2012 годов выносилось предложение перестать считать предприятия недвижимостью, несмотря на то, что данный проект внёс в 2012 году Президент РФ, он был принят Государственной думой в первом чтении, в дальнейшем данные положения не получили продвижения.
Нельзя не обратить внимание на совокупность объединённых единым назначением сооружений, зданий и иных вещей, которые неразрывно связаны или расположены на одном земельном участке, при этом зарегистрировано право собственности на все эти объекты как на одну вещь. В данном случае данный объект признаётся единым недвижимым комплексом11.
Следовательно, можно прийти к выводу: понятие «недвижимость» на каждом этапе исторического развития имело разновариантное понимание. В российском законодательстве оно претерпело изменения от полного отсутствия в советский период, до возрождения вновь после его восстановления в российском законодательстве в постсоветский период. В настоящее время понятие недвижимого имущества закреплено в ГК РФ в ст. 130. В основу правового понятия недвижимого имущества, которое зафиксировано в действующем законодательстве, были положены выработанные положения римского законодательства
Вопросы для самоконтроля
1.Сформулируйте понятие недвижимого имущества.
2.Охарактеризуйте признаки недвижимости.
3.Какие варианты классификации недвижимости вам