ствительности сделок. В то же время институт признания сделки недействительной не лишён определённых сложностей в области правоприменения, на которые было обращено внимание выше.
Вопросы для самоконтроля
1.В каких ничтожных сделках предметом может быть недвижимое имущество?
2.Какие оспоримые сделки в качестве предмета предусматривают недвижимость?
3.В чём специфика кабальных сделок применительно к недвижимости?
Темы для докладов
1.Специфика двусторонней реституции по недействительным сделкам с недвижимостью.
2.Отличие обмана от заблуждения в сделках с недвижимостью.
3.Нарушение формы и недействительность сделок с недвижи-
мостью.
Задание
Составьте исковое заявление о признании недействительной сделки, совершённой под влиянием насилия. Факты и обстоятельства придумайте произвольные, но чтобы иск подлежал удовлетворению.
70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По итогам проведённого анализа нормативно-правовой базы, а также материалов научной литературы и судебной практики можно сделать ряд теоретических и практических выводов.
При выявлении особенностей правовой регламентации сделок с недвижимым имуществом необходимо в первую очередь остановиться на понятии недвижимого имущества. В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие недвижимого имущества, тем не менее, выработаны критерии, которые позволяют его отделить от движимого:
–прочная связь с землёй;
–невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба данному имуществу.
Тем не менее, как показывает анализ судебной практики, при разрешении конкретных судебных дел суды вынуждены в каждом кон-
кретном случае разрешать вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого. В связи с этим считаем возможным согласиться с существующей в научной литературе точкой зрения о том, что в настоящее врем необходимо закрепить в нормах действующего гражданского законодательства понятие «недвижимое имущество» и раскрыть его содержание следующим образом: «Сооружения признаются недвижимым имуществом при условии, что они прочно связаны с землёй, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте самостоятельно. Объекты незавершённого строительства являются недвижимостью, если отвечают признакам, установленным Правительством Российской Федерации».
Необходимо в Гражданском кодексе РФ закрепить понятие недвижимого имущества в следующей форме: «Сооружения признаются недвижимым имуществом при условии, что они прочно связаны с землёй, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению
71
невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте самостоятельно. Объекты незавершённого строительства являются недвижимостью, если отвечают признакам, установленным Правительством Российской Федерации».
Воснове экономического оборота недвижимого имущества лежат сделки, под которыми в действующем законодательстве понимаются действия субъектов, с которыми связано возникновение, изменение и прекращение гражданских прав. В настоящее время законодатель предъявляет повышенные требования к форме сделок с недвижимостью, в частности, определённые сделки подлежат государственной регистрации:
– аренда на срок свыше одного года;
– аренда предприятия;
– договор участия в долевом строительстве.
Права на недвижимое имущество также подлежат государственной регистрации, однако данный факт нельзя рассматривать как признак того, что соответствующий объект может быть отнесён к категории недвижимости. Государственная регистрации прав на недвижимое имущество носит иное назначение. Она является гарантией стабильности оборота недвижимости и способом защиты прав правообладателей.
Врамках анализа положений об отчуждении прав на недвижимое имущество по сделкам необходимо остановиться на особенностях
совершения сделок с незначительными долями в собственности. В законодательстве не содержится правового определения незначительной доли в общей собственности. Интерес к особенностям оборота с незначительной долей в составе общей собственности определён нормой п. 4 ст. 252 ГК РФ. В соответствии с положениями указанной статьи, если доля собственника является незначительной, собственник не проявляет интереса к использованию своего имущества, выдел доли не может быть осуществлён в натуре, собственнику может быть выплачена компенсация на основании судебного решения даже без его согласия. В связи с этим возникает ряд вопросов практического характера, которые могут иметь существенное значение для защиты прав правообладателей.
72
Первым аспектом, который должен быть разрешён в действующем законодательстве – это чёткая регламентация понятия «незначительная доля». В связи с отсутствием чёткой правовой регламентации считаем необходимым закрепить в нормах права положение о том, что под незначительной долей должна признаваться доля, которая не может быть выделена в натуре, однако её существование приводит к невозможности использования объекта недвижимости в соответствии с целями его назначения теми лицами, которые являются первичными пользователями данной вещи.
Вторым критерием, который предусмотрен ст. 252 ГК РФ, является отсутствие интереса со стороны собственника в использовании имущества. Данный аспект также является сложным в применении. В материалах судебной практики при обосновании принудительной выплаты компенсации в подтверждение отсутствия интереса приводятся следующие доводы:
–лицо не проживает в жилом помещении;
–не участвует в погашении расходов на содержание имущества;
–наличие иного имущества (например, наличие иной квартиры);
–в жилом помещении отсутствуют личные вещи.
Однако данные положения не являются бесспорными с точки зрения правоприменения, что вызывает необходимость определения отсутствия заинтересованности в использовании имущества в каждом конкретном случае. Не существует единого подхода в понимании роли незначительной доли в практике судов высших инстанций. Таким образом, в связи с тем, что положения ст. 252 ГК РФ затрагивает интересы титульных владельцев, положения о возможности принудительного выкупа незначительных долей требуют более последовательного
иполного закрепления.
Всвязи с отсутствием чёткой правовой регламентации считаем необходимым закрепить в нормах права положением о том, что
под незначительной долей должна признаваться доля, которая не может быть выделена в натуре, однако её существование приводит к невозможности использования объекта недвижимости в соответствии с целями его назначения теми лицами, которые являются первичными пользователями данной вещи.
73
В настоящее время следует признать, что одним из способов защиты прав участников договорных отношений является признание сделки недействительной. Законодатель не предусматривает какихлибо особых оснований признания сделки недействительной в отношении недвижимого имущества, в данном случае на сделки с недвижимостью будут распространяться общие положения о недействительности сделок. В то же время институт признания сделки недействительной не лишён определённых сложностей в области правоприменения, на которые было обращено внимание выше. В частности, в гражданском законодательстве не уделяется внимание вопросам понятия «обман», «введение в заблуждение», «угроза» и т.д.
Подводя итог, можно сделать вывод, что несмотря на достаточно длительную правовую историю институт невидимого имущества не теряет своей актуальности с точки зрения научного осмысления. Это определено тем фактом, что в настоящее время предпринимаются попытки изменения правового регулирования в данной области, а также сохраняются сложности правоприменения, на которые было обращено внимание выше.
74