Но всё же считаем, что порядок отчуждения доли в праве общедолевой собственности не защищает физических лиц от недобросовестного отчуждения незначительных долей в праве.

Подводя итог данному разделу работы, следует обратить внимание, что сделки, связанные с отчуждением объектов недвижимого имущества, в настоящее время регламентируются в рамках общих положений законодательства о форме, содержании сделки, а также положений о требованиях к субъекту по объёму право- и дееспособности, наличии полномочий по отчуждению. Однако в рамках оборота недвижимого имущества остаются определённые спорные и сложные моменты, в частности в области принудительной компенсации стоимости незначительной доли. Спорные моменты связаны с отсутствием в законодательстве понятия данной доли, а также однозначного решения вопросов о возможностях применения положений ст. 252 ГК РФ по инициативе сособственников.

Вопросы для самоконтроля

1.В чём заключаются особенности заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества?

2.Определите специфику способов возникновения и прекращения частной собственности на землю? В чём отличия этих способов для физических и юридических лиц?

3.Какова специфика купли-продажи земель различных кате-

горий?

4.Какая специфика есть у операций с недвижимостью в жилищной сфере: приватизации и деприватизации?

5.Применим ли в практики гражданского оборота в настоящее время обмен жилыми помещениями?

6.Представьте характеристику договора дарения недвижимого имущества.

7.Существует ли специфика наследования недвижимого иму-

щества?

8.Определите специфику ренты недвижимого имущества.

30

Темы для докладов

1.Недвижимое имущество и наследственный договор: особенности определения юридической судьбы имущества.

2.Имущественные комплексы в составе наследственных фондов.

3.Гибель недвижимого имущества и бремя собственника.

4.Непреодолимая сила и уничтожение недвижимости: возможные правовые последствия.

Задание

Представьте в виде таблицы сравнительную характеристику договоров по передаче имущества в собственность, указав: понятие, нормативное закрепление, особенности заключения, специфику оформления, характеристику статуса сторон, существенные условия, особенности изменения и расторжения. Итоговой колонкой долен быть выделен основной отличительный аспект договора.

31

4. СДЕЛКИ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА ПЕРЕДАЧУ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВРЕ́МЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ИЛИ ЗАЛОГ

Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, по условиям которой одна сторона (арендодатель) берёт на себя обязательство предоставить другой стороне (арендатору) за плату объект недвижимого имущества за временное пользование и владение.

В основе правового регулирования аренды земельного участка лежат нормы гражданского и земельного законодательства, в то время как аренда объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) регулируется общими положениями об аренде, предусмотренными главой 34 ГК РФ31.

Договор аренды, как и договор купли-продажи земельного участка, должен содержать данные земельного участка, которые позволят его идентифицировать (кадастровый номер земельного участка, его адрес, площадь и т.д.).

Физические, юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления могут быть сторонами договора аренды, как лицом на стороне арендатора, так и лицом на стороне арендодателя.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю»32.

Земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, могут предоставляться в аренду гражданам, юридическим

31Сайдаманов А. А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. – 2021. – № 6. – С. 13 – 20.

32Семьянова А. Ю. Продажа части земельного участка // Право и экономика. – 2014. – № 12. – С. 31 – 35.

32

лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). К названным лицам применяется законодательство России с учётом ограничений, предусмотренных ЗК РФ.

Земельные участки могут быть предоставлены в краткосрочною аренду, на срок одиннадцать месяцев. В таком случае государственная регистрация договора аренды не требуется. В случае если земельный участок предоставлен в аренду на срок один год и более, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации33.

В некоторых договорах купли-продажи может содержаться условие, что после оплаты определённой суммы арендных платежей или совершения какого-либо действия участок может быть предоставлен в собственность34. Например, администрация области предоставляет земельные участки для индивидуального жилищного строительства, срок аренды доставляет пять лет, но при этом, если арендатор в указанный срок построит на нём жилой дом, то он имеет право выкупить такой земельный участок. На практике люди строят дома на арендованных участках, вводят дом в эксплуатацию, и, получив свидетельство на право собственности, обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка.

Аренда земельного участка имеет минимальные и максимальные сроки предоставления. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться в аренду на срок не более сорока девяти лет (п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»35). Земли реакриационного назначения также предоставляются на срок, который не превышает сорок девять лет. Если в договоре указан срок аренды семьдесят пять лет, то участок считается предоставленным в аренду на сорок девять лет.

33 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

34 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ – 1996. – № 5. – Ст. 410.

35 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон РФ 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.

33

Предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9 Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такой договор может быть заключён на срок, не превышающий сорок девять лет. Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключённым на сорок девять лет.

