Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Потенциал и развитие предприятия. Конспект лекций для обучающихся 4 курса образовательной программы бакалавриата направления подготовки 38.03.01 «Экон

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

1 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 78 / 168 9 10 11 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

Принцип

Краткая

характеристика

Пояснение

Полезности

Показывает зависимость стоимости объекта оценки от его способности удовлетворять требования владельцев.

Полезность определяется величиной, надежностью и сроками денежного потока от использования объекта в хозяйственной практике.

Замещения

Базируется на возможности альтернативного выбора покупателями объектов недвижимости или земельных участков, причем стоимость отдельного объекта зависит от наличия на рынке и общего количества объектов-аналогов.

Наиболее полно реализуется в условиях новостроек в районах массового жилищного строительства.

Ожидания

Стоимость объекта напрямую зависит от суммы выручки, которую ожидает получить нынешний владелец имущества от последней сделки перепродажи.

Например, по определению стоимости земельного участка в зоне жилищного строительства следует учесть возможную сумму арендной платы и сроки ее уплаты в случае строительства жилого дома.

Элиминированности

Определяет необходимость учета вклада каждого фактора из всего спектра возможных, влияющих на стоимость объекта оценки.

Стоимость недвижимости определяется следующими факторами: чистой стоимости земельного участка и чистой стоимости всех построек на нем (с учетом их технического оснащения). Используется для определения избыточных улучшений земельного участка или таких, которых не хватает.

Рыночный

Определяет зависимость стоимости объекта оценки от уровня рыночных цен на него.

Выражает взаимосвязь между потребностью в объектах недвижимости или земельных участках и ограниченным предложением таких объектов на рынке.

- не замещается другими средствами производства;

- физически долговечна;

- при правильном использовании не изнашивается, обеспечивает

стабильную доходность и меньший коммерческий риск по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений.

Таблица 6.1

Принципы определения стоимости земельного участка и недвижимости

Сбалансированности

Определяет необходимость поиска оптимального состава всех компонентов производственнохозяйственных систем для каждого типа землепользования, что обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Сбалансированность достигается в случае, когда объекту оценки соответствует оптимальная комбинация других окружающих (в рамках района) объектов недвижимости или земельных участков. Сбалансированность нарушается, если отдельные объекты характеризуются избыточными или недостаточными улучшениями по сравнению со средним уровнем по району.

Распределения

Физические элементы недвижимости или права пользования земельными участками можно распределять и объединять в различных комбинациях, позволяющих достигнуть наивысшей их стоимости.

Принцип проявляется через динамичность земельного рынка и рынка недвижимости.

Окружения

Заключается в необходимости согласования архитектурной однородности и соответствующего характера землепользования, что позволяет достигнуть максимальной стоимости.

Принцип проявляется через местные рынки и практически реализуется в прогрессии или регрессии стоимости объекта оценки.

Наилучшего и наиболее эффективного использования

Для оценки стоимости объектов недвижимости или земельных участков из возможных вариантов их хозяйственного использования выбирают тот, который дает возможность максимально реализовать функциональные возможности объектов.

Этот принцип является основополагающим для оценки объектов недвижимости и земельных участков, поскольку позволяет учесть их потенциал по оценке стоимости.

Продолжение табл. 6.1

Практически во всех сферах экономической деятельности земля составляет пространственный базис для объектов, которые на ней расположены: зданий, сооружений, путей, передающих устройств и других материальных элементов, которые принято называть в оценочной деятельности «улучшениями».

2. Методические основы оценки стоимости земельных участков.

Стоимость земельных участков определяется с использованием нормативной и экспертной оценки.

Нормативная стоимостная оценка земельных участков наиболее часто проводится в следующих случаях:

- определения размера земельного налога;

- определения размера арендной платы за земельные участки

государственной и коммунальной собственности;

- определения размера государственной пошлины при обмене,

наследовании и дарении земельных участков согласно закону;

- определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного

производства;

- разработки показателей и механизмов экономического

стимулирования рационального использования и охраны земель.

Экспертная стоимостная оценка земельных участков проводится в таких случаях, как:

- отчуждение и страхование земельных участков, которые находятся в

государственной или коммунальной собственности;

- залог земельного участка в соответствии с законом;

- определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного

проекта;

- определение стоимости земельных участков, которые принадлежат

государству или находятся в коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;

- определение стоимости земельных участков при реорганизации,

банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, которое является собственником земельного участка;

- выделение или определение доли государства или территориальной

общины в составе земельных участков, находящихся в общей собственности;

- отражение стоимости земельных участков и права пользования

земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством страны;

- определение убытков владельцев или землепользователей в случаях,

установленных законом или договором и др. случаях.

Экспертная стоимостная оценка земельных участков осуществляется с использованием следующих методов (методических подходов):

- капитализация чистого операционного или рентного дохода от

использования земельного участка (результатный / доходный);

- сопоставление цен продажи подобных земельных участков

(сравнительный / рыночный);

- учет затрат на земельные улучшения (затратный доходный /

затратный рыночный).

