Министерство науки и высшего образования Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Тамбовский государственный технический университет»

М. Н. ПРИДВОРОВА

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ

Утверждено Учёным советом университета в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по специальности

40.05.01 «Правовое обеспечение национальной безопасности» очной и заочной форм обучения

Учебное электронное издание

Тамбов Издательский центр ФГБОУ ВО «ТГТУ»

2023

1

УДК 346

ББК 347.214.2

П75

Р ецензенты :

Кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой гражданского права Института права и национальной безопасности ФГБОУ ВО «ТГУ имени Г. Р. Державина»

Н. А. Иванова

Кандидат юридических наук, доцент кафедры «Теория и история государства и права» Юридического института ФГБОУ ВО «ТГТУ»

О. А. Пугина

Содержит лекционный материал, темы для докладов, вопросы для самоконтроля и список рекомендованной литературы. Соответствует требованиям государственного образовательного стандарта высшего образования.

Предназначено для студентов, обучающихся по специальности 40.05.01 «Правовое обеспечение национальной безопасности» очной и заочной форм обучения.

УДК 346

ББК 347.214.2

Все права на размножение и распространение в любой форме остаются за разработчиком. Нелегальное копирование и использование данного продукта запрещено.

ISBN 978-5-8265-2553-1 © Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Тамбовский государственный технический университет» (ФГБОУ ВО «ТГТУ»), 2023

2

ВВЕДЕНИЕ

Гражданско-правовые отношения в Российской Федерации находятся в постоянном динамическом развитии – это обусловлено совокупностью правовых, социальных и экономических факторов. Регулирование сделок с недвижимым имуществом всегда вызывало множество споров в правоприменительной практике. В связи с этим все вопросы, связанные с вопросами правовой регламентации оборота недвижимости, а также анализ правоприменительной практики в данной области сохраняют свою актуальность и в настоящее время.

Становление российского законодательства в области правового регулирования оборота недвижимости связано с развитием и становлением норм римского права, которые были переняты дореволюционным российским законодательством, а затем реципированы российским правом. Законодательство постсоветского периода формировалось в условиях существенного изменения экономического строя, появления рыночной экономики, что оказало существенное влияние на развитие законодательства, регламентировавшего особенности совершения сделок с недвижимым имуществом.

В первые годы после принятия первой части Гражданского кодекса РФ возросло количество судебных споров, связанных с защитой права собственности, что указывало на несовершенство правового регламентирования данной области правоотношений. В указанный период закладываются основы теоретического и правового понимания собственности как центрального института гражданского права, на первый план выходят вопросы обеспечения охраны прав собственников. На защиту прав собственников, в том числе объектов недвижимости, направлены различные социальные, правовые и экономические меры. Одной из мер гарантированности и обеспечения защиты прав собственников недвижимости является институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако немаловажное

3

гражданских правоотношений, была известна правовым актам ещё

впериоды становления гражданского законодательства. В то же время

висторической ретроспективе следует отметить, что в понимание недвижимости различные исторические периоды привносили свои особенные аспекты. Изменения касались вопросов формирования понятия недвижимости, форм и видов права собственности, положения о субъектах, которым могла принадлежать недвижимость. В настоящее

время также законодателем предпринимаются попытки изменения правовой регламентации указанного института, что указывает на сохранение актуальности вопросов, связанных с оборотом недвижимости в настоящее время.

В связи с указанным выше представляется актуальным рассмотреть в рамках представленного пособия, вопросы, связанные с особенностями свершения сделок с недвижимостью.

Целью учебного пособия является раскрытие и характеристика вопросов правовой регламентации сделок, связанных с недвижимым имуществом, а также проведение комплексного систематизированного анализа вопросов о защите права собственности на недвижимое имущество и выявление противоречий и недостатков в законодательстве и правоприменительной практике.

Учебная дисциплина «Правовое регулирование оборота недвижимости» изучается студентами гражданско-правовой специализации на пятом курсе, подводя итоги изучения дисциплин частноправовой направленности.

