. Das Vereinbarte wird zu dem zwischen den Vertragsparteien geltenden Recht, zur lex contractus. Die Privatautonomie wird heute als
Teil der freien Entfaltung der Persönlichkeit angesehen, die von Art. 2 I GG garantiert ist.
161
Sie prägt das Vertragsrecht im Unterschied zum Sachen-, Familien- oder Erbrecht, die
regelmäßig nur bestimmte Typen zur Verfügung stellen. In der Spielart der Vertrags-
freiheit bedeutet privatautonome Gestaltung zunächst Abschlussfreiheit. Jedermann
kann sich den Vertragspartner selbst aussuchen. Nur öffentliche Versorgungsunterneh-
men und bestimmte Monopole sind zum Abschluss mit jedermann zu typisierten oder
wenigstens gleichen Bedingungen verpflichtet (Kontrahierungszwang). Die Vertrags-
freiheit umfasst auch die inhaltliche Gestaltungsfreiheit. Die Parteien können grund-
sätzlich den Leistungsinhalt des Vertrags, im Gegensatz zum diktierten Vertrag, frei be-
stimmen. Auch sind sie nicht an die vom Besonderen Schuldrecht angebotenen Vertragstypen gebunden; sie können von einzelnen Bestimmungen abweichen, Typen mit-
einander kombinieren oder einen unbenannten Vertrag (etwa Lizenzvertrag) schließen.
Die Gestaltungsfreiheit wird vom Gesetz dadurch gewährleistet, dass es die meisten
Bestimmungen des Vertragsrechts als dispositives (nachgiebiges) Recht ausgestaltet hat,
das nur bei Fehlen einer Vereinbarung an die Stelle der lex contractus tritt.
Das Gesetz geht von der liberalen Grundvorstellung aus, dass es besser sei, die Vertragsbedingungen dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage zwischen gleichberechtigten Bürgern zu überlassen, als sie obrigkeitlich festzusetzen. Die so konzipierte Vertragsfreiheit beruht auf dem Prinzip der formalen Gleichbehandlung. Es versagt
dort, wo es an der materiellen Gleichheit fehlt, im Zivilrecht etwa bei der Miete und
dem Abzahlungskauf.
Das Gesetz versucht an diesen Stellen mit Hilfe zwingenden Rechts und von Generalund Sozialklauseln die materielle Gleichstellung herbeizuführen. Im Übrigen stehen
alle Verträge unter dem Vorbehalt der guten Sitte.
1. Was alles umfasst der rechtliche Begriff Vertragsfreiheit?
2. Wodurch wird das Prinzip der Vertragsfreiheit garantiert?
3. Unter welchen Voraussetzungen kann die Vertragsfreiheit für einen Vertragspartner
wertlos sein?
4. Was ist und wann wird der Kontrahierungszwang wirksam?
5. Erläutern Sie den Ausdruck dispositives Recht.
6. Auf welchen Gebieten hat sich das Vertragsrecht als recht unvollkommen erwiesen?
7. Wie reagiert der Gesetzgeber auf diese Mängel im Vertragsrecht?
8. Erläutern Sie den Satz: Im Übrigen stehen alle Verträge unter dem Vorbehalt der
guten Sitte unter Verwendung des § 138 BGB:
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung
der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheb-
162
lichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
TEXT 2
Zum Vertragsrecht gehören auch Mietverträge, die grundsätzlich ohne besondere Form
abgeschlossen werden können, die aber, wenn sie sich auf ein Grundstück oder auf
Wohnraum beziehen, der schriftlichen Form bedürfen, vor allem dann, wenn ein Vertrag über länger als ein Jahr geschlossen wird (vgl. § 566 BGB). Meist wird für Verund Anmietung von Wohnraum der vorformulierte Einheitsmietvertrag verwendet. Er
enthält neben Name und Anschrift von Vermieter und Mieter genaue Angaben über
das vom Vertrag betroffene Mietobjekt, vor allem Angaben über Anzahl und Funktion der gemieteten Räume. Wichtig sind weiterhin Mietdauer, Mietzins und die sogenannten Nebenkosten.
§ 2 Mietzeit.
1. Nur für Verträge von unbestimmter Dauer.
Das Mietverhältnis beginnt am ______________ Es kann von jedem Teil innerhalb
der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden.
Ist Wohnraum vermietet, so kann von jedem Teil spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den letzten Tag des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich
die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist oder für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst
bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat und der nicht zum dauernden Gebrauch für eine
Familie überlassen ist, ist die Kündigung innerhalb der gesetzlich geregelten abgekürzten Kündigungsfristen zulässig.
