Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к ФЗ от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
.pdf
Комментарий к ст. 28
1. Комментируемый Закон не регулирует отношения, связанные с отчуждением
земельных участков (см. комментарий к ст. 3). Из этого правила есть исключение.
Земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, а также
объекты, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными
объектами недвижимости, приватизируются одновременно с указанными объектами.
Такое исключение вызвано п. 5 ст. 1 ЗК РФ и закрепленным в нем принципом единства
земельных участков и прочно связанных с ними объектов. По этому принципу все прочно
связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Невозможно было бы регулировать приватизацию земельных участков и находящихся на
них объектов, также подлежащих приватизации, разными законами. Вместе с тем, хотя
земельные участки в данном случае подпадают под действие комментируемого Закона, ЗК
РФ тут тоже применяется, но данный закон и ЗК РФ применяются вместе и не противоречат
друг другу.
Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений без
одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не
допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или
ограничены в обороте.
В случае приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий в состав
приватизируемого имущества включаются земельные участки, принадлежащие указанным
предприятиям на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, а также
земельные участки, занимаемые объектами недвижимости, входящими в состав
приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для
использования указанных объектов. В последнем случае земельные участки, как правило,
тоже принадлежат унитарным предприятиям на праве постоянного (бессрочного)
пользования или аренды.
Право постоянного (бессрочного) пользования является ограниченным правом
пользования земельным участкам, поскольку законом (п. 4 ст. 20 ЗК РФ) установлен запрет
распоряжение земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном)
на
пользовании. Особенностью права постоянного (бессрочного) пользование является его
субъект. С введением в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные
участки стали предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям,
федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного
самоуправления. Поскольку приобретателями имущества при приватизации вышеуказанные
субъекты быть не могут, а могут только коммерческие юридические лица и физические лица,
право постоянного (бессрочного) пользования должно быть прекращено и переоформлено в
собственность и аренду.
Собственник объектов недвижимости имеет право приобрести земельные участки, на
которых расположены указанные объекты, на правах аренды, а в последствии и выкупить их.
Причем соответствующие земельные участки предоставляются в аренду на срок не более чем
сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах
земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, то на срок, не
превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
111
Следует отметить, что право собственника объекта недвижимости, на приобретение
земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, в собственность или
аренду является исключительным в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ. «Исключительное право» – право,
которое может принадлежать только собственнику здания, строения, сооружения, и никому
другому. Именно по этой причине в комментируемой статье в п. 9 есть оговорка, согласно
которой запрет открытым акционерным обществам, в уставном капитале которых доля РФ,
субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать
государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации такими
обществами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве
собственности объекты недвижимости. Такой запрет установлен п. 1 ст. 25 комментируемого
Закона.
Земельные участки, принадлежавшие до приватизации унитарным предприятиям на
праве постоянного (бессрочного) пользования, при акционировании переоформляются в
аренду. Собственник земельных участков (Российская Федерация, субъект РФ или
муниципальное образование) в лице уполномоченных на распоряжение земельными
участками органов (комитет по управлению имуществом, например) принимает решение в
виде постановления (распоряжения) о прекращении права постоянного (бессрочного)
пользования у унитарного предприятия и о предоставлении данного земельного участка
акционерному обществу на праве аренды, заключив с ним соответствующий договор. На
основании этого решения заключается договор аренды земельного участка.
В комментируемой статье неоднократно подчеркивается, что оформлять земельные
участки могут собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными
постройками. Объяснение этому простое. С точки зрения закона (ГК РФ, ЗК РФ) понятия
«собственник» и «самовольная постройка» не совместимы. Самовольной постройкой (п. 1 ст.
222 ГК РФ) является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое
имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает
право собственности на нее (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Статья 36 ЗК РФ даровала исключительное
право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных
участков собственникам зданий, строений, сооружений.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается.
Исключение составляют случаи, перечисленные в п. 8 комментируемой статьи. В данном
пункте указывается, что отчуждению в порядке, предусмотренном комментируемым
Законом, не подлежат земельные участки в составе земель:
9 лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и
объектов;
9 зараженных опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки,
лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);
9 не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
112
Вышеуказанные исключения полностью соответствуют духу ЗК РФ, Лесного и
Водного кодекса. Необходимо отметить, что п. 8 комментируемой статьи не совсем
соответствует действующему законодательству. В настоящее время не существует такого
понятия «земли лесного фонда» или «участки лесного фонда». Правильно говорить «лесные
участки». Запрет приватизировать лесные участки, участки водного фонда, земли особо
охраняемых природных территорий и объектов объясняется желанием защитить такие
участки, огородить от использования в целях, способных причинить вред вышеуказанным
объектам как важнейшим компонентам окружающей среды. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ
земельные участки в составе земель лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых
природных территорий и объектов являются ограниченными в обороте.