Задачи учебного курса «Правовое регулирование оборота недвижимости» состоят в том, чтобы углубить знания студентов граждан- ско-правовой специализации в одной из основных сфер гражданского оборота, а именно:

–раскрыть правовую природу сделок с недвижимостью через историко-правовой анализ;

–определить отличительные особенности в обороте недвижи-

мости;

–раскрыть возможные риски при заключении сделок с недвижимостью;

–рассмотреть виды и формы сделок с недвижимостью;

4

–охарактеризовать особенности и способы защиты прав участников сделок с недвижимостью;

–раскрыть условия действительности и недействительности сделок с недвижимым имуществом;

–выявить вопросы правовой регламентации сделок с недвижимостью, определить их влияние на правоприменительную практику,

врезультате анализа существующих точек зрения и материалов судебной практики предложить возможные пути их устранения.

Учебный курс построен на изучении общественных отношений, связанных с оборотом недвижимости, в частности отношений, которые возникают в результате совершения и исполнения сделок с недвижимым имуществом.

В качестве нормативной основы изучения данной учебной дисциплины лежат правовые нормы различной отраслевой принадлежности, основное место среди которых занимают нормы гражданского законо-

дательства, регламентирующие заключение и исполнение сделок с недвижимостью, а также материалы судебной практики. Изучение законодательства должно основываться на доктринальном подходе к вопросам правовой регламентации рассматриваемых общественных отношений.

Вопросам анализа правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, а также становлению дефиниции «недвижимости» посвящены труды ведущих специалистов в области гражданского права. В данном пособии были использованы материалы исследований таких авторов, как: В. А. Алексеев, Н. С. Евтушенко, В. В. Кулаковский, А. А. Незнамова, Е. И. Самойлов, А. П. Фоков, Г. Ф. Шершеневич и др.

В учебном пособии «Правовое регулирование оборота недвижимости» в его теоретической части систематизирована информация, построенная с учётом комплексного анализа специфики заключения сделок с недвижимым имуществом, в то же время уделено внимание вопросам понимания недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

5

1. ИСТОРИЧЕСКОЕ ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Для того чтобы дать определение термину «недвижимое имущество», необходимо провести исторический анализ данного понятия. Все правовые явления имеют свою историю возникновения. Для выяснения его смысла, необходимо проследить путь развития данного понятия, а именно, изучить исторические факты, изменения его содержания, причины данных изменений.

Впервые данный термин упоминается в римском праве. Появление терминологии в данной области было связано с возникновением необходимости правовой регламентации вовлечения в оборот земельных и иных природных ресурсов. В Древнем Риме законодательно имущество делили на движимое и недвижимое. В основу данной классификации права легли естественные свойства объекта, а именно, возможность перемещать вещь без повреждения. Поскольку в римском праве под объектом недвижимости понимали земельный участок, а строение на участке его составной частью, то правовой режим строения оценивался с позиции владения.

В истории именно римское право известно как право с наиболее высоким уровнем юридической формы и юридической техники. В связи с этим не удивительно, что понятие «недвижимое имущество» было сформировано именно в рамках римского законодательства. Интересным является то аспект, что недвижимость на земельном участке (дома, здания, иные строения) признавались составным элементом земельного участка, в связи с чем их правовой режим определялся не в рамках решения вопросов о праве собственности на них, а в рамках анализа отношений владения. В то же время в рамках римского законодательства правовой режим земельного участка и недвижимости на нём не приравнивались друг к другу, так как они могли принадлежать субъектам на основании различных конструкций вещных прав. Более того, в отношении недвижимости предусматривались

6

определённые виды вещных прав, которые не могли возникать в отношении земельных ресурсов.

Примером подобного вещного права может служить право суперфиция, которое было известно римскому законодательству. Данное право было применимо в случаях, когда правообладатели земельного участка и недвижимых объектов на нём не совпадали в одном лице. Суперфиция являлась ограниченным вещным правом, объектом которого могли являться здания, строения, иные подобные объекты, расположенные на земельном участке. При этом по содержанию данное право было достаточно широким, так как правообладателю принадлежал достаточно широкий круг полномочий, в том числе право отчуждения, залога, уничтожения имущества. Таким образом, право суперфиция было достаточно близким по своему содержанию

кправу собственности.

Вдальнейшем данное разделение правового режима недвижимости было зафиксировано в законах XII таблиц в связи с появлением института давностного владения. Аналогичный институт известен также и современному законодательству – приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ1). Под давностным владением (приобретательной давностью) понимают возможность возникновения права собственности у лица на чужое имущество в результате того, что оно в течение установленного законодателем срока открыто, непрерывно, добросовестно владеет указанным имуществом как своим собственным. В римском праве для данных отношений сложилась специальная терминология, у лица возникала «кривитская собственность» на имущество.