Für vermieteten Gewerberaum wird eine Kündigungsfrist von __________________
vereinbart. Wird im Vertrag nichts vereinbart, so gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
2. Für Verträge von bestimmter Dauer.
a) Verträge ohne Verlängerungsklausel Das Mietverhältnis.
Beginnt am ______________ und endet am _______________ ohne dass es einer
Erklärung seitens einer Partei bedürfte.
Im Falle der Vermietung von Wohnraum bleibt das gesetzliche Recht des Mieters, die
Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, unberührt.
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b) Verträge mit Verlängerungsklausel Das Mietverhältnis.
Beginnt am ________________ und endet am _______________
Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhal-
tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um
__________________ Jahre/Monate.
3. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt (s. §7).
4. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen. Für ihre Rechtzeitigkeit kommt es nicht
auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an.
5. Bei Nutzung als Wohnraum gelten die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen.
§ 3 Mietzins
1. Der Mietzins beträgt
Jährlich __________ EURO, vierteljährlich monatlich in Worten _________ EURO.
2. Neben der Miete sind vom Mieter Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27
Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung, d.h. Kosten für laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (insbes. Grundsteuer), Wasserversorgung, Betrieb der Heizungsund Warmwasserversorgungsanlage einschließlich Brennstoff- und Wartungskosten
bzw. Kosten der Versorgung mit Fernwärme und Fernwarmwasser, des Fahrstuhls,
der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Entwässerung, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung,
der Sach- und Haftpflichtversicherung, des Hausmeisters, des Betriebs einer Gemeinschaftsantenne bzw. der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, des Betriebs einer maschinellen Wascheinrichtung sowie die Betriebskosten evtl.
Nebengebäude, Zusatzanlagen und -einrichtungen anteilig zu tragen.
Die anteiligen Betriebskosten werden erhoben in Form*: (Nur eine Alternative aus-
füllen)
– *einer monatlichen Pauschale von DM _______________________
– *einer monatlichen Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung (s. Ziff. 3) von z. Zt.
EURO _____________________________
Die Verteilung der Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung erfolgt
durch den Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Abrechnungsmaßstäbe.
3. Sind Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart, so erfolgt die jährliche Abrechnung
unverzüglich, sobald die Abrechnungsunterlagen dem Vermieter vorliegen. Eine Differenz zwischen Abrechnungsbetrag und jährlicher Vorauszahlungssumme ist innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung auszugleichen.
Soweit sich Betriebskosten im Sinne der Ziffer 2 — auch rückwirkend — erhöhen
bzw. senken oder neu entstehen bzw. wegfallen, kann der Vermieter die erhöhten bzw.
neu entstandenen Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig nach Maßgabe
der gesetzlichen Vorschriften umlegen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr
164
der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Betriebskostensenkungen bzw.
-fortfall führen zu einer entsprechenden Verminderung der Umlage. Der Vermieter ist
in diesen Fällen befugt, die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen zu erhöhen bzw.
zu senken.
4. Die Befugnis zur Änderung des Mietzinses richtet sich nach den gesetzlichen Vor-
schriften. Die Befugnis zur Erhöhung der Miete nach Maßgabe dieser Vorschriften steht
dem Vermieter während der Vertragslaufzeit auch bei auf bestimmte Zeit abgeschlos-
senen Mietverträgen zu.
1. Wie unterscheiden sich Mietverträge aufgrund der Mietdauer?
2. Welche zwei Möglichkeiten gibt es bei Verträgen, die für eine bestimmte Dauer
geschlossen werden?
3. Wie wirkt sich die verschiedenartige Mietdauer auf die Kündigungsfristen und das
Recht z außerordentlichen Kündigung aus?
4. Wie werden Form und Gültigkeit einer Kündigung geregelt?
5. Stellen Sie zusammen, welche Hinweise bei Kündigung von als Wohnraum vermie-
teten Räumen für Mieter besonders wichtig sind.
6. Welche Zahlungsweise kann für die Miete vereinbart werden?
7. Welche Zahlungsweise wird normalerweise vereinbart?
8. Erläutern Sie die verschiedenen Arten von Nebenkosten.
9. Müssen Mieter diese Nebenkosten in voller Höhe übernehmen?
10. Welcher Modus kann für die Zahlung der Nebenkosten vereinbart werden?
11. Welche Zahlungsart würden Sie als Mieter vorziehen? Begründen Sie Ihre Wahl.
12. Stellen Sie dar, wie sich Erhöhungen oder Verminderungen der Nebenkosten für
Vermieter und Mieter auswirken.
