Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций для обучающихся 4 курса образовательной программы бакалавриата направления подготовки 38.03.01 «Экон
.pdf
51
- определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога
при кредитовании;
- заключение страхового соглашения, в процессе которого возникает
необходимость определения стоимости активов;
- осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса.
2. Стоимость, ее модификации. Формирование стоимости потенциала
предприятия.
Стоимость – это эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в
вероятной наибольшей сумме денег, которую может получить продавец и
может согласиться оплатить покупатель.
Существуют различные виды стоимости в зависимости от целей оценки
объекта. Стоимость делится на две широкие категории:
- стоимость в обмене;
- стоимость в пользовании.
Стоимость в обмене – это цена, которая преобладает на свободном,
открытом конкурентном рынке. Она определяется на основе реальных
экономических факторов, поэтому ее называют объективной стоимостью.
Рыночная стоимость – наибольшая денежная сумма (высшая цена), за
которую продается имущество (титул собственности) в результате
коммерческой сделки между добровольным покупателем и продавцом на
действительную дату оценки при соблюдении следующих условий:
- открытости и конкуренции на рынке, на котором свободно
взаимодействует достаточное количество контрагентов, связанных с
продажей и покупкой аналогичных объектов собственности;
- покупатель и продавец оцениваемой собственности достоверно
осведомлены об основных характеристиках недвижимости и состоянии
рынка, действуют разумно, со знанием дела и без принуждения;
52
- срок экспозиции объекта собственности на рынке должен быть
достаточным для привлечения необходимого количества потенциальных
покупателей, которые образуют данный сегмент рынка.
Рыночная стоимость, как идеальный стандарт, не всегда может быть
достижимой, поэтому реальная рыночная цена сделки часто существенно
отличается от рыночной стоимости. Особым случаем является рыночная
стоимость объекта при условии существующего использования, т.е. в
предположении, что дальнейшее использование объекта будет происходить
таким же образом, что и на дату оценки.
С учетом величины рыночной стоимости объекта выделяют
нерыночную стоимость и нерыночную нормативно-расчетную стоимость,
которые формируются на основе методик и нормативов, утвержденных
соответствующими государственными учреждениями (например, начисление
налогов, страховых взносов, пошлин и др.).
Ликвидационная стоимость – это денежная сумма, которую реально
можно получить от продажи оцениваемой собственности, когда не хватает
времени для проведения адекватного маркетинга и определения ее рыночной
стоимости.
Залоговая стоимость – это оценка по рыночной стоимости имущества
(имущественных прав), передающихся как гарантия обеспечения долговых
или иных обязательств.
Страховая стоимость – базируется на стоимости замещения
(воспроизводства) объекта оценки в целом или отдельных его элементов,
наиболее склонных к разрушению (уничтожению). На основе страховой
стоимости определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые
проценты.
Арендная стоимость – расчётная величина стоимости объекта оценки,
которая используется для определения норматива арендной платы. За базу
арендной стоимости берут преимущественно рыночную стоимость объекта
недвижимости, при условии дальнейшего его использования таким же
53
образом, что и на дату оценки.
Стоимость в пользовании – это мера ценности собственности
отдельного пользователя или группы пользователей, которая является
составной действующего предприятия без учета наиболее эффективного ее
использования и величины денежного эквивалента от возможной продажи.
Поскольку стоимость собственности в пользовании удовлетворяет
потребности конкретного пользователя, то ее часто называют субъективной
стоимостью.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости,
определенная в конкретных условиях, с учетом целей и результативности
инвестирования.
Балансовая стоимость – отраженная в бухгалтерской отчетности
первоначальная стоимость активов, проиндексированная на дату последней
переоценки и уменьшенная на сумму амортизационных отчислений.
Налоговая стоимость – стоимость, рассчитанная в соответствии с
порядком, определенным законодательством о налогообложении
собственности.
Стоимость замещения – совокупность затрат в текущих рыночных
ценах на создание нового функционального аналога, который имеет
эквивалентную с оцениваемым объектом полезность.
Стоимость воспроизводства – совокупность затрат на создание
точной копии объекта оценки, с учетом существующих рыночных цен на
дату оценки.
Остаточная стоимость замещения – суммарная величина рыночной
стоимости земельного участка, при его дальнейшем таком же использовании,
и стоимости замещения расположенных на участке зданий и сооружений, с
учетом всех видов их износа. Эта разновидность стоимости замещения
используется как база оценки объектов недвижимости специального
назначения, которые не имеют рыночного спроса.
54
Утилизационная стоимость – денежный эквивалент, который
рассчитывают получить от продажи выбывших материальных активов или их
составляющих для альтернативного использования. Эту стоимость также
называют окончательной ликвидационной стоимостью.
Таможенная стоимость – эквивалент стоимости импортируемых
объектов, используемая для расчетов пошлины, сборов и других таможенных
и связанных с ними платежей.
Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене или в
пользовании имеет определенную область применения, а также ограничения
в использовании. Выбор той или иной модификации стоимости зависит от
особенностей объекта, поставленной цели и порядка оценки.
Формирование стоимости потенциала предприятия – включает
определение стоимости всех элементов производственной и коммерческой
системы, в т.ч.:
- стоимости трудового потенциала, как составляющей стоимости
гудвилла;
- стоимости земельных участков, зданий и сооружений,
расположенных на них;
- стоимости машин и оборудования;
- стоимости нематериальных ресурсов и активов;
- стоимости финансового, маркетингового, информационного,
инфраструктурного и др. составляющих стоимости бизнеса.
3. Принципы и основные этапы оценки потенциала предприятия.
Классификация принципов оценки потенциала предприятия выделяет
следующие их группы:
1) принципы, основанные на индивидуальных представлениях
собственника;
2) принципы, связанные с функционированием предприятия и
представлениями производителей;
55
3) принципы, обусловленные воздействием внешней среды.
К принципам, основанным на индивидуальных представлениях
собственника, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности гласит, что объект будет иметь какую-либо
стоимость только в том случае, если он способен приносить доход своему
собственнику в конкретном месте в течение данного периода. С точки зрения
пользователя, оценочная стоимость предприятия не должна быть выше
минимальной цены на аналогичные предприятия с той же полезностью.
Кроме того, за объект нерационально платить больше, чем может стоить
создание аналогичного объекта с такой же полезностью, поэтому важным
принципом является принцип замещения.
Принцип замещения предусматривает, что максимальная рыночная
стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью другого
предприятия с эквивалентной полезностью. Иными словами, покупатель не
заплатит за предприятие (недвижимое имущество) сумму большую, чем
минимальная цена другого объекта с адекватной полезностью. Полезность
предприятия оценивается с учетом прогнозируемых будущих доходов,
поэтому важным является принцип ожидания (предвидения).
Принцип ожидания основывается на том, что стоимость предприятия,
которое оценивается, определяется размером чистого дохода, который
ожидает покупатель от владения (коммерческого использования) им с учетом
возможного чистого дохода от его владения или перепродажи.
К принципам, связанным с функционированием предприятия и
представлениями производителей, относятся: остаточная продуктивность;
вклад; предельная производительность; сбалансированность.
Принцип остаточной продуктивности. Согласно экономической
теории земля имеет стоимость (ценность) только тогда, когда есть остаток
чистого дохода после компенсации всех других факторов производства. Этот
механизм распределения дохода связан с тем, что земля физически
неподвижна, и чтобы начать любую экономическую деятельность, к ней
56
следует присоединить труд, капитал и предпринимательский менеджмент.
Именно эти формирующие доход факторы компенсируются в первую
очередь, а остаток дохода – выплачивается владельцу земли как рента (налог,
аренда).
Принцип вклада. Суть этого принципа заключается в том, что
дополнительные вложения капитала в любую составляющую потенциала
предприятия эффективны лишь тогда, когда они повышают его рыночную
стоимость. Размер вклада определяется как разница между изменённой
стоимостью и затратами, которые обусловили это изменение. Вклад, который
не обеспечивает прироста стоимости потенциала предприятия, является
лишним «улучшением».
Принцип предельной производительности – означает, что по мере
добавления ресурсов к основным составляющим потенциала предприятия
чистая прибыль имеет тенденцию к росту, но только до определенного
момента (предела). После этого темпы роста доходности начинают
замедляться до тех пор, пока прирост результативности не станет меньше
прироста затрат на дополнительные ресурсы.
Принцип сбалансированности (пропорциональности). Согласно этому
принципу все элементы ресурсного, управленческого и др. составляющих
потенциала предприятия должны иметь сбалансированную внутреннюю и
общую структуру. Постоянное поддержание необходимой
пропорциональности между развитием составляющих потенциала
обеспечивает максимальную доходность функционирования предприятия и
высокую его стоимость.
К группе принципов, связанных с рыночной средой, относят:
зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренцию, изменение.
Принцип зависимости. Стоимость потенциала предприятия
формируется под влиянием множества разнообразных факторов, среди
которых особую роль играет его местоположение. Качество местоположения
определяется соответствием физических параметров земельного участка
57
предприятия региональной системе землепользования и его удаленностью от
рыночной инфраструктуры. Изменения в системе землепользования или в
экономической среде предприятия по принципу зависимости могут
оказывать как положительное, так и отрицательное влияние на его
стоимость. В свою очередь, стоимость предприятия или другого объекта
недвижимости сама влияет на величину стоимости объектов недвижимости и
предприятий, которые размещены в данном регионе.
Принцип соответствия. При прочих равных условиях потенциал
предприятия, которое в высшей степени соответствует градостроительным,
экологическим, рыночным и другим стандартным нормам, а также
общераспространенным тенденциям землепользования, имеет наивысшую
стоимость.
Принцип спроса и предложения. На стоимость потенциала предприятия
большое влияние оказывает соотношение между спросом и предложением.
