Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Справочник руководителя по гражданским делам
.pdf
23. Другие условия по усмотрению сторон ________________________
_____________________________________________________________________
24. К Договору прилагаются:
9 спецификация транспортных средств;
9 техническая документация на транспортные средства;
9 _____________________________________________________________;
9 _____________________________________________________________.
25. Юридические адреса и реквизиты сторон:
______________________ _____________________
(должность, подпись) (должность, подпись)
М.П. М.П.
371
13.7. Как правильно заключать договоры аренды. Государственная регистрация
договоров аренды
Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом
договора среди юридических лиц. В настоящее время заключается большое количество
договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и
деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит
дорого, и потому лишь
немногие организации, предприниматели в состоянии приобрести
помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений,
занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для
иных производственных целей.
По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать за
плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору
нежилое помещение.
Рассмотрим существенные условия договора аренды.
1. При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое
именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех
сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с
техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные
технической характеристики
помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из
одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются
основными, а другие — вспомогательными, то к договору следует прилагать плансхему помещения с указанием всех этих деталей и метража.
Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое
именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607)
обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным
2. К договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения
(или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения
(площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его
схематическую планировку.
3. При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия
и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается
незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает
договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим
положениям об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок,
372
условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоваться условиями об
арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогично имущества при сравнимых
обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).
Арендная плата может уплачиваться в форме:
9 определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно;
9 установленной доли полученных в результате использования арендуемого
нежилого помещения
продукции, плодов или доходов;
9 предоставления арендатором определенных услуг;
9 передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в
собственность или в аренду;
9 возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение
арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт).
Данный перечень не является исчерпывающим. Самой распространенной формой
оплаты является денежная, в виде
установленных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно. Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание
нескольких форм арендной платы, которые по существу означает превращение договора
аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например,
купли-продажи или договора об оказании услуг.
Кроме этой формы, стороны могут договориться об иных формах арендной платы,
допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду
нежилого помещения. Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена,
арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или
периодически — в зависимости от срока договора аренды.
При аренде нежилых помещений принадлежащие государству или муниципальным
предприятиям, то расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой
расчета ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.
Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором:
один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает
сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного
внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно
требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.
Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение
условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
373
Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о
запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности
требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за
два срока подряд и т.п.
Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного
раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть
достигнуто соглашение.
Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее
условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу
этого договора не выражает. Например, требования, которые предъявляются к качеству
отделки нежилого помещения передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных
условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного
договора. Поэтому, если арендатор хочет взять данное помещение в аренду и использовать
его в качестве офиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об
эстетическом виде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание,
оклеивание). В связи с этим данное требование арендатора становится существенным
условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по нему условию
необходимо провести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее
(достойное) отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием
по заявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличения арендной
платы, так и проведение капитального ремонта и др.).
Как показывает практика, подавляющее число споров между хозяйственными
субъектами возникает именно в связи с заключением, государственной регистрацией и
исполнением договоров аренды нежилых помещений.
Обращаем внимание руководителей на то, что договор аренды здания или сооружения
заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не
менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
такой регистрации. Эти же требования распространяются и на договоры нежилых
помещений (офисов).
Для государственной регистрации договора аренды на срок более 1 года
руководителю организации следует предоставить в Регистрационную службу следующие
документы:
374
1) заявление о государственной регистрации договора;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица
действовать от имени юридического лица;
5) учредительные и иные документы, подтверждающие правоспособность
юридического лица;
6) документ, подтверждающий полномочия лица в случае подписания договора
аренды (субаренды) лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим
от имени юридического лица без доверенности (доверенность, выписка из протокола общего
собрания учредителей (участников));
7) договор аренды (субаренды) со всеми изменениями и приложениями;
8) согласие собственника государственного или муниципального имущества на
заключение договора аренды — если передаваемое в аренду имущество принадлежит
арендодателю на праве хозяйственного ведения;
9) поэтажные планы здания, сооружения, выданные до 01.03.2008, либо кадастровый
паспорт здания, сооружения, выданный после 01.03.2008, на которых обозначаются
сдаваемые в аренду помещения с указанием размера, удостоверенные соответствующей
организацией (органом) по учету объектов недвижимости;
10) паспорт объекта культурного наследия, охранно-арендный договор, охранный
договор или охранное обязательство — если объект недвижимости является объектом
культурного наследия; заключение историко-культурной
экспертизы — если объект является
выявленным объектом культурного наследия.
Предлагаем вниманию руководителей Образец договора аренды офиса (нежилого
помещения).