Римское право внесло огромный вклад в становлении законодательства многих стран. Законодательство Рима является фундаментом формирования логически стройных юридических конструкций. Многие основные понятия возникли и получили своё дальнейшее развитие в римском праве.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

7

По мнению К. П. Победоносцева, в VIII – XIX вв. у понятия «недвижимое имущество» не было определённого значения, оно трактовалось по-разному2. Во Франции к данному понятию относили только предметы внешней природы и переносили его на права и иски. Аналогичным образом было сформировано понятие недвижимости в германском законодательстве, а именно, движимое имущество вместе с недвижимостью считалось недвижимым, исключением был только залог. Англия отличалась своим особенным разделением имущества на вещественное, которое подразумевало землю и понятие о собственности, и владение, и личное имущество.

Что касается недвижимости в истории отечественного законодательства, то в Древней Руси отношение к земле в то время отличалось от привычного для европейских государств. Землю наделяли святыми свойствами, относились к ней как к матери-земле, части общества. Например, в Европе монарх самостоятельно распоряжался землёй, в отличие от Руси, на которой князь не обладал правом владения землёй, данное право закреплялось за земскими общинами.

Стоит отметить особый этап развития нескольких режимов собственности в начале XV в.: новгородский и московский. Для московской модели было характерно вотчинное землевладение, которое в дальнейшем стало фундаментом для создания института власти – собственности. Новгородская модель характеризовалась либеральными чертами, почти абсолютным правом собственности, разнообразием субъектов землевладения.

С экономической точки зрения, отдавалось предпочтение новгородской модели, которая могла принадлежать следующим категориям граждан: боярам, монастырям, житьим людям и земцам (своеземцам). Отличие данной модели состояло в том, что представителями данного класса были земцы или своеземцы3. В княжеской Руси не существовало крестьян-собственников, крестьяне работали на государственных или частных землях, у своеземцев же была возможность менять

2Победоносцев К. П. Курс гражданского права Ч. 1. Вотчинные права. – М., 2002. – С. 143.

3Зиганзирова Э. И. Становление института собственности в России // Вестник Чувашского университета. – № 6. – 2006. – С. 362 – 367.

8

или продавать свои земли, но в дальнейшем с установлением московской модели вотчинного землевладения крестьяне постепенно лишились своих земель, причина этого была в централизации власти в руках московского князя, который фактически обладал правом распоряжаться всей русской землёй.

В XVI – XVII веках вотчины обладали правом собственности на общинные земли, т.е. владели, пользовались и распоряжались как объектами вещных прав. Так же это подтверждалось тем, что община раздавала земли новым поселенцам.

Во второй половине XVII в. при сближении вотчины и поместий расширились права, была возможна мена поместий, поместья на вотчину и наоборот. Продажа поместий открыто не признавалось властью, но в то же время передача постороннему лицу за деньги имения именовалась продажей.

Предпосылки для создания недвижимого имущества появились ещё в 1703 году, они выразились в ограничении права собственности на леса, пользование частными лесами составляло достояние казны. Петр I, впервые упомянул термин «недвижимое имущество» в своём Указе от 23 марта 1714 года «О единогласии», когда объединил вотчины и поместья под единым именем «недвижимое имущество», но несмотря на отмену закона в 1731 году, данное понятие сохранилось4.

При Петре I распалась поместная система и были установлены новые ограничения, которые коснулись частной собственности. В частности, в 1719 году были закреплены положения, на основании которых право собственности на землю не распространяется на её недра. Подвергались ограничениям: мануфактуры, частные заводы, фабрики, в случае их запущения они изымались у собственников и отходили в казну государства.

Период от правления Петра I до периода правления Екатерины II отмечается постоянным колебанием, то ограничениями в сфере частной собственности, то свободной собственности. Во время правления Екатерины II началось освобождение собственности от ограничений.

4 Зиганзирова Э. И. Становление института собственности в России // Вестник Чувашского университета. – 2006. – № 6. – С. 362 – 367.

9

Манифест 1782 года расширил права на собственность, были признаны права на минералы, металлы, устранены запрещения в распоряжении лесами, в пользовании угодьями, пчельниками, рыбной ловлей, мельницами5.