Wichtig sind für Mieter auch die Bestimmungen über Schönheits- und Kleinreparatu-
ren:
§ 11 Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen.
1. Unter Berücksichtigung der in § 3 Ziff. 1 festgesetzten Mietzinshöhe übernimmt
der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu
den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere Anstrich bzw. Tapezieren der Wän-
de und Decken, Reinigung von Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern,
Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen etc.
2. Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits während der Lauf-
zeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu
diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachste-
hendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen ver-
langen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten:
165
Für Küchen/Kochnischen, Bäder/Duschen und WC alle 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen alle 5 Jahre, für andere Nebenräume alle 7 Jahre.
Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des
Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparatur.
3. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur einen Kostenanteil von den
Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparatur verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit
der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.
4. Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom
Mieter auf eigene Kosten auszuführen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Kleine Instandhaltungen umfassen nur das Beheben von
Schäden bis zum Betrag DM 100, — im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem
direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Strom, Bedienungs-elemente für Jalousien und Markisen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Spiegel, Verglasungen und
Beleuchtungskörper, Gebrauchsteile der WC- und Badezimmereinrichtung. Die Ver-
pflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen
von bis zu 8 % der Jahresmiete, höchstens jedoch DM 300,– pro Jahr.
13. Erläutern Sie den Begriff Schönheitsreparaturen.
14. Wann kann ein Vermieter diese Reparaturen for-dern?
15. Fassen Sie zusammen, was der Mietvertrag über den Fristenplan und die vom
Mieter zu übernehmenden Kosten bestimmt.
16. Wieweit sind Instandhaltungsarbeiten und die dafür entstehenden Kosten vom
Mieter zu übernehmen?
17. Nehmen wir an, in einer Mietwohnung fiele die Zentralheizung wegen defekter
Heizkörper aus, die durch neue zu ersetzen sind. Wer hat Ihrer Meinung nach diese
Kosten zu tragen?
TEXT 3
Im BGB werden (im dritten Teil des zweiten Buches) in den Paragraphen 535 ff. Miete
und Pacht geregelt. Natürlich gibt es hierzu, wie zu allen Teilen des BGB, auch Kom-
mentare. Hier zunächst eine Übersicht zum Kapitel Miete:
166
Einf v § 535 1–5
Dritter Titel. Miete. Pacht
Miete
Einführung
1) Begriffe und Rechtsnatur
1–8
2) Abgrenzung zu anderen Verträgen
9–20
3) Mischverträge
21–26
4) Leasingvertrag
27–57
Übersicht
a) Miete
b) Mietvertrag
c) Untermiete
d) Mietvorvertrag
e) Vormiete
f) Mietoptionsvertrag
g) Doppelvermietung
h) Anmietrecht
i) Zwischenmiete
a) Pacht
b) Leihe
c) Werkvertrag
d) Verwahrungsvertrag
e) Gesellschaft
1
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13
14
f) Gemeinschaft
g) Verein und Genossenschaft
h) Dingliche Rechte
i) Öffentlich-rechtliche Nutzungsverhältnisse
j) Automatenaufstellvertrag
k) Reisevertrag
l) Duldung von Anlagen
m) Chartervertrag
a) Verbundene Verträge
b) Gemischter Vertrag
a) Begriff
b) Rechtsnatur
c) Arten
d) Abgrenzung
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16
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18
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20
20
20
21–25
26
28
29
30–34
35,36
167
e) Zweck
f) Rechtliche Behandlung
37
5) Inhalt des Mietverhältnisses
58–64
6) Grundstücksmiete
65–67
7) Raummiete
68–69
8) Wohnraummiete
70–71
9) Mischmietverhältnisse
72–74
10) Miete beweglicher Sachen
75–79
11) Finanzierungsbeiträge und andere Mieterleistungen
80–93
12) Mietkaution
89–95
38–56
g) Refinanzierung
a) Dauer
b) Pflichten und Rechte
aa) Pflichten des Vermieters
bb) Pflichten des Mieters
c) Rechte des Mieters gegen Dritte
d) Rechte Dritter aus dem Mietverhältnis
a) Anwendungsbereich
b) Rechtsgrundlagen
c) Abgrenzung
a) Anwendungsbereich
b) Rechtsgrundlagen
57
59
60
61
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65
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67
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69
a) Anwendungsbereich
b) Rechtsgrundlagen
a) Untrennbarvermietete Sachen
b) Trennbar vermietete Sachen
a) Begriff
b) Anwendbare Vorschriften
c) Formularverträge
a) Zulässigkeit
b) Arten
aa) Verlorener Baukostenzuschuss
bb) Abwohnbarer Baukostenzuschuss
cc) Mietvorauszahlung
dd) Mieterdarlehen
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71
73
74
75
76
77
81
82
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84
85
86
ee) Werkförderungsvertrag
ff) Abstand
a) Begriff
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88
89
168
b) Rechtsfolgen
c) Aufrechnung
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13) Soziales Mietrecht
96–99
1) Begriffe und Rcchtsnatur.