375
Договор аренды нежилых помещений для размещения офиса фирмы
г. __________ «__»__________ 200_ г.
Арендодатель: _______________________________________________, в лице
_____________________________________________________, действующего на основании
__________________________________, с одной стороны, и Арендатор:
__________________________________________________ в лице ______________,
действующего на основании __________________________________, с другой стороны,
заключили Настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование
следующие помещения (
далее по тексту «арендуемые помещения»):
1.1. Адрес: _________________________________________________
1.2. Общая полезная площадь основных помещений: _______ кв. м
3. Этаж: __________________________________________________
1.4. Состав основных помещений (номера комнат): _____________
1.5. Состав вспомогательных (подсобных) помещений: __________
1.6. Общая площадь подсобных (вспомогательных) помещений:
______________ кв. м.
1.7. Состояние арендуемых помещений на момент передачи в аренду: пригодные для
использования по п. 2 Настоящего Договора.
1.8. Недостатки
арендуемых помещений на момент передачи:
(основные и вспомогательные (подсобные) помещения требую текущего ремонта).
1.9. Арендатору на срок действия Настоящего Договора передаются в пользование
телефонных номеров. Телефонные номера, передаваемые в пользование Арендатору:
_____________________________________________
1.10. Арендуемые помещения принадлежит Арендодателю на праве собственности
(полного хозяйственного ведения) на основании _____
__________________________________________________________________
2. Цель аренды
Арендуемые помещения предоставляются Арендатору для размещения офиса,
функциональных служб, отделов и отделений.
3. Порядок передачи помещений в аренду
376
3.1. Арендуемые помещения должны быть переданы Арендодателем и приняты
Арендатором в течение ____________ с момента заключения Настоящего Договора.
3.2. В течение срока по п. 3.1 Настоящего Договора Арендодатель обязан выехать из
арендуемых помещений и подготовить их для передачи Арендатору.
3.3. Передача арендуемых помещений осуществляется по акту сдачи-приемки,
подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещений в аренду.
3.4. В момент подписания акта приемки Арендодатель передает Арендатору ключи от
всех арендуемых помещений, после чего персоналу Арендатора должен быть обеспечен
беспрепятственный доступ в арендуемые помещения.
4. Срок аренды
4.1. Срок аренды составляет ___________ лет с момента принятия арендуемых
помещений по акту приемки.
4.2. Если ни одна из сторон в срок
_______________до истечения Настоящего
Договора не заявит о намерении его расторгнуть, Настоящий Договор автоматически
пролонгируется на срок ______________________
4.3. Срок аренды может быть сокращен только по соглашению сторон.
4.4. Арендатор вправе отказаться от Договора, предупредив Арендодателя в срок
_____________. При этом уплаченная вперед арендная плата Арендатору не возвращается.
5. Арендная плата и порядок расчетов
5.1. Размер арендной платы составляет (с учетом НДС): _______
5.1.1. за аренду основных помещений: ___________ руб. за 1 (один) кв. м в срок
_________________________
5.1.2. за аренду подсобных (вспомогательных) помещений:____________ руб. за 1
(один) кв. м в срок _______________
5.2. Арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет
Арендодателя вперед не позднее числа каждого___________________ (месяца, квартала,
полугодия).
5.3. Арендатор обязан в течение ___________ с момента__________ перечислить
арендную плату за ___________авансом.
5.4. Размер арендной платы может пересматриваться сторонами 1 раз в течение
__________ на основании отдельного соглашения.
5.5. Арендная плата по согласованию сторон может вноситься в натуральной или
смешанной форме продуктами питания, товарами, услугами.
377
5.6. Арендатор имеет право вносить арендную плату вперед за любой срок в размере,
определяемом на момент оплаты. В этом случае порядок пересмотра арендной платы по п.
5.4 Настоящего Договора на срок оплаты не применяется.
6. Расходы по коммунальным услугам
6.1. Коммунальные услуги оплачиваются Арендатором сверх арендной платы и
учитываются:
9 вода, канализация, отопление — по фактическому расходу тепла и отпущенной
воды пропорционально кубатуре здания;
9 электричество — по счетчику, устанавливаемому Арендатором;
9 радиоточки — по количеству установленных;
9 общая антенна — пропорционально занимаемым площадям.
6.2. Оплата коммунальных услуг производится Арендатором на основании счетов от
соответствующих организаций, предъявленных Арендодателю вместе с арендной платой по
фактическому потреблению за предыдущий месяц.
6.3. Коммунальные платежи уплачиваются Арендатором в течение________ дней
после расчета произведенного совместно с Арендодателем.
6.4. Все расходы за пользование телефонами оплачиваются Арендатором
самостоятельно, согласно счетам телефонной станции.