Срок договора аренды (найма жилого помещения) может быть заключён на срок не более чем пять лет (ст. 683 ГК РФ). Данное условие для найма жилых помещений позволяет минимизировать риск мошеннических действий в отношении квартиры. Недобросовестные наниматели могут сдать квартиру в так называемый поднайм на срок не более года за цену, больше, чем снимают у собственника.

На практике встречаются договоры аренды, в которых не указан срок, на который предоставляется объект недвижимого имущества. В таких договорах используется формулировка «договор заключён на неопределённый срок». В данном случае стороны вправе в любое время расторгнуть договор аренды, но при этом инициатор расторжения должен предупредить вторую сторону не менее чем за три месяца до даты предполагаемого расторжения36.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любой другой гражданско-правовой договор, имеет существенные условия: наименование передаваемого имущества, основные характеристики, размер арендной платы.

Договор аренды будет считаться заключённым, если стороны согласовали все существенные условия договора. Если в договоре аренды нежилого помещения не указан, например, его кадастровый номер или не указан размер арендной платы, то такой договор будет считаться незаключённым.

Аренда жилых помещений является отдельной группой правоотношений.

Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определённых категорий граждан, могут быть предметом

36Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.:

Статут, 2018. – 384 с.

34

договора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь в целях проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершённые после введения в действие части первой ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ37.

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся

вгосударственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством Российской Федерации и её субъектов.

Вдоговоре аренды жилого помещения может быть предусмотрено условие, его выкупа. После внесения всей стоимости жилого помещения арендодатель отчуждает жилое помещение в пользу арендатора. Выкупная стоимость объекта недвижимости определяется независимой оценкой, как правило, в основе таких оценок лежит рыночная стоимость объекта, действующая в регионе на дату заключения договора аренды.

При таком договоре аренды арендатор вносит арендные платежи,

всостав которых входит и выкупной платёж. Выкупные платежи могут проводиться ежемесячно, ежеквартально либо ежегодно. Такое условие согласовывается сторонами в договоре.

37 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_11279/ (дата обращения: 07.02.2022).

35

Срок выкупа жилого помещения определяется датой окончания договора аренды. Арендатор имеет право внести выкупную стоимость объекта как при окончании договора аренды, так и по истечении первого календарного года с момента заключения такого договора.

Арендатор имеет право досрочно внести выкупную стоимость жилого помещения. Если у арендатора нет претензий к арендодателю, он имеет право передать жилое помещение в собственность до истечения срока аренды. При этом стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды. Вместе с дополнительным соглашением стороны подписывают акт приёма-передачи жилого помещения либо делают оговорку в самом дополнительном соглашении, наделяя его полномочиями передаточного акта38.

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом:

1)торговые – продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

2)производственные – цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определённых технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;

3)складские – склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приёма стеклотары;

4)коммунально-бытовые – дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путём

38 Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. – 2015. – № 6. – С. 18 – 24.

36

предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п.; парикмахерские, бани, приёмные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплётных работ, по приёму вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

5)объекты общественного питания – имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

6)офисы – службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;

7)медицинские – больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпиде- миологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

8)образовательные – учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ «Об образовании», музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;

9)аптеки – аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготовляющие медицинские препараты;

10)имущественные комплексы для частной медицинской практики – соответствующие кабинеты, поликлиники;

11)театрально-зрелищные – клубы, театры, кинотеатры;

12)спортивные – спортивные комплексы и залы;

13)творческие – мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;

14)имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений – банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;

37

15)увеселительные заведения – казино, ночные клубы, игорные

залы;

16)развлекательные центры – залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;

17)гаражи – гаражи или боксы юридических лиц;

18)архивы – архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;

19)агентства – охранно-сыскные, рекламные и т.п.;

20)отделения связи – городские отделения почтовой связи;

21)предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети – узлы телефонной связи и телеграфы;

22)проектные, конструкторские организации – предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.

Такая классификация объектов является критерием при определении величины арендной платы. Складское помещение может быть предоставлено в аренду за пять тысяч рублей в месяц, в то время как торговое помещение в большом торговом центре сдаётся за тридцать рублей в месяц.

Если арендованное здание или сооружение стоит на земельном участке, собственником которого арендатор не является, то арендодатель не обязан предоставлять согласие собственника. Согласие необходимо в случаях, предусмотренных законом или договором и если

врезультате сдачи в аренду здания или сооружения изменятся условия пользования земельным участком.

Условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение), должны быть согласованы сторонами и отражены в договоре аренды.