Когда последние сбалансированы, а потенциал предприятия используется
наилучшим способом и наиболее эффективно, рыночная цена предприятия,
как правило, отражает стоимость (затраты) его создания. Если на рынке
существует избыток предложения или недостаточный спрос, то уровень цен
на предприятие снижается. Более высокий уровень рыночных цен по
сравнению со стоимостью строительства стимулирует введение в действие
новых производственных объектов до тех пор, пока не наступает ценовое
равновесие.
Конкуренция. Сущность данного принципа заключается в том, что цены
на объекты оценки формируются под влиянием постоянного соперничества
между субъектами рынка, которые стремятся получать максимальный
целевой доход (прибыль). Это выравнивает доходность инвестиций в
различных сегментах конкурентного рынка и дает возможность объективно
определить рыночную стоимость предприятий. Принцип конкуренции также
предостерегает от учета сверхдоходов при оценке предприятиймонополистов, поскольку это искажает их рыночную стоимость.
58
Изменение. Этот принцип предполагает при оценке стоимости
потенциала предприятия и его составляющих учитывать возможные
изменения их функционирования вследствие трансформации экономических,
социальных и юридических условий, а также влияния региональных и
локальных факторов. Динамизм внешней среды и внутрипроизводственных
изменений требует точного определения даты проведения каждой оценки
стоимости потенциала предприятия.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования –
является синтезирующим принципом оценки стоимости потенциала
предприятия. Как системообразующий элемент он интегрирует общее
влияние всех ранее названных принципов и означает, что из возможных
вариантов использования потенциала предприятия будет выбран тот, в
котором наиболее полно реализуются функциональные возможности всех
составляющих потенциала и обеспечивается их максимальная
результативность, т.е. наибольшая стоимость (доходность) объекта оценки.
Вопросы для самоконтроля:
1. Почему в оценочной деятельности используются разные
модификации стоимости объектов недвижимости?
2. Каким образом теоретически обосновать алгоритм формирования
стоимости потенциала предприятия?
3. Обоснуйте возможность использования универсальной модели
оценки стоимости потенциала предприятия и его составляющих элементов.
4. Какие качественные и количественные методы оценки стоимости
потенциала предприятия используются на практике?
5. В чем заключаются особенности системных и интегральных методов
оценки стоимости потенциала предприятия?
6. Взаимодействие каких факторов определяет выбор наилучшего и
наиболее эффективного варианта использования потенциала предприятия?
59
Тема 2.2 (5). Методические подходы к оценке потенциала предприятия.
План
1. Методология определения стоимости потенциала предприятия.
2. Затратная концепция оценки потенциала предприятия.
3. Сравнительный подход к оценке потенциала предприятия.
4. Результатные методы оценки потенциала предприятия.
1. Методология определения стоимости потенциала предприятия.
Все подходы к определению потенциала предприятия можно условно
разделить на следующие группы:
- ресурсные (расходные),
- относительные (сравнительные),
- целевые (результатные),
- субъектно-объективизированные (экспертные).
Наиболее адекватным критерием оценки потенциала предприятий
сегодня считается их рыночная стоимость, а базисом для оценочной
методологии – международные стандарты оценки.
Выделяют три традиционных подхода (группы) определения
стоимости потенциала предприятия:
затратный подход (имущественный) – определяет стоимость
объекта по сумме затрат на его создание и использование (оценка с точки
зрения прошедшего времени);
сравнительный (рыночный) – определяет стоимость на базе
сопоставления с аналогами, которые уже были объектами рыночных сделок
(оценка с точки зрения настоящего времени);
результативный (доходный) – оценивает стоимость объекта на
основе величины чистого потока денежных средств (положительных
результатов) от его создания и использования (оценка с точки зрения
будущего времени).
60
Классификация методов стоимостной оценки земельноимущественного комплекса предприятия и отдельных его компонентов:
- затратные методы:
1) метод сравнительной единицы;
2) метод разделения по компонентам;
3) метод количественной диагностики;
4) метод учета затрат на инфраструктуру;
5) метод замещения;
6) метод индексации данных проектно-сметной документации.
- методы сравнений:
1) метод парных продаж;
2) метод статистических корректировок;
3) экспертные методы сравнения;
4) метод мультипликаторов сравнения.
- результатные методы:
1) метод капитализации дохода;
2) метод дисконтирования денежных потоков;
3) метод остаточного дохода.
2. Затратная концепция оценки потенциала предприятия.
Использование затратного (имущественного) подхода к оценке
потенциала предприятий целесообразно в случаях, когда возникает
необходимость переоценки основных фондов, а также для решения задач
развития социальной инфраструктуры (строительство больниц, детских садов
и т.п.).
Основой оценки потенциала затратным методом является смета. Базой
для составления смет служит проектная документация, установленные
нормативы расходов, договоры на приобретение или выполнение работ и т.п.
Выделяют три уровня смет:
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]