Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций для обучающихся 4 курса образовательной программы бакалавриата направления подготовки 38.03.01 «Экон
.pdf
81
где С
– стоимость объекта оценки;
об
Vi – объем i-го элемента в объекте оценки;
С
– стоимость единицы объема определенного вида;
i
n – количество отдельных элементов объекта оценки;
К
– коэффициент, учитывающий отличия объекта-аналога от объекта
н
оценки;
К
– коэффициент различий в уровне физического износа и старения
и
объектов.
Методы сравнительной группы – устанавливают цену объекта
относительно определенного эквивалента, информация о котором доступна и
в прошлом он уже был объектом рыночных сделок.
Для анализа прошедших продаж объектов недвижимости
целесообразно использовать такие единицы сравнения: стоимость за 1 м2
общей площади, стоимость за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в
аренду, стоимость 1 м2 площади зданий, стоимость номера, стоимость
квартиры или другой единицы недвижимости; стоимость 1 м2 здания или
сооружения, что приносит доход (прибыль).
При этом определяется количество сравнительных единиц в
оцениваемом объекте, а затем – уровень его отличий от объекта-аналога.
Последовательность корректировок стоимости определяется накопленной
рыночной информацией. Для внесения поправок пользуются следующими
методами.
1. Прямой рыночный метод – предполагает исследование рыночных
сделок, отличающихся одним или несколькими параметрами, что позволяет
определить денежную или процентную ставку.
2. Метод амортизации расходов – использует косвенные способы
сравнения и предусматривает определение различий между объектами,
подлежащими анализу, расчет дополнительных проектно-строительных
затрат для устранения этих различий, учет износа исследуемых объектов.
82
Общая сумма расходов на устранение различий (ремонт) признается
поправкой расчетной стоимости объекта оценки.
Необходимым условием использования данных методов является
накопление значительного объема подробной информации о рыночных
сделках купли-продажи объектов определенного вида. Обеспечивая точные
оценки в рамках сравнительного подхода, эти методы являются
дорогостоящими на стадии накопления рыночной информации, предъявляют
повышенные требования к аналитикам, требуют наличия развитого и
открытого рынка недвижимости и земли. Суть этих методов заключается в
математической формализации зависимости стоимости объектов
недвижимости определенного вида от изменения любых рыночных
параметров.
Метод мультипликаторов сравнения – характеризует соотношение
стоимости объекта и ключевого фактора влияния. Как правило, в оценочной
практике недвижимости используются два основных мультипликатора:
1) валовой рентный мультипликатор – соотношение цены продажи
объекта и потенциального (или фактического) валового дохода от его
использования;
2) мультипликатор капитализации – соотношение суммы чистого
операционного дохода от использования объекта и цены его продажи.
Каждый из названных мультипликаторов признает постулат, что
стоимость объекта напрямую зависит от эффективности его использования.
Экспертные методы сравнения – используют мнения экспертовоценщиков относительно факторов стоимости объекта оценки. Они являются
самыми дешевыми, но и самыми субъективными. Используются при
недостатке рыночной информации, невозможности формализации связей
стоимости объекта с основными параметрами рынка или объекта- аналога изза нехватки финансовых ресурсов и времени для проведения громоздких
аналитических расчетов и т.п.
83
,
)1()1(
1
1
435
3
FСFД
r
С
rr
Д
С
nn
нед
При использовании экспертных методов оценки предполагается, что
эксперты-оценщики имеют полную и актуальную информацию о рынке
данных объектов. Общий расчет стоимости объекта по таким методам
проводится на основе определения зависимости между отдельными
параметрами и стоимостью объектов-аналогов. Предполагается, что
стоимость объекта оценки зависит от тех же параметров.
Типичными методами доходной группы, которые используются и для
оценки других элементов имущественного комплекса предприятия, являются
методы капитализации и дисконтирования денежных потоков. Как
правило, они применяются для оценки объектов, формирующих доход.
