Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Справочник руководителя по гражданским делам
.pdf
может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для
эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными
участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.
13.4. Процедура регистрации права собственности на приобретенное недвижимое
имущество
13.4.1. Особенности регистрации права собственности на приобретенное здание,
сооружение, помещение
Как уже было сказано в Разделе 13.2. пособия регистрацию перехода права
собственности на здание, сооружение ли помещение руководителю организации следует
проходить в Регистрационной службе по месту нахождения недвижимого имущества.
Для этого в регистрирующий орган руководителем организации или лицом по
доверенности подаются следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) документ об уплате государственной пошлины (7 500 руб. );
4) документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица
действовать от имени юридического лица;
5) учредительные и иные документы, подтверждающие правоспособность
юридического лица;
6) документ, подтверждающий полномочия лица в случае подписания договора
купли-продажи, мены, дарения лицом, не являющимся руководителем или иным лицом,
действующим от имени юридического лица без доверенности (доверенность, выписка из
протокола общего собрания учредителей (участников));
7) подлинник правоустанавливающего документа, подтверждающего право
собственности правоотчуждателя на объект недвижимости — если объектом является жилое
помещение (если земельный участок находится в собственности правоотчуждателя, такой
земельный участок должен отчуждаться одновременно со зданием, сооружением),
кадастровый паспорт (кадастровый план);
8) договор купли-продажи (мены, дарения);
9) иные документы, которые в установленных законодательством случаях
необходимы для государственной регистрации:
351
9 документы, подтверждающие отказ других собственников от преимущественного
права покупки доли в праве на объект недвижимости (извещение с подтверждением
его получения; письменный отказ, нотариально удостоверенный либо оформленный в
присутствии специалиста приема Управления, и т.д.) — при купле-продаже или мене
доли в праве собственности на объект недвижимости;
9 справка о крупности сделки (для ООО, ОАО), подписанная руководителем и главным
бухгалтером юридического лица или решение; уполномоченного органа
юридического лица о заключении договора;
9 документы, подтверждающие полную оплату по договору, подписанные
руководителем и главным бухгалтером юридического лица;
9 согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом — если иное не
предусмотрено договором об ипотеке;
9 согласие
собственника государственного или муниципального имущества на
распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном
управлении унитарного предприятия;
9 договор о доверительном управлении (договор поручения) — если объектом
недвижимости распоряжается доверительный управляющий (поверенный);
9 паспорт объекта культурного наследия, охранно-арендный договор, охранный
договор или охранное обязательство — если объект недвижимости является
объектом культурного наследия
; заключение историко-культурной экспертизы —
если объект является выявленным объектом культурного наследия.
Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с нежилыми
помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента
государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к
некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным
предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности
совершения таких сделок.
Рассмотрим особенности заключения договора купли-продажи недвижимого
имущества организацией. ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального
оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, а ограничивается простой
письменной формой путем составления одного документа, подписанного сторонами. В
договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество: адрес, площадь, номера помещений на
поэтажном плане и другие параметры, позволяющие однозначно определить предмет
договора. Существенным условием является цена договора, определяемая в рублях.
352
Допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя
из площади передаваемого помещения. Также возможно указание цены договора в рублевом
эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах,
В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты
на день платежа. Инвентаризационная или балансовая оценка не являются существенным
условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости
устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже
инвентаризационной оценки. При продаже помещения в кредит с рассрочкой платежа
должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей. Кроме этих условий в договоре
также указываются:
1) право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания
возникновения этого права;
2) ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами
третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;
3) условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по
регистрации перехода права собственности;
4) Наименование сторон договора указывается полностью. Для юридических лиц
необходимо указать полное наименование, организационно-правовую форму, место
нахождения и реквизиты его государственной регистрации. Филиалы и структурные
подразделения юридических лиц не могут заключать договор от своего имени. Руководитель
филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также
должен быть заключен от имени юридического лица, а не его филиала.
Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие
более одного листа, должны быть прошиты. Договор купли-продажи нежилого помещения
считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Пунктом
1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на
недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. До
государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе
распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до
момента государственной регистрации сохраняется за продавцов. При этом следует иметь в
виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной
регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться,
поскольку указанное недвижимое имущество служит предметом исполненного продавцом
обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным
владельцем. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие
353
ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, иному
документу о передаче, либо это может быть отражено в самом договоре купли-продажи
недвижимого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором,
обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после
вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче.
354
Образец договора купли продажи нежилого помещения.
ДОГОВОР
купли-продажи нежилого помещения
г._________________ «___» _________ 200__ г.
«______________________» в лице _______________________________________,
действующего на основании ____________________________________, именуемое в
дальнейшем «Продавец», с одной стороны и ________________________________, в лице
_________________________________, действующего на основании
_______________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой
стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется продать и
1.1. В
передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить нежилое
помещение (далее — «Помещение»), расположенное по адресу: __________________, общей
площадью _______ кв.м., этаж _____, помещение № ______, комн. №№
_____________________________________________ согласно выписке из технического
паспорта, поэтажного плана и экспликации, выданных ТБТИ «________________» от «___»
__________ 200____ года, и уплатить
сумму, указанную в п. 2.2 настоящего договора.
1.2. Право собственности Продавца на Помещение подтверждается Свидетельством о
государственной регистрации права № ______________________ от ____ ___________
_______ г., выданным _________, о чем в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним ____ ____________ ______ г. сделана запись
регистрации № _____________________________.
