Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций для обучающихся 4 курса образовательной программы бакалавриата направления подготовки 38.03.01 «Экон

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

1 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 67 / 167 8 9 10 11 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

1) локальные сметы – документы, которые фиксируют полные затраты

на выполнение отдельных работ, проведение отдельных коммерческих сделок, покупку и монтаж определенных объектов;

2) объектные сметы – сводные документы, которые аккумулируют

информацию локальных смет в разрезе целостных объектов;

3) сводные сметы – это общие отчеты о сумме полных затрат на

создание (использование), которые включают данные объектных смет и дают возможность оценить суммы расходов в целом по предприятию.

При использовании сметной документации следует учитывать износ объекта. Традиционно выделяют следующие виды старения имущества:

- физический износ;

- функциональное старение;

- технологическое старение;

- внешнее (экономическое) старение имущества.

Физический износ – уровень физического разрушения объекта, обусловленный воздействием природных и антропогенных факторов.

Основные методы определения физического износа:

- нормативный метод;

- стоимостный метод;

- метод экономического жизненного срока.

Функциональное старение связано с несоответствием габаритов, функционального назначения, технического уровня объекта современным требованиям в соответствии с его способом использования. Уровень функционального старения объекта определяется методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат.

Технологическое старение – следствие научно-технического прогресса, обеспечивающего создание новых, прогрессивных, дешевых и экономичных аналогичных объектов, что проявляется в обесценивании техники.

Внешнее (экономическое) старение (обесценение) обусловлено негативными рыночными факторами: изменением спроса и предложения,

параметрам

нымустановленвсемпо

поправоксуммаАбсолютная

аналога

потенциалаСтоимость

аналога

потенциалаСтоимость

япредприяти

потенциалаСтоимость







1















стоимостьобщуюна

критериявыбранноговлияния

характераучетомС

сравненияБаза

сравнения

критерияЗначение

благоприятными условиями финансирования аналогичных проектов и т.п. Для оценки внешнего износа используют метод капитализации затрат на арендную плату.

3. Сравнительный подход к оценке потенциала предприятия.

Сравнительный подход обеспечивает получение справедливой оценки стоимости предприятия. Он базируется на информации о недавних рыночных сделках с аналогичными объектами.

Абсолютных аналогов отдельных элементов потенциала не существует, поэтому используют различные механизмы корректировки стоимости аналога. Общую логику расчетов в этом случае можно показать формулой:

, (5.1)

где ki – корректирующий коэффициент по i-му параметру объекта;

N – количество параметров расхождения, которые используются в

сравнении.

Оценочные коэффициенты (мультипликаторы) – это относительные показатели, которые определяются как соотношение отдельного критерия с определtнной финансово-экономической базой. Общая формула их расчетов имеет такой вид:

(5.2)

Группы возможных критериев сравнения:

1) общие показатели сферы деятельности предприятия;

2) показатели масштаба деятельности;

3) показатели финансово-экономического состояния;

4) показатели качества менеджмента;

5) показатели рыночной позиции предприятия на отраслевом рынке.

За базу сравнения традиционно принимают такие финансовоэкономические показатели:

- совокупный капитал предприятия;

- сумма чистых активов предприятия;

- выручка от операционной деятельности (общий валовой доход);

- денежный поток от функционирования объекта;

- чистая прибыль;

- средняя сумма выплачиваемых дивидендов и др.

4. Результатные методы оценки потенциала предприятия.

Результативный подход базируется на зависимости стоимости объекта оценки от возможностей его эффективного использования, т.е. возможных результатов получения целевого дохода (прибыли) и т.д.

Оценка потенциала предприятия на основе результативной концепции может быть проведена только при условии наличия положительного денежного потока. Для расчета стоимости объекта во времени используется шесть функций денежной единицы, рассчитанных на основе сложных процентов. Другими словами, это означает, что не только основная сумма, положенная на депозит, приносит доход, но и начисленные на нее проценты, оставленные на счету.

Методы результативного подхода заключаются в прогнозировании будущих доходов от использования объекта в течение одного или нескольких лет, с последующим преобразованием этих доходов в текущую стоимость объекта. Преобразование будущих доходов в текущую стоимость объекта осуществляется с помощью специальных коэффициентов: ставки дисконтирования или коэффициента капитализации.

Метод дисконтирования. Ставка дисконтирования – это требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал. Метод дисконтирования капитала используется, если:

 

 





miimii

FCFFCFNCF

WACC =

Доля

собственного

капитала

Стоимость

акционерного

капитала

Доля

заемного

капитала

Стоимость

заемного капитала

(5.4)

 будущие денежные потоки существенно отличаются от текущих (в связи с изменениями экономических условий, структуры бизнеса и т.д.);

 прогнозируемые денежные потоки предприятия являются значительными положительными величинами и их обоснованно можно оценивать;

 чистый денежный поток за последний год прогнозируемого периода будет значительной положительной величиной.