Стоимость недвижимости в соответствии с доходными концепциями
состоит из текущей стоимости аннуитета (в данном случае арендной платы) и
текущей стоимости объекта по окончании срока аренды:
(6.7)
где Д – средняя арендная плата по истечении каждого периода (года);
С
– ожидаемая стоимость недвижимости после завершения n лет
3
аренды.
При расчетах ставки дисконтирования и коэффициента капитализации
ключевыми этапами является определение их безрискового эквивалента и
поправок на риск. Отметим, что безрисковая ставка дисконтирования или
коэффициент капитализации для объектов недвижимости и земельных
участков приравнивается к банковской депозитной ставке с учетом
следующего: 1) за базу следует принимать проценты по валютным депозитам,
2) величина депозита должна соответствовать размеру чистого потока
капитала от использования объекта, 3) срок депозита должен соответствовать
срокам получения чистых операционных доходов от эксплуатации объекта; 4)
выбираются банковские депозитные ставки для юридических лиц.
Основными корректировками рисков объектов недвижимости
являются:
84
1) поправка на риск различий условий инвестирования – срок
инвестирования в недвижимость существенно отличается от банковских
депозитных вкладов, что повышает уровень риска иммобилизации капитала;
2) поправка на риск различий уровня ликвидности – скорость
реализации земельных участков или объектов недвижимости существенно
влияет на их стоимость, что и вызывает необходимость компенсации;
3) поправка на риск менеджмента – компенсирует дополнительные
затраты на управление объектом и возможность принятия не самых
эффективных управленческих решений;
4) поправка на другие риски – предназначается для нейтрализации всех
специфических видов риска, присущих отдельному объекту оценки.
Для решения проблемы определения размера и видов износа объектов
недвижимости используют такие методы: поэлементный метод (уровень
износа определяется отдельно по каждому элементу объекта), метод
Брэндта (сопоставление нормативного и фактического сроков службы
объектов), метод на основе технического обзора (обобщенный расчет).
Вопросы для самоконтроля:
1. В чем заключаются методологические принципы оценки стоимости
земельных участков и недвижимости?
2. Какие преимущества и недостатки нормативной и экспертной оценки
стоимости участков земли?
3. Почему принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования считается ключевым при оценке стоимости земли?
4. Какие внешние (рыночные) факторы в наибольшей мере влияют на
стоимость земельных участков и недвижимости?
5. Обоснуйте необходимость системной оценки целостного земельно-
имущественного комплекса предприятия.
6. Какая взаимосвязь существует между стоимостью земельных
участков и недвижимости со спецификой деятельности предприятия?
85
Тема 3.2 (7). Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.
План
1. Цели и особенности оценки машин и оборудования.
2. Влияние износа на стоимость машин и оборудования.
3. Методы оценки машин и оборудования.
1. Цели и особенности оценки машин и оборудования.
Машины и оборудование создают технико-технологическую основу
предприятия, обеспечивая значительную часть его производственного
потенциала. При этом употребляемый в практике хозяйствования термин
«машины и оборудование» имеет широкое значение.
Как объект оценки, машины и оборудование представляют собой
движимое имущество (собственность) и в отличие от объектов недвижимости
(зданий и сооружений) не связаны жестко с землей, могут быть передвинуты
(откреплены от недвижимости) без нанесения непоправимого физического
вреда как самим себе, так и объектам недвижимости.
Специфической чертой машин и оборудования является их
разнообразие по функциональному назначению, типам, маркам, моделям,
техническим характеристикам и конструкторским решениям. Поэтому,
приступая к оценке, следует определиться с первичным объектом оценки.
Обычно для этого используют инвентарный объект, под которым понимают
законченное устройство, предмет или комплекс предметов со всеми
приспособлениями и принадлежностями.