Так, например, судом был удовлетворен иск о признании недействительной
ничтожной сделки, вытекающей из договора купли-продажи земельного участка, т.к.
спорный земельный участок находился в пределах красных линий и относился к
территориям общего пользования (подробнее – см. постановление Федерального
арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2008 г. по делу № А57-10939/07-39).
Не могут
веществами и подвергшиеся биогенному заражению, поскольку их использование угрожает
жизни и здоровью человека. Такие земельные участки также являются ограниченными в
обороте в силу ст. 27 ЗК РФ. Земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому
загрязнению подлежат ограничению в использовании и могут переводиться в земли запаса
для
их консервации (ст. 14 ЗК РФ).
Земельные участки общего пользования должны быть доступны всем желающим.
Если их отдать в частные руки, они перестанут быть публичными и это нарушит интересы
общества и законные интересы граждан. В п. 12 ст. 85 ЗК РФ также имеется норма,
запрещающая приватизацию земельных участков общего пользования.
Отчуждению также не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной
собственности земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для
обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для
их развития, а также земельные участки в границах земель, зарезервированных для
государственных или муниципальных нужд. Порядок резервирования земель для
государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской
Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 71.1 ЗК РФ максимальный срок резервирования земель
для государственных и муниципальных нужд – не более чем семь лет. Как правило, для
создания условий для строительства и реконструкции объектов водного, воздушного и иных
видов транспорта осуществляется резервирование земель.
Как уже было отмечено, отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в
аренду не допускается. По этому вопросу следует обратиться к постановлению Пленума
ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства». В постановлении указано, что рассмотрение заявлений
собственников объектов недвижимости, занимающих земельные участки, которые
принадлежат этим собственникам на праве постоянного (бессрочного) пользования, о
приобретении указанных земельных участков в собственность или аренду для
исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления
является обязательным. Если собственник здания, строения, сооружения обращается с
отчуждаться земельные участки из состава земель зараженных опасными
113
заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения
договора купли-продажи, а ему соответствующий исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления не направляет проект договора купли-продажи
или предлагает договор купли аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться
в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов,
действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.
При рассмотрении таких дел, а также споров по искам собственников недвижимости о
понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка суды оценивают
доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного
самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его
ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом,
либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
Правомерным основанием для отказа, согласно Постановлению, может служить
обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного
населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением
выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство
о
другого объекта. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает
соответствующий орган заключить договор купли-продажи с заявителем или истцом.
Указанное постановление рассматривает ситуацию, когда земельный участок ранее
был предоставлен на праве постоянного (бессрочного
признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) органов
государственных власти или местного самоуправления или с иском о понуждении заключить
договор купли-продажи земельного участка можно обращаться в арбитражный суд и в
случаях, когда земельный участок ранее вообще не был оформлен или был оформлен в
аренду.
Не всегда приватизация земельных участков происходит одновременно с
приватизацией объектов недвижимости, расположенных на них. Речь идет о случаях, когда
приватизация здания, строений сооружений прошла до введения в действие ЗК РФ (до 29
октября 2001 г.). Здесь собственник здания, строения, сооружения оформляет земельный
участок в собственность или аренду не одновременно с вышеуказанными объектами
недвижимости, а уже после приватизации.
2. Пункт 4 комментируемой статьи рассматривает ситуацию, когда на одном
земельном участке расположены несколько зданий, строений, сооружений, принадлежащих
разным лицам, либо здания, сооружения, находящиеся на земельном участке, принадлежат
сразу нескольким лицам. Выход из такого положения предусмотрен в п. 3 ст. 36 ЗК РФ: с
данными лицами заключается договор аренды земельного участка с множественностью лиц
на стороне арендатора.
После приватизации всех частей здания, строения или сооружения сособственники
вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок. Здесь
необходимо сделать акцент на следующем. Когда в здании, например, приватизирована
только часть, то земельный участок, на котором расположено это здание новым
собственникам частей здания предоставляется только в аренду, причем обязательным
условием договора аренды является согласие сторон договор на вступление в него иных
) пользования. Но с заявлением о
114
правообладателей частей данного здания. Только после того как все здание будет
приватизировано сособственники этого здания имеют право на приобретение земельного
участка под зданием в общую долевую собственность. Причем если договор аренды
заключается «постепенно» с каждым новым собственником частей здания, то договор куплипродажи земельного участка заключается одновременно со всеми со собственниками и не
может содержать условий о присоединении других покупателей земельного участка.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется
пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или
сооружения к общей площади здания, строения или сооружения. После того как земельный
участок оформлен в общую долевую собственность сособственники могут перераспределять
свои доли, если кто-то из сособственников, например, снес какую-то часть принадлежащего
ему здания или наоборот осуществил пристройку. Но сначала необходимо оформить
соответствующие изменения, произошедшие со зданием (реконструкцию, перепланировку).