Отмена крепостного права в 1861 году стала огромным шагом к решению земельного вопроса в пользу введения частной собственности на землю. Крестьяне получили личную свободу и стали обладать правом на распоряжение своим имуществом. Ограничения коснулись и помещиков, несмотря на то, что сохранились все права на принадлежавшие им земли, они были обязаны предоставить крестьянам в постоянное пользование «усадебную осёдлость».

Стоит отметить, что формирование понятия «недвижимое имущество» в России происходит на протяжении нескольких веков.

Революция 1917 года внесла существенные изменения в понятие о недвижимом имуществе в России: Декрет о земле 1917 года отменил частную собственность на землю, вследствие чего деление вещей на движимые и недвижимые утратило своё значение и перестало применяться. Поскольку существовала только государственная собственность, понятие «недвижимость» больше не применялось6.

Что касается современной России, то понятие «недвижимость» снова стало использоваться только в 1991 году. По гражданскому законодательству СССР и республик к недвижимому имуществу относили: участки и все, что было с ними связано, многолетние насаждения, предприятия, здания, сооружения, имущественные комплексы.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной рефор-

5Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: СПАРК, 1995. – С. 173 – 175.

6Зиганзирова Э. И. Становление института собственности в России // Вестник Чувашского университета. – 2006. – № 6. – С. 362 – 367.

10

в первоначальной редакции она редактировалась трижды, но два критерия, связанных с формированием понятия недвижимого имущества, остаются неизменными.

Материальный – связь данных вещей непосредственно с землёй, но при этом участки недр, обособленные водные объекты, земельные участки – это такие составляющие, которые не могут быть отдельно от земли, но в то же время, здания, леса, сооружения, многолетние насаждения могут быть отделены физически, но их отделение принесёт огромный ущерб их назначению.

Юридический критерий относит недвижимые вещи к таковому в силу закона7. Данная характеристика подходит также для отнесения к категории недвижимости вещей, которые по своей природе являются движимыми, но которые не имеют тесной связи с землёй и могут существовать без неё. При этом данные объекты имеют огромное значение в гражданском обороте, поэтому на законодательном уровне на них распространяется правовой режим недвижимого имущества, в

иряд других.

Всамой первой редакции ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относили: участки недр, обособленные водные объекты, земельные участки, т.е. те объекты, что непосредственно и прочно связаны с землёй, такие объекты, перемещение которых невозможно физически.

В2005 году данный перечень был дополнен объектами незавершённого строительства8, а в 2006 исключены многолетние насаждения, леса и обособленные водные объекты9. Данное исключение объясняет-

7Стародумова С. Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 1. – С. 14 – 17.

8О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 39.

9О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. – Ст. 2380.

11

ся тем, что водные объекты, леса «привязаны» к землям, на которых они находятся и по правовому режиму совпадают с ними.

Особое значение в сфере регламентации земельных правоотношений представляют положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), именно в нём даётся понятие «земельный участок»10.

Изначально под земельным участком понимали часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой установлены в законодательном порядке. С точки зрения гражданского законодательства, право собственности на земельный участок распространяется в том числе на расположенный в границах данного участка поверхностный (почвенный) слой. Из этого следует, что почвенный слой ранее рассматривался отдельно от самого земельного участка, приравнивался по правовому режиму к находящимся на земельном участке растениям и иным травяным насаждениям.

В 2008 году понятие «земельный участок» претерпело изменение, под ним стали понимать часть земной поверхности, границы которой установлены федеральными законами, кроме того, почвенный слой больше не рассматривался как элемент земельного участка.

С 2015 года земельный участок понимают как недвижимую вещь – часть земной поверхности, которую можно определить в качестве индивидуально определённой вещи.

Законодатель признаёт недвижимостью также имущественные комплексы, которые состоят из зданий, оборудования, сооружений, земельных участков, сырья, продукции и других исключительных прав.

Стоит отметить, что регистрация данных предприятий порождает трудноразрешимые вопросы, а именно: из какого имущества состоит предприятие, что связано с тем обстоятельством, что входящие в состав предприятия элементы всё равно регистрируются как самостоятельные объекты недвижимости. В рамках реформы 2009 –

10 Земельный кодекс Российской Федерации (ред. 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

12