1.3. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанное
Помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не
состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а
также то, что право собственности Продавца на Помещение никем не оспаривается.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. По соглашению сторон Помещение продается за сумму __________
(______________________) руб. , в том числе НДС — __________
(_________________________________________) руб. . Указанная цена является
окончательной и изменению не подлежит.
2.3. Покупатель обязуется оплатить приобретаемое Помещение в течение
________________ дней с момента подписания настоящего договора.
355
3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
3.1. Продавец обязан в течение ___ (_______________) дней с момента подписания
настоящего договора передать Помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, а
Покупатель обязан его принять по Акту приема-передачи, подписанному уполномоченными
представителями сторон.
3.2. С момента подписания Акта приема-передачи все расходы, связанные с
содержанием вышеуказанного Помещения (в том числе коммунальные платежи) несет
Покупатель. Платежные документы, предъявленные к оплате после Акта приема-передачи,
но касающиеся периода времени до его подписания, оплачиваются Продавцом.
4. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего
договора, переходит к Покупателю с момента государственной регистрации права
собственности. 4.2. Заявление Продавца и Покупателя о государственной регистрации
перехода права собственности с приложением всех необходимых документов должны быть
поданы в управление Федеральной регистрационной службы по ________________ течение 3
(трех) дней со дня подписания настоящего договора.
4.3. С момента государственной регистрации настоящего договора Покупатель
становится собственником нежилого Помещения и принимает на себя обязанности по уплате
налога на имущество или иного налога, предусмотренного действующим законодательством.
4.4. Взаимоотношения по поводу использования земельного участка, на котором
расположено отчуждаемое помещение, регламентируется действующим законодательством.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Продавец обязан:
5.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий Помещение,
являющееся предметом настоящего договора. Продавец отказывается от ________
телефонных номеров ____________ в пользу Покупателя.
5.1.2. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации
перехода права собственности на Помещение по настоящему договору в управление
Федеральной регистрационной службы по ____________________.
5.2. Покупатель обязан:
5.2.1. Оплатить приобретаемое Помещение в порядке и в сроки, установленные
настоящим договором.
5.2.2. Принять Помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.
356
5.2.3. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации
перехода права собственности на Помещения по настоящему договору в управление
Федеральной регистрационной службы по __________________.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. Невыполнение Покупателем условий договора, предусмотренных п. 2.2–2.3
является основанием для расторжения договора.
6.2. В случае отказа регистрации перехода права собственности на нежилое
Помещение по вине Продавца, последний возвращает
сумму, полученную в соответствии с
п. 2.2 и возвращает все расходы понесенные Покупателем.
6.3. Стороны договорились, что все споры, которые могут возникнуть в будущем из
настоящего договора, подлежат удовлетворению в досудебном (претензионном) порядке.
При этом требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в
Арбитражный суд г. ____________ только после получения отказа на предложение, изменить
или расторгнуть договор либо неполучения ответа.
6.4. Досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров не
распространяется на споры в отношении уклонения от государственной регистрации
перехода права собственности на Помещение по настоящему договору в Главном
управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.
6.5. В случае признания в судебном порядке настоящего договора недействительным,
по основаниям, которые были или должны быть известны Продавцу, Продавец обязан
возместить Покупателю все понесенные им убытки, в том числе проценты за пользование
денежными средствами за период нахождения денежных средств у Продавца, исчисленных в
порядке и размере, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
6.6. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему
договору, виновная сторона возмещает другой стороне причиненные убытки в соответствии
с действующим законодательством РФ.
7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
7.2. Отношения между сторонами прекращаются при исполнении ими всех условий
договора и перехода к Покупателю права собственности на Помещение.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они
совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.
357
8.2. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах имеющих
одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон, третий экземпляр — для
управления Федеральной регистрационной службы по _______________.
9. Реквизиты и подписи сторон
Продавец:_______________ Покупатель:______________
358
13.4.2. Особенности регистрации права собственности на приобретенный
земельный участок
Руководителям организаций необходимо помнить, что в соответствии со ст. 37 ЗК РФ
объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи
обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях
земельного участка и
ограничениях его использования. Кроме того, являются
недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по
собственному желанию;
2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе
ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с
землей;
3) ограничивающие ответственность продавца в случае
предъявления прав на
земельные участки третьими лицами.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой
государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый паспорт.
Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт или
кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в
соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Порядок государственной регистрации
прав на приобретенный организацией
земельный участок примерно такой же, как описанный в предыдущем Разделе. Предлагаем
вниманию руководителей Образец договора купли-продажи земельного участка.
359
ДОГОВОР № ______
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. ___________ «___»___________ ____ г.
_________________________________________________, именуем__ в дальнейшем
«Продавец», в лице ___________________________________, действующего на основании
______________________, с одной стороны, и
_________________________________________________, именуем__ в дальнейшем
«Покупатель», в лице ___________________________________, действующего на основании
______________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о
нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать
в собственность
Покупателя земельный участок (далее «Участок»), в сроки, предусмотренные в договоре, а
Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за нее цену, предусмотренную в договоре.
1.2. План участка приводится в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью
настоящего договора.
1.3. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, свидетельство о
собственности № _________ от «__»________ _____ г.
1.4. Местонахождение
участка: ________________________________
__________________________________.
1.5. Регистрационный номер участка _________________________.
1.6. Кадастровый номер участка _____________________________.
1.7. Общая площадь участка _________________________________.
1.8. Переход права собственности земельного участка подлежит государственной
регистрации в соответствии с ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
1.9. Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в
соответствии с требованиями ст. 25–26 ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» и вступает в силу с момента такой регистрации.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Покупателю Участок в течение ___ (_____) дней после
государственной регистрации настоящего договора.
2.1.2. Передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц.
360
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]