Для отчуждения земельного участка при приватизации зданий, строений, сооружений,
находящихся на нем требуется кадастровый паспорт этого земельного участка (по смыслу
пункта 5
должен быть кадастровый паспорт. Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи (а
значит и при отчуждении) могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый
учет. Кадастровый паспорт необходим при первичном оформлении земельного участка,
например, когда собственник (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное
образование
является одним из документов, на основании которого составляется передаточный акт, в
котором, в свою очередь, определен состав подлежащего приватизации имущественного
комплекса предприятия.(см. комментарий к ст. 11). Кроме того, он прилагается к акту
инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия и к договору куплипродажи земельного участка.
(подземные и наземные кабели, линии электропередач, трубопроводы и т.п.). Эти объекты
необходимы для удовлетворения публичных нужд, например, фонарные столбы для
освещения улиц. Поэтому они находятся в государственной или муниципальной
собственности и при отчуждении земельных участков право собственности на эти объекты
инженерной инфраструктуры не переходят. Если земельный участок предоставляется в
аренду, то в тексте договора устанавливаются ограничения по использованию земельного
участка, позволяющие собственнику объектов инженерной инфраструктуры эксплуатировать
их. Когда же земельный участок предоставляется в собственность, то возможно
установление публичного сервитута на данный земельный участок. В этом случае
собственник объектов инженерной инфраструктуры сможет пользоваться частью земельного
участка для эксплуатации этих объектов. Порядок установления публичного сервитута
регламентирован в ст. 23 ЗК РФ.
Одновременно это обременение прав собственника правами третьего лица.
устанавливаются по соглашению сторон – юридических или физических лиц, либо по
решению суда, если одна из сторон не желает установления сервитута. Регулирование
комментируемой статьи). У любого земельного участка как объекта недвижимости
) оформляют право собственности на земельный участок. Кадастровый паспорт
3. На земельных участках часто расположены объекты инженерной инфраструктуры
Сервитут – ограниченное право пользование чужим земельным участком.
Следует различать частный и публичный сервитуты. Частные сервитуты
115
частных сервитутов – компетенция гражданского законодательства. В соответствии со ст.
274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой
недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в
необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка)
предоставления права ограниченного пользования соседним участком.
Публичные сервитуты регламентированы ст. 23 ЗК РФ. В отличие от частного
сервитута для установления публичного сервитута заключение соглашения не требуется. Но
в случае спора вполне возможно установление публичного сервитута на основании решения
суда.
Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или
нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления, если
это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или
местного населения, без изъятия земельных участков. По этой причине установление
публичного сервитута осуществляется с учетом общественных слушаний.
В п. 3 ст. 23 ЗК РФ перечислены случаи установления публичных сервитутов. Это
проход или проезд через земельный участок; размещение на земельном участке межевых и
геодезических знаков и подъездов к ним; забор воды и водопой прогон скота через
земельный участок; и др.
Статья 28 комментируемого Закона предусматривает установление такого публичного
сервитута, установление которого будет обеспечивать возможность использования
улучшений и принадлежностей в полном объеме.
Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих
земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность не
регламентируется комментируемым законом. Комментируемая статья содержит отсылочную
норму к земельному законодательству (ст. 36, 37 ЗК РФ).
Статья 29. Особенности приватизации объектов культурного наследия
1. Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные
объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые
установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по
содержанию, сохранению и использованию (далее охранное обязательство).
Условия охранных обязательств в отношении отнесенных к
архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, являющихся сложными
вещами, распространяются на все их составные части.
2. Условия охранных обязательств определяются в соответствии с законодательством
Российской Федерации:
в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального
значения – федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
государственной политики
наследия;
в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)
регионального значения, выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и
культуры) – уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия (памятников
и нормативно-правовому регулированию в сфере историко-культурного
объектам культурного наследия
116
истории и культуры) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на
территориях которых находятся данные объекты;
в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) местного
(муниципального) значения – органами местного самоуправления муниципальных образований, на
территориях которых находятся данные объекты.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного
самоуправления муниципальных образований,
культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального значения, вправе вносить
предложения об условиях охранных обязательств данных объектов.
3. Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и его условия
подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта
культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного
предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и
культуры).
Государственная регистрация ограничений (обременений), установленных охранными
обязательствами, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности
на объект культурного наследия (памятник истории и культуры) или имущественный комплекс
унитарного предприятия, в составе
(памятник истории и культуры).
4. Охранное обязательство должно содержать требования к содержанию объекта культурного
наследия, условиям доступа граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и
иных работ, а также иные обеспечивающие сохранность такого объекта требования.
В случае, если интерьер внутренних помещений объекта культурного наследия не
предметом охраны данного объекта, обеспечение доступа граждан во внутренние помещения
объектов культурного наследия не может быть вменено в обязанность собственника объекта
культурного наследия.
Требования к подготовке охранных обязательств, их содержанию и выполнению, меры по
контролю за их выполнением, а также требования к подтверждению собственником объекта
культурного наследия выполнения этих обязательств
уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной
власти.
которого приватизируется объект культурного наследия
на территориях которых находятся объекты
является
утверждаются в порядке, определенном
Комментарий к ст. 29
1. Особый порядок приватизации объектов культурного наследия обусловлен их
повышенной эстетической, культурно-исторической значимостью и призван сохранить такие
объекты для потомков. Установление дополнительных условий при приватизации
объектов культурного наследия является способом их охраны в целях предотвращения
повреждения, разрушения или уничтожения и других действий, могущих причинить вред
объектам культурного наследия.
Для уяснения рассматриваемой статьи необходимо обратиться к положениям
Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия
(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – ФЗ № 73-ФЗ). В
данном законе даются определения и классификация объектов культурного наследия,
117
устанавливаются полномочия органов государственной власти и местного управления в
отношении объектов культурного наследия и особенности владения, пользования и
распоряжения объектами культурного наследия. Приватизация объектов культурного
наследия также регламентируется ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, законодательством субъектов РФ в
пределах их компетенции. Кроме того, комментируемая статья во многом опирается на
Положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов
культурного наследия, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16 декабря 2002
г. № 894.
2. Объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов
Российской Федерации в смысле ст. 3 вышеупомянутого ФЗ № 73-ФЗ выступают объекты
недвижимого имущества. Объекты недвижимого имущества, относящиеся к объектам
культурного наследия, должны содержать в себе (быть непосредственно связаны) с
произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами
науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате
исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории,
археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики,
этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и
цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Является ли тот или иной объект памятником истории и культуры определяется по
итогам историко-культурной экспертизы. Далеко не каждое здание или помещение, в
котором располагается, например, музей, где выставлены старинные редкие экспонаты,
может быть признано объектом культурного наследия. Историко-культурная экспертиза
оценивает объект недвижимости и ценные с точки зрения Федерального закона от 25 июня
2002 г. № 73-ФЗ предметы, находящиеся в нем, в совокупности, либо само здание или
помещение изолированно.
Федеральный закон № 73-ФЗ выделяет три вида объектов культурного наследия
(памятники, ансамбли и достопримечательные места), а также делит объекты
культурного наследия на категории историко-культурного значения. Так существуют
объекты культурного наследия федерального, регионального и местного (муниципального)
значения. Указом Президента РФ от 20 февраля 1995 г. № 176 утвержден Перечень объектов
исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения. В
отношении объектов регионального и местного (муниципального) значения действуют
соответственно региональные нормативные правовые акты соответствующих субъектов РФ
и муниципальных образований.
В настоящий момент с приватизацией объектов культурного наследия федерального
значения существует серьезная проблема. В соответствии со ст. 63 ФЗ № 73-ФЗ впредь до
принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия,
находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность,
собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, приватизация объектов
культурного наследия федерального значения приостановлена. Сейчас существует только
один нормативный правовой акт, регламентирующий разграничение государственной
собственности – постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О
разграничении государственной собственности в российской Федерации на федеральную
собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации,
118
краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и СанктПетербурга и муниципальную собственность». Но во-первых, это не закон, а подзаконный
акт, а во-вторых, для объектов культурного наследия требуется отдельный федеральный
закон.
Отсутствие соответствующего федерального закона обуславливается тем, что пока
еще остается открытым вопрос о возможности приватизации объектов исторического и
культурного наследия федерального значения. Объектов исторического и культурного
наследия федерального значения не так уж много и все они, как правило, очень известны.