В мировой практике этот метод является самым распространенным, он наиболее точно определяет рыночную стоимость потенциала предприятия. Общий расчет производится по формуле:

, (5.3)

где NCF – чистый дисконтированный денежный поток капитала;

СF

– приток капитала предприятия за i-й год (период);

СF

– отток капитала предприятия за i-й год (период);

n – количество прогнозных периодов оценки; Fті – дисконтный множитель (определяется как соответствующая

функция денежной единицы).

Для определения дисконтного множителя используют следующие методы (модели):

1) модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC - Weighted Average Cost Capital) – для денежного потока всего инвестированного капитала:

2) модель оценки капитальных активов (CAPM - Capital Asset Pricing

Model) – учитывает ставку дохода от безрисковой инвестиции и

дополнительную ставку дохода для компенсации за неопределенность, связанную с инвестированием в данное предприятие:

kS = kRF + (RPM) * β, (5.5)

где kS - ставка дисконта;

RPM - учетная ставка центрального банка;

β - коэффициент, который является мерой рыночного риска и отражает

амплитуду колебания доходности актива относительно среднерыночного показателя;

– средний уровень доходности предприятия на данном рынке;

3) метод кумулятивного построения – предусматривает учет нескольких составляющих, связанных с дополнительными премиями за риск и специфику деятельности предприятия (тип предприятия, особенности отрасли, региона и т.п.).

Методы капитализации – основаны на использовании коэффициента,

который обеспечивает перевод чистых потоков капитала от использования объекта в его стоимость. Их целесообразно использовать, если:

 будущие доходы равны текущим или же темпы роста будут

умеренными и предсказуемыми;

 доходы представляют собой существенные положительные

величины, то есть бизнес будет стабильно существовать.

Ставка капитализации – это коэффициент, который характеризует

норму доходности на инвестированный капитал и норму его возврата.

Методы определения коэффициента (ставки) капитализации.

1. По ставке дисконта – предполагает, что денежные потоки

предприятия постоянные и неограниченные во времени. А дисконт уже учитывает все виды рисков проекта, адекватно оценивает темпы обесценивания денежной единицы, отражает альтернативные способы использования капитала, а также минимально необходимый уровень доходности для инвестора.

Коэффициент =

Ставка

дисконта

Норма (ставка)

возмещения

капитала,

вычисленная

различными

методами

(5.6)

1)r1(

RFRК





2. Метод сопоставимой продажи – базируется на информации об аналогичных объектах и достигнутой полезности (эффективности) их хозяйственного использования. Технология расчета коэффициента капитализации аналогична описанной выше методике формирования ставки дисконта.

3. Метод суммирования – предусматривает прямолинейное возмещение капитала и определенную норму ставки дисконта:

Учет факторов, определяющих коэффициент капитализации,

производится в определенном порядке:

1) определение безрисковой ставки капитализации;

2) компенсация за риск объекта;

3) компенсация за низкую ликвидность;

4) компенсация за инвестиционный менеджмент;

5) поправка на изменение прогнозируемых рыночных условий.

4. Метод вычитания – определяет коэффициент капитализации вычитанием из ставки дисконта надбавки за будущий рост капитала. При этом прирост капитала определяется по формуле (метод Хоскольда):

, (5.7)

где ΔК – прирост капитала;

R – прогнозируемый размер роста стоимости объекта; F3 – коэффициент фонда возмещения капитала по выбранной ставке

дисконтирования.

5. Метод Элвуда – определяет коэффициент капитализации как норму

возмещения капитала, скорректированную на:

1) сумму амортизационных отчислений в счет погашения кредита;

Кqpk ЗСК 















нияиспользова ногохозяйствен

их от доход чистый Годовой

оценки объектов

стоимость Рыночная

1К

С1

2) величину прироста доли собственного капитала в общей структуре стоимости объекта;

3) изменение регулярного (обычного) дохода от использования объекта:

, (5.8)

где k – коэффициент (ставка) капитализации;

рск – доходность использования собственного капитала; qз – доля заемных средств в общем объеме финансирования объекта; КЭ – ипотечный коэффициент Элвуда.

6. Метод финансовых показателей похожих предприятий – используется при условии доступности соответствующей информации, а сам коэффициент капитализации определяется как отношение годовой чистой прибыли похожих предприятий к выручке от реализации их продукции.