u Leihe), gg Vertr iS der § § 320 ff. Abschi des MietVertr (§ 535 Rn 1) u Beginn des
91
d) Veräußerung
e) Verzinsung
f) Rückzahlung
g) Prozessuales
a) Bestandschutz
b) Vertragliche Mieterhöhungen
c) Einseitige Mieterhöhungen
d) Mietpreisberechnungen
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1. In welchem/welchen Kapitel/n würden Sie nachschlagen, wenn Sie Kommentierungen der zuvor zitierten Paragraphen des Einheitsmietvertrages suchten?
Es folgt nun ein Auszug aus dem Kommentar zum Punkt Begriffe und Rechtsnatur.
a) Miete (MietVerh) ist das Rechts(Schuld)Verh zw Verm u Mieter, dadch
MietVertr begründet w. Das MietVerh ist ein DauerschuldVerh. Ggst des MietVerh
können nur Sachen (§ 90) sein.
b) Mietvertrag ist ein schuldrechtl, entgeltl Gebrauchsüberlassgs Vertr (wie Pacht
MietVerh (Rn 1) fallen meist nicht auf denselben Ztpkt.
c) Untermiete ist ein MietVerh zw dem Mieter (dem sog Hauptmieter) u dem
Untermieter; ein MietVerh 2. Stufe. Auch eine 3. Stufe ist mögl. Der UntermietVertr
ist echter MietVertr (mit allen Rechten u Pflichten) u von der bloßen Überlassg des
Gebrauchs der Sache an einen Dritten od der Abtretg des Rechts aus dem MietVertr
(§ 398) zu unterscheiden.
d) Mietvorvertrag ist ein formloser (§ 566 Rn 3) VorVertr (Einf 19 vor § 145), dch
den sich die künft Verm u Mieter bindd verpfl, einen MietVertr abzuschließen.
Vertrlnhalt muss im Einzelnen darin festgelegt sein. Könnte der MietVertr sof
geschlossen w. so müssen bes Gründe für die Ann vorliegen, dass rechtl Bindg
u damit ein VorVertr gewollt war. Auf einen VorVertr kann nicht allein daraus
geschl w, dass ein beabsicht MietVertr nicht od nicht wirkszustandegek ist (BGH
WM 63,173). Aus einem formlMietVorVertr kann wg§ 566 auf schriftl Abschi des
MietVertr geklagt w, wenn die Beurkundg vereinbart war.
169
e) Vormiete ist das R aus einem Vertr, der dem Berecht ggü dem Verm das Recht
einräumt, in einen vom Verm mit einem Dritten geschlossenen MietVertr als Mieter
einzutreten (…)
1. Was macht die Lektüre dieses Ausschnitts nicht gerade einfach?
2. Verändern Sie diesen Ausschnitt so, dass alle «vollständig» ist.
3. In diesem Kommentar finden sich immer wieder Hinweise auf andere Paragraphen
des BGB, durch die bestimmte Rechtsgeschäfte geregelt werden. Sie können aus dem
vorliegenden Text durchaus schließen, worum es in den angeführten Paragraphen geht.
Verwenden Sie zu Ihren Erläuterungen die jeweils angegebenen Verben und suchen
Sie aus dem Text die notwendigen Ergänzungen (Objekte):
§ 90 festsetzen, was . . .
§§ 320 ff. sich befassen mit . . .
§ 353 definieren
§ 398 übertragen
§ 566 etwas aussagen über . . .
§ 145 verpflichtet
GRAMMATIK
1. Einige Redewendungen zu diesem Kapitel. Verwenden Sie sie in Sätzen.
einen Vertrag (ab)schließen,
mit an einen Vertrag gebunden sein,
jemanden aus einem Vertrag entlassen,
von einem Vertrag zurücktreten
machen mit
erfüllen
lösen
einen Vertrag aufsetzen
brechen
unterschreiben
laut Vertrag
ratifizieren
ein Vertrag auf … Jahre
2. Suchen Sie aus Text 1 alle Komposita und Verbindungen mit dem Wort Vertrag
heraus und ordnen Sie sie in das Schema ein.
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