Далеко не в каждом регионе РФ имеются объекты исторического и культурного наследия
федерального значения. Больше всего сосредоточено объектов исторического и культурного
наследия федерального значения в Москве и Санкт-Петербурге (Государственный
художественно-архитектурный и природно-ландшафтный музей-заповедник «Коломенское»,
Историко-культурный заповедник «Петропавловская крепость – государственный музей
истории Санкт-Петербурга» и т.д.).
С другой стороны, приватизация могла бы помочь сохранить те объекты
исторического и культурного наследия федерального значения, которые находятся в
критическом положении. Дело в том, что приватизация объектов исторического и
культурного наследия федерального значения осложняется тем, что вне зависимости от того,
к какой категории относится объект исторического и культурного наследия (федерального,
регионального или местного (муниципального) значения), он обременяется обязательствами
по содержанию, сохранению и использованию (далее охранное обязательство).
Так, например, суд в порядке кассации сделал вывод о том, что первоначально судом
первой инстанции неверно была истолкована норма материального права: приватизация
здания как объекта культурного наследия должна сопровождаться непременным условием,
предусмотренным статьей 29 Закона, – обременением посредством обязательства по
содержанию, сохранению и использованию такого объекта, которое предполагает
возможным продажу вышеуказанного имущества только по конкурсу в порядке ст. 20
Закона. По мнению суда кассационной
поскольку согласно упомянутой ст. 20 по конкурсу могут продаваться предприятия как
имущественный конкурс и акции созданного при приватизации акционерного общества, если
в отношении этого имущества необходимо выполнить определенные условия (подробнее –
см. постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30
января 2007 г. № Ф03-А73/06-1/5332).
Обременение заключается в том
культурного значения должен соблюдать некоторые условия его использования. При
приобретении «обычного» государственного или муниципального имущества, например,
здания, новый собственник может распоряжаться им по своему усмотрению, даже
демонтировать. В случае приватизации объекта исторического и культурного наследия
потенциальный собственник должен отвечать установленным требованиям. Зачастую одним
из условий приватизации объекта исторического и культурного значения является
сохранение культурной деятельности в качестве основного вида деятельности (см. ниже).
Естественно, такому требованию отвечают единицы. Если ценность представляет не только
внешний вид здания, но и его интерьер собственник будет обязан обеспечить свободный
доступ внутрь здания всех желающих. Такое условие тоже не каждому понравится. Так что
инстанции, такое толкование норм ошибочно,
, что приобретатель объекта исторического и
119
вероятность, что объект исторического и культурного наследия попадет в «плохие руки»,
сравнительно мала.
3. Охранное обязательство представляет собой особый документ, содержащий
условия обременений объектов исторического и культурного значения. Условия
обременений, а точнее условия охранного обязательства – условия, касающиеся сохранения,
содержания и использования объекта культурного наследия, а также порядок выполнения
собственником охранного обязательства.
Если объект культурного наследия представляет собой архитектурный ансамбль,
усадебный или дворцово-парковый комплекс (т.е. является сложной вещью), то условия
охранного обязательства распространяются на все его составные части. Согласно ст. 134 ГК
РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по
общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки,
заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части.
Требования к подготовке, содержанию, и выполнению охранных обязательств
содержатся в Положении о подготовке и выполнении охранных обязательств при
приватизации объектов культурного наследия, утвержденном постановлением
Правительством РФ от 16 декабря 2002 г. № 894).
Условия охранного обязательства определяются:
9 Министерством культуры РФ – в отношении объектов культурного наследия
федерального значения;
9 органами исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченными в области
охраны объектов культурного наследия (министерствами и комитетами культуры
соответствующих субъектов РФ и регионального и муниципального значения).
Кроме того, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного
самоуправления муниципальных образований, на территориях которых находятся объекты
культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального значения, вправе
вносить предложения об условиях охранных обязательств данных объектов.
Подготовка охранных обязательств, согласно вышеуказанному Положению,
осуществляется как в отношении объектов культурного наследия, являющихся
самостоятельными объектами приватизации, так и в отношении объектов, входящих в состав
имущественных комплексов унитарных предприятий.
Соответствующий орган охраны культурного наследия (см. выше) утверждает
охранное свидетельство и направляет его в орган исполнительной власти, уполномоченный
осуществлять подготовку решений об условиях приватизации объектов культурного
наследия (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Комитет по
управлению имуществом соответствующего региона или муниципального образования). При
этом данные органы могут назначать экспертизу, привлекать к работе по определению
условий охранного обязательства научно-исследовательские, проектные, конструкторские и
иные организации, а также независимых оценщиков.
4. Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях
приватизации объекта культурного наследия, в качестве существенных условий в договор
купли-продажи или в виде приложения к передаточному акту;
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]