7. Метод рыночного мультипликатора – определяет ставку капитализации, исходя из соотношения рыночной стоимости объектов оценки (имущества предприятия) и размера годового чистого дохода от их хозяйственного использования:

(5.9)

Определение нормы (ставки) возврата капитала по прямолинейной схеме (метод Ринга) – предусматривает равномерный возврат вложенной суммы капитала с постепенным уменьшением его реальной стоимости. При этом ставка возврата капитала определяется по формуле:

, (5.10)

где Св – ставка (норма) возврата капитала;

tв – период возврата (возмещения) капитала (в отдельных случаях это обратная величина от результативности использования капитала).

Определение нормы (ставки) возврата капитала по фактору фонда возмещения (метод Инвуда) предусматривает возврат капитала с учетом его

1)r1(

FС

3в





Группы

риска

Тип инвестиции

Коэффициент

капитализации,

Вложение капитала в предприятия, которые давно функционируют, имеют значительные активы, хорошую репутацию, работают стабильно в стабильных сферах бизнеса.

Вложение капитала в крупные компании, которые требуют значительных усилий по управлению ними и поддержанию

достигнутого уровня конкурентоспособности.

12,5

Вложение капитала в высокодоходные крупные фирмы, деятельность которых чувствительна к макроэкономическим колебаниям.

Инвестиции в фирмы, управление которыми не требует высоких управленческих способностей и значительных капиталовложений.

Инвестиции в малые высококонкурентоспособные фирмы, финансирование которых не требует больших затрат.

Вложение капитала в фирмы, успешность функционирования и развития которых зависит от управленческих способностей и опыта узкой группы работников, а также в те фирмы, которые требуют незначительных текущих вложений капитала, имеют высокую конкурентоспособность, а вместе с тем – высокий риск банкротства.

Вложение капитала в предприятие единоличного собственника, который работает в сфере торговли или предоставления услуг, не требует существенных затрат для текущего финансирования, при этом имеет высокую квалификацию и практический опыт в данной сфере бизнеса.

100

обесценивания, то есть возвратные суммы капитала из года в год увеличиваются, что можно выразить формулой:

, (5.11)

где F3 – коэффициент возмещения капитала по выбранной ставке дисконта r и

продолжительности периода n.

На величину коэффициента капитализации значительно влияет тип осуществляемых инвестиций. (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Коэффициент капитализации по группам риска инвестиций

Каждый из перечисленных подходов и специальных методов определения коэффициентов (ставки дисконтирования или коэффициента

капитализации) имеет свои преимущества и недостатки. Точно так же преимущества и недостатки имеют методологические подходы к определению стоимости потенциала предприятия.

Прикладная оценка потенциала предприятия проводится на основе всех подходов и всеми доступными методами, в зависимости от квалификации аналитика-эксперта. Окончательный выбор величины стоимости объекта производится на основе гармонизации величин стоимости, полученных

различными подходами, на основе определения ее среднеарифметического эквивалента, с учетом весомости полученных результатов или субъективной

мысли эксперта. Процесс гармонизации полученных величин стоимости не сводится к механическому усреднению, – это вероятностный расчет рыночной стоимости, величина которой находится в пределах от минимальной до максимальной расчетной стоимости объекта. Конечный вывод делается на основе логических научно обоснованных умозаключений, которые предусматривают повторный анализ стоимостных факторов, проверку расчетных процедур и т.п.

Вопросы для самоконтроля:

1. В чем заключается методологическая сложность определения ставки

дисконтирования?

2. Какие методы используются для расчета коэффициента

капитализации?

3. Обоснуйте преимущества и недостатки затратной концепции оценки

потенциала предприятия.

4. Какие преимущества и недостатки имеет сравнительный подход к

оценке потенциала предприятия?

4. Охарактеризуйте основные результатные методы оценки потенциала

предприятия.

РАЗДЕЛ 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ – СОСТАВНЫХ

ЭЛЕМЕНТОВ ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ

Тема 3.1 (6). Оценка стоимости земельного участка, зданий и сооружений

План

1. Принципы определения стоимости земельного участка и

недвижимости.

2. Методические основы оценки стоимости земельных участков.

3. Оценка стоимости зданий и сооружений.

1. Принципы определения стоимости земельного участка и

недвижимости.

Стоимость земельного участка, а также зданий и сооружений определяется их специфической полезностью, уникальностью, долговечностью, месторасположением, количеством рыночных предложений. Алгоритм определения стоимости земли или недвижимости тесно переплетается с юридическими процедурами, которые формируют, определяют, регламентируют и обслуживают отношения собственности на эти объекты.

Земельный участок – это часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы, характеризуется определенным месторасположением, природными свойствами, различными физическими параметрами, правовым и хозяйственным статусом и другими характеристиками, которые обеспечивают ее использование в экономических отношениях.

Как фактор и условие производства земля имеет ряд особенностей, влияющих на специфику ее стоимостной оценки, в том числе:

- является уникальным природным ресурсом;

- пространственно ограниченна;

- имеет постоянное местонахождение;

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 67 / 167 8 9 10 11 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]