6.5. Другие виды платежей, не согласованные в Настоящем Договоре, Арендатором не
оплачиваются.
7. Права и обязанности Арендодателя
7.1. Арендодатель имеет право 1 (один) раз в месяц осуществлять
проверку порядка
использования Арендатором арендуемых помещений в соответствии с условиями
Настоящего Договора.
7.2. Арендодатель обязан:
9 обеспечивать беспрепятственное использование Арендатором арендуемых
помещений на условиях Настоящего Договора;
9 выдавать Арендатору документы, свидетельствующие о заключении между
сторонами Настоящего Договора, а также подтверждающие его
местонахождение;
378
9 обеспечивать надлежащее обслуживание арендуемых помещений
электроэнергией, водой, телефонной
связью и другими видами коммуникаций;
9 за свой счет устранять неисправности, поломки и последствия аварий
коммуникаций в арендуемых помещениях, произошедшие не по вине
Арендатора;
9 производить за свой счет профилактическое обслуживание и текущий ремонт
инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещениях по заявкам
Арендатора;
9 самостоятельно и за свой счет производить капитальный ремонт арендуемых
помещений в течение срока аренды, который связан с общим капитальным
ремонтом здания.
8. Права и обязанности Арендатора
8.1. Арендатор обязуется:
9 пользоваться арендуемыми помещениями круглосуточно;
9 использовать арендуемые помещения исключительно по его целевому
назначению в соответствии с п. 2 Настоящего Договора;
9 своевременно производить арендные платежи;
9 содержать арендуемые помещения в полной исправности;
9 содержать арендуемые помещения в надлежащем санитарном состоянии;
9 соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и
электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей;
9 производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений в срок
__________________________;
9 не осуществлять без письменного согласия Арендодателя перестройку и
перепланировку арендуемых помещений;
9 беспрепятственно допускать представителей Арендодателя в арендуемые
помещения с целью проверки их использования в соответствии с Настоящим
Договором.
8.2. Арендатор имеет право:
9 оборудовать и оформлять арендуемые помещения по своему усмотрению;
9 сдавать имущество в субаренду с (без) согласия Арендодателя;
9 обозначать свое местонахождение в арендуемых помещениях путем
размещения соответствующих вывесок, указательных табличек, рекламных
стендов и т.д.;
9 устанавливать в арендуемых помещениях пропускной режим;
9 устанавливать сигнализацию и иные системы охраны.
8.3. При производстве капитального ремонта здания, в котором находятся арендуемые
помещения, Арендатор несет все расходы по капитальному ремонту пропорционально
размеру занимаемых им помещений.
9. Порядок возвращения арендуемых помещений Арендодателю
379
9.1. По истечению срока аренды Арендатор обязан передать Арендодателю
арендуемые помещения в течение __________ с момента окончания срока аренды по акту
передачи.
9.2. В течение срока по п. 9.1 Настоящего Договора Арендатор обязан покинуть
арендуемые помещения и подготовить их к передаче Арендодателю.
9.3. Арендуемые помещения считаются фактически переданными Арендодателю с
момента подписания акта сдачи-приемки.
9.4. В момент подписания акта сдачи-приемки Арендатор передает Арендодателю
ключи от всех арендуемых помещений.
9.5. Арендованные помещения должны быть переданы Арендодателю в том же
состоянии, в каком они были переданы в аренду с учетом нормального износа.
9.6. Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендованных помещений
собственностью (Арендатора, Арендодателя).
9.7. В случае, когда Арендатор произвел за свой счет и с согласия Арендодателя
улучшения, неотделимые без вреда для арендованных помещений, он ______________
(имеет, не имеет) право после прекращения договора на возмещение стоимости этих
улучшений.
10. Ответственность сторон
10.1. Арендатор несет следующую ответственность по Настоящему Договору:
9 в случае просрочки по уплате арендных платежей и оплаты коммунальных
услуг пеня в размере ________ от суммы долга за каждый день просрочки;
9 в случае нецелевого использования арендуемых помещений штраф в размере
________ от суммы фактически уплаченных арендных платежей;
9 за передачу арендуемых помещений или их части в субаренду без письменного
и предварительного согласия Арендодателя штраф в размере ______ от суммы
фактически уплаченных арендных платежей.
10.2. Арендодатель несет следующую ответственность по Настоящему Договору:
9 в случае просрочки по сдаче арендуемых помещений Арендатору пеня в
размере _______ руб. за каждый день просрочки.
11. Основания досрочного расторжения Настоящего Договора
11.1. Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит, за
исключением случаев, когда одна из сторон систематически нарушает условия Договора и
свои обязательства.
1.2. Иные основания: ______________________________________
12. Порядок разрешения споров
380
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]