Выбор конкретного метода оценки стоимости земельного участка зависит от особенностей объекта оценки, а именно:

- земельный участок с улучшениями или без них;

- земельный участок является объектом рынка купли-продажи или

рынка аренды.

Методы сравнительного (рыночного) и результатного (доходного) подходов используются для определения стоимости свободных от улучшений земельных участков. Для оценки улучшенных земельных участков применяют методы, построенные на сочетании сравнительного или результатного подходов с элементами затратного (имущественного).

Метод остаточного дохода для земли – используется при оценивании земельного участка с улучшениями или вакантного (неосвоенного) участка, предназначенного для коммерческого использования. Процедура практической реализации этого метода предусматривает:

1) достаточно точное определение текущей стоимости зданий и

сооружений (С

, а также среднегодового чистого дохода от земельно-

зд.с)

имущественного комплекса в целом (Д);

сздсздсзд ДrС ... 

сздз ДДД .

ззз rДС /

2) определение доли чистого дохода, которая приходится на здания и

сооружения (Д капитализации (r

, умножением их текущей стоимости (С

зд.с)

(6.1)

на коэффициент

зд.с)

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений (rзд.с) состоит из коэффициента капитализации для земли (rз) и коэффициента возмещения капитала (rвт), что соответствует денежной функции F3. Коэффициент возмещения капитала показывает, какую долю от стоимости зданий и сооружений нужно возмещать в конце каждого периода (года), чтобы через определенное количество периодов (лет) эксплуатации объекта накопить средства, соответствующие его полной стоимости;

3) расчет доли чистого дохода, который приходится (остается) на

земельный участок (Д3), производится по формуле:

(6.2)

4) методом прямой капитализации определяется стоимость земельного

участка (С3):

(6.3)

Метод капитализации земельной ренты – состоит в определении стоимости земельного участка с помощью коэффициента капитализации доходов от сдачи земли в аренду. В современных условиях данный метод достаточно эффективен для оценки земельных участков коммерческого назначения сравнительно небольших по площади и расположенных в составе целостных земельно-имущественных комплексов городских территорий (участки под парковки автомобилей, сезонные торгово-коммерческие объекты, участки подсобного хозяйства и т.д.).

Алгоритм определения рыночной стоимости сдаваемого в аренду земельного участка инвестиционным методом:

1) анализ рынка аренды подобных объекту оценки земельных участков

и среднерыночных размеров арендной платы за них в условиях, аналогичных

оцениваемому земельному участку, изучение типовых условий предоставления таких участков в аренду;

2) определение потенциального валового дохода на основе анализа денежных потоков (поступлений), который равняется доходу от сдачи в аренду всей площади земельного участка при отсутствии риска недополучения арендной платы;

3) расчет действительного (эффективного) валового дохода вычитанием из потенциального валового дохода возможных потерь от перерыва в аренде и несвоевременности арендных платежей;

4) определение чистого операционного дохода как разницы между действительным валовым доходом и операционными расходами. К операционным расходам для земельных участков без улучшений относят земельный налог и налог на прибыль, а также текущие расходы на содержание земельного участка (управленческие расходы, на охрану труда, санитарию и т.п.), если таковые предусмотрены дополнительными условиями их включения в арендную плату в договоре аренды. Не включаются в операционные расходы затраты на обслуживание долга по ипотечному кредиту, эксплуатационные расходы и налоги, связанные с хозяйственной деятельностью в пределах земельного участка;

5) трансформация чистого операционного дохода в текущую стоимость земельного участка путем его прямой или косвенной капитализации.

Метод определения земельной ренты – в основном используется для

оценки городских земельных участков и базируется на определении показателей дифференциальной, абсолютной и монопольной ренты.

Дифференциальная рента – отражает конкретную ценность земельного

участка, имеет следующие виды:

 рента за счет доступности участков, которая обусловлена

сокращением транспортных затрат (времени и средств);

 рента за счет освоения территории, которая определяется

снижением затрат на создание общегородской системы инженерно-

земмф

нс

зем

SКК

РО

С 





транспортной инфраструктуры (магистральных сетей энерго- и водоснабжения, канализации, путей, благоустройство территории и т.п.);

 рента за счет эффективности дополнительных

капиталовложений в благоустройство территории, обусловленное

возможностями и выгодами данного земельного участка, а также способом его хозяйственного использования.

Абсолютная рента – характеризует эффективность целевого

использования земельного участка. В отличие от дифференциальной ренты, она не зависит от конкретных свойств участка земли. Если дифференциальная рента непосредственно связана с территориальной структурой города, то абсолютная рента – с его функциональной структурой.

Монопольная рента – существует на всех участках земли независимо от их месторасположения в пределах города, поскольку разные виды предпринимательской деятельности нуждаются в условиях для размещения на какой-либо территории земли, а предложение свободных участков земли из-за ограниченности городской территории в целом, как правило, не соответствует спросу на них. Особенно это касается районов, которые имеют специфические свойства, которые практически невозможно воссоздать: исторический центр города; заповедные территории; территории с оздоровительными свойствами и т.п.