На практике нередко возникают спорные ситуации с договорами аренды зданий, заключёнными на срок не более одного года. В таких договорах он считается заключённым на срок одиннадцать месяцев, а по окончании этого срока действует условие о пролонгации. В случае если сторона договора не заявит о его прекращении за тридцать дней до истечения срока аренды, договор считается продлённым на тот же срок на тех же условиях. В судебной практике был случай, когда собственник здания обратился в суд с требованием о государственной

38

регистрации такого договора после истечения срока аренды, посчитав, что пролонгация – это заключение договора на более длительный срок. Но суд не поддержал требования истца, указав на то, что по истечении 11 месяцев договор прекращает своё действие, а начинает действовать договор на тех же условиях, но с новым сроком аренды в одиннадцать месяцев, для которого не предусмотрена обязательная государственная регистрация. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В данном случае происходит замена одного собственника здания на другого39.

Фактическая передача объекта недвижимого имущества происходит после заключения и государственной регистрации договора, а объект передаётся на основании передаточного акта, подписанного сторонами.

Одной из не малозначимых сделок с недвижимым имуществом является его передача в залог. Чаще всего недвижимое имущество передаётся в залог финансовым учреждениям – ипотека.

Передаче в залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества: земельные участки, индивидуальные жилые дома, квартиры, здания, строения, сооружения. Земельный участок может быть передан в залог вместе с объектом недвижимости, который на нём стоит40. В случае если объект – здание принадлежит на праве собственности, а земельный участок на праве аренды, то в залог может быть также передано право пользования таким земельным участком.

Договор залога недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению и проходит процедуру государственной регистрации.

39Шаклеина Е. В. К вопросу о сделках с жильём через посредников

иповеренных // Семейное и жилищное право. – 2019. – № 2. – С. 20 – 29.

40О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума ВС РФ

иПленума ВАС РФ от 1.07.1996 № 6/8 [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_11279/ (дата обращения: 07.02.2022).

39

Российское законодательство не предусматривает возможности заложить закладные свидетельства, которые могут выступать в качестве ценных бумаг. Вместе с тем ещё римскому праву был известен залог права залога.

Если в залог передаётся здание, строение или сооружение, то вместе с ним передаётся в залог и земельный участок, на котором оно расположено либо часть земельного участка, которая необходима для обеспечения нормального функционирования здания, строения. Как отмечалось ранее, в залог может быть передано и право аренды на земельный участок.

Здание, строение или сооружение подлежат залогу совместно

сземельным участком, на котором они расположены, если они находятся в собственности одного лица. А в случае если здание расположено на арендованном участке в залог передаётся только здание без земельного участка41.

При таких условиях договор залога будет считаться законным.

Внастоящее время банками предлагается множество программ по ипотечному кредитованию жилья. Жильё может быть приобретено за счёт ипотечных средств как по договору участия в долевом строительстве, так и по договору купли-продажи. Очень распространено ипотечное кредитование под строительство индивидуальных жилых домов.

При заключении, например, договора участия в долевом строительстве, если квартира приобретается за счёт кредитных средств банка, совместно с регистрацией договора участия в долевом строительстве на объект регистрируется договор залога (ипотеки). При заключении договора залога квартира передаётся участнику долевого участия

собременением, поскольку является обеспечением для банка в случае просрочки платежей банку. Залог на квартиру снимается после внесения последнего платежа по договору кредитования в обеспечении которого был наложен залог.

Как отмечалось выше, право аренды земельного участка может быть передано в качестве самостоятельного и единственного предмета

41 Фоков А. П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. – 2015. – № 6. – С. 18 – 24.

40

залога либо как сопутствующий объект к зданию или сооружению. Для того чтобы передать право аренды в залог, необходимо получить согласие собственника земельного участка (п. 4 ст. 6 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»42).

Если земельный участок передаётся в залог в пределах срока действия договора аренды, по не обязательно получать письменное согласие собственника, для этого достаточно направить уведомление о намерении передать объект в залог.

Уведомительный порядок собственника действует, когда в залог передаётся здание, стоящее на арендованном участке, по которому в залог передаётся право аренды43. Договор залога заключается в сроки, совпадающие со сроком аренды. Если договор аренды расторгается, то и залог прекращает своё действие44.

Если в залог передаётся здание, строение или сооружение, то в залог передаётся земельный участок или его часть, который необходим для обеспечения нормального использования такого здания. Земельный участок в данном случае будет являться сопутствующим предметом залога.

Ещё одна проблема связана с государственной регистрацией залога как обременения. Так, п. 2 ст. 20 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо предусматривает, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Ипотека регистрируется совместно с договором на основании которого приобретается право на объект. Если квартира приобретается

42 Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.

43Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 № 10649/09 по делу

№А41-25175/08 [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 07.02.2022).

44Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199 по делу № А21-6115/2014 [Электронный ресурс]. URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 07.06.2021).

41