Поиск и идентификация инвентарных объектов проводятся по их
номерам, которые являются обязательными при принятии на баланс
предприятия. Кроме того, на каждый инвентарный объект по машине и
оборудованию в бухгалтерии оформляется инвентарная карточка, где
отражены данные первичных документов.
В зависимости от целей, мотивов и масштабов оценочных работ
первичным объектом оценки могут быть не только отдельные инвентарные
86
единицы, выявленные и взятые на учет в процессе последней инвентаризации
имущества, но и скомпонованные тем или иным способом группы
инвентарных единиц (групповая оценка), а также производственнотехнологические комплексы взаимосвязанных машин и оборудования
(системная оценка).
Таким образом, объектом оценки технико-технологического
потенциала предприятий могут быть:
1) машинный или станочный парк предприятия в целом или его
структурных подразделений (филиалов, цехов, участков и т.п.);
2) технологические комплексы (поточные и автоматические линии,
роботизированные комплексы, гибкие производственные модули и т.п.);
3) функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки.
Цели оценки или причины, обусловливающие необходимость
проведения экспертизы, как правило, регламентируются законодательством
страны. В целом они возникают между физическими, юридическими лицами
и государством в сфере правоотношений, связанных с владением,
распространением и использованием технических средств.
В каждом конкретном случае, чтобы получить достоверные
результаты, оценщик должен знать задачи и мотивы оценивания. Типичными
ситуациями, в которых проводят оценку машин и оборудования, являются:
1) продажа лишних для производства машин и оборудования,
2) оформление залога под определенную часть движимого имущества с
целью получения кредитных ресурсов для реализации коммерческих сделок,
3) страхование машин и оборудования как имущества предприятия,
4) передача машин и оборудования в аренду, лизинг,
5) определение базы налогообложения (в составе основных
производственных фондов) для начисления налога на имущество,
6) определение инвестиционной стоимости машин и оборудования при
обосновании инвестиционных проектов,
87
7) оценка стоимости импортных машин и оборудования для
начисления пошлин, сборов и других платежей,
8) оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап
общей оценки потенциала предприятия,
9) передача и оформление в качестве взноса в уставный фонд другого
предприятия,
10) банкротство предприятия и распределение его имущества в счет
погашения долгов между кредиторами,
11) ликвидация и утилизация объектов вследствие износа, стихийного
бедствия и т.д.
12) принудительная конфискация имущества государственным
органом,
13) оценка для целей распределения имущества при расформировании
обществ, корпораций и т.д.,
14) оценка и стоимостной анализ технико-технологического
потенциала отдельных производственных подразделений, технологических
комплексов, агрегатов и других технических средств на предприятии,
15) оценка стоимости действующего машинного парка для
обоснования вариантов проведения реструктуризации производства,
обновления и реконструкции технической базы предприятия.
Как объекты оценки машины и оборудование характеризуются рядом
особенностей, отличающих их от других элементов имущественного
потенциала предприятия, и прежде всего от зданий и сооружений. К
основным из них относятся:
- количество объектов оценки на предприятии может достигать
десятков тысяч различных видов оборудования, которые отличаются по
назначению, эксплуатационным и конструктивным характеристикам. Среди
них встречаются некоторые объекты, которые трудно идентифицировать.
Они настолько прочно связаны с домами и сооружениями, что могут быть
отнесены как к недвижимости, так и к оборудованию. Например, настенные
88
или настольные осветительные приборы, стеллажи, вентиляционные и
отопительные системы в домах, по сути, являются оборудованием, но их
относят к элементам недвижимости;
- машины и оборудование, в отличие от недвижимости, не имеют
обобщающих технико-экономических показателей, таких как стоимость 1 м2
площади, 1 м3 объема, 1 погонный метр длины и т.п. показателей,
облегчающих процесс оценивания;
- для быстроменяющихся поколений машин актуальна проблема
физического износа, функционального, технологического и
внешнеэкономического старения, а также связанного с этим их обесценения;
- оценку стоимости машин и оборудования часто затрудняет
значительная доля импортного оборудования в составе машинного парка
предприятия, которое, как правило, не сопоставимо с отечественными
образцами не только по техническому уровню и качеству, но и по
стоимостным (монопольно высоким) параметрам.
2. Влияние износа на стоимость машин и оборудования.
В сфере оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе
его эксплуатации или длительного хранения, в результате научнотехнического прогресса и внешней экономической среды. Различают износ
материальный (физический) и технико-экономический. В свою очередь,
технико-экономический износ подразделяется на функциональный,
технологический и экономический.
Материальный (физический) износ – это потеря объектом полезных
свойств, вызванная природными явлениями, ухудшением конструктивных
элементов при эксплуатации, а также под воздействием внешних негативных
факторов (аварий, стихийных бедствий и др.).
Если стоимость снизилась вследствие потери объектом
конкурентоспособности, падения рыночного спроса по сравнению с
89
),1()1()1()1(1 ЭСФСТСФ КККККо
аналогичными объектами, то это свидетельствует о его техникоэкономическом старении (износе).
Технологическое старение проявляется в обесценивании техники по
сравнению с новыми аналогами, которые дешевле стоят и требуют меньших
эксплуатационных расходов (на обслуживание и ремонт). Оно является
следствием научно-технического прогресса в области создания новых
конструкций, технологий и материалов.
Функциональное старение – это обесценивание объекта в результате
несоответствия его параметров и характеристик современному техникоэкономическому уровню, что обеспечивает достаточную мощность,
точность, надежность, энергоёмкость, экологичность и другие
потребительские свойства.
Экономическое старение – это обесценивание объекта, обусловленное
воздействием внешних факторов (изменением рыночного равновесия спроса
и предложения, законодательными ограничениями из-за несоответствия
экологическим или эргономическим критериям, ухудшением качества сырья
и т. п.).
Физический износ и технико-экономическое старение в каждом
конкретном случае проявляются системно, поэтому при оценке учитывается
совокупный износ как сумма потерь его стоимости под воздействием всех
видов старения.
Если совокупный износ объекта оценки под влиянием всех факторов
старения превышает 100%, то коэффициент общего (совокупного) износа (Ко)
можно определить по формуле:
где КФ – коэффициент физического износа;
КТС – коэффициент технологического старения;
КФС – коэффициент функционального старения;
КЭС – коэффициент экономического старения.
(7.1)
90
Прямые методы определения величины физического износа основаны
на осмотре объектов оценки, испытании в различных режимах работы,
оценке износа важнейших узлов, внешних и внутренних дефектов и
связанных с ними потерь товарной стоимости.
Вследствие сложности оценочных работ, значительную трудоемкость и
продолжительность диагностического цикла использование прямых методов
крайне ограничено.
Поэтому предпочтение отдается косвенным методам определения
физического износа машин и оборудования, базирующимся на их осмотре,
изучении эксплуатационных условий, информации о ремонтах и вложениях
денежных средств в обеспечение работоспособного состояния.
К наиболее распространенным косвенным методам определения
физического износа машин и оборудования относятся следующие.
1. Метод «эффективного возраста» – базируется на представлениях
специалиста-эксперта (оценщика) относительно фактического состояния
машины / оборудования, учитывая внешний вид, условия эксплуатации и
возможность достоверного определения срока службы объекта оценки. При
применении данного метода используются следующие термины и
определения:
- срок службы (срок экономической жизни) (Сс) – промежуток времени
между датой установления и датой вывода из эксплуатации объекта,
- остаточный срок службы (Со) – прогнозируемое количество лет до
вывода объекта из эксплуатации (или остаточный ресурс возможной
выработки),
- хронологический (фактический) возраст (Сх) – количество лет,
прошедших от даты создания объекта до момента оценки (или наработки),
- эффективный возраст (Сэ) – разница между сроком службы и
остаточным сроком службы (или размер наработки объекта за прошедшие
года).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]