Общий расчет стоимости городского земельного участка в соответствии с этим методом осуществляется по формуле:

, (6.4)

где С

– стоимость земельного участка, руб;

зем

Ос – затраты на освоение и благоустройство территории, руб/км2;

Рн – нормативная рентабельность (как правило, не превышает 6%);

Кн – нормативный коэффициент капитализации (как правило, не превышает 3 %);

Кф – коэффициент функционального использования земельного участка;

Км – коэффициент местонахождения земельного участка;

– площадь земельного участка, км2.

зем

Метод сопоставимой продажи – основан на сравнении оцениваемого участка земли с объектами-аналогами, недавно проданными на рынке. Применение этого подхода предусматривает сопоставление нескольких проданных объектов-аналогов, поэтому стоимость объекта оценки определяется как медианное (среднее для ранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное) значение полученных результатов.

Сопоставление оцениваемого земельного участка с недавно проданными объектами-аналогами проводится по двум направлениям:

 по единицам сравнения;

 по элементам сравнения.

Единица сравнения – выражает связь между ценой участка земли и его отдельными характеристиками.

Средняя (или типовая) стоимость единицы сравнения определяется для каждой однородной группы участков земли на основании фактических данных недавних продаж.

В зависимости от характера использования земельного участка этими показателями могут быть: цена за 1 м2, 0,01 га, 1 га участка, за 1 м фронтальной границы земли, за единицу плотности застройки (за 1 м2 или 1 м3 расположенного на участке земли здания или сооружения); за объект недвижимости, который приносит прибыль (квартиру, место в гараже, место на стадионе, место парковки автомобиля и др.).

Элемент сравнения – определяется как свойство земельного участка, недвижимости или условий продажи, которые оказывают существенное влияние на изменение стоимости объекта оценки. В качестве элементов сравнения служат:

 правовой статус земельного участка;

 условия продажи (свободная, вынужденная и др.);

 дата продажи;

 местоположение земельного участка;

 специфические характеристики земельного участка (размер,

конфигурация, длина фронтальной линии, инженерно-геологические параметры, характер использования близлежащих территорий и др.).

Отличия земельного участка-аналога и оцениваемого земельного участка в признаках, которые определяют их стоимость, должны учитываться установлением надбавки или скидки, путем применения корректировок, которые отражают отклонения в цене по единицам / элементам сравнения.

Метод затрат на освоение территорий – используется, в основном, для оценки неблагоустроенных земельных участков, которые подлежат застройке с последующей их продажей. Этот метод базируется на принципе дополнительной продуктивности, а алгоритм оценки – основан на дисконтировании денежных потоков от использования земельных участков после их застройки, что соответствует порядку расчета чистой приведенной стоимости объекта оценки.

3. Оценка стоимости зданий и сооружений.

Разные виды недвижимости имеют свою специфику оценки, которую следует учитывать при проведении практических расчетов.

К наиболее распространенным методам оценки стоимости зданий и сооружений, реализующим затратную концепцию, относится метод сравнительной единицы, который базируется на определении стоимости единичного показателя эталонного объекта оценки (1 м2, 1 м3 и т.п.) и определении количества таких ключевых единичных показателей в объекте оценки. Алгоритм использования данного метода предполагает следующие этапы.

Этап 1. Диагностика объекта оценки на месте и выбор эталонного аналога. За эталон-аналог рекомендуется принимать подобные объекты

ин

iiоб КKСVС 



 





 









недвижимости, для которых известна свежая информация о стоимости создания, контрактной цене недавних продаж.

Этап 2. Проведение корректировки стоимости сравнительной единицы в зависимости от сложившихся рыночных условий и физически функциональных различий между сравниваемыми объектами.

Этап 3. Определение стоимости объекта оценки в зависимости от стоимости сравнительной единицы на дату оценки.

Таким образом, расчет стоимости недвижимости методом сравнительной единицы производится по формуле:

Со6 = С ед ∙ Q, (6.5)

где Соб – стоимость объекта на дату оценки;

– стоимость сравнительной единицы;

ед

Q – общее количество сравнительных единиц в объеме или на площади объекта оценки.

Метод разделения по компонентам – используется для оценки объектов недвижимости и базируется на подсчете стоимости всех их конструктивных элементов: фундаментов, стен, кровли и т.д. Стоимость каждого конструкционного элемента недвижимости устанавливается на уровне сметных расходов на его создание. Например, зная стоимость 1 м2 кирпичной стены, которая состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и других расходов, а также общую площадь стен отдельного здания, можно определить их общую стоимость. Прибыль предпринимателя либо включается в эту стоимость, либо подсчитывается отдельно. При наличии мощной информационной базы статей основных строительных компонентов такой подход обеспечивает достаточно точное определение восстановительной стоимости объекта (или стоимости замещения).

Расчет стоимости недвижимости проводится по формуле:

(6.6)

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 78 / 168 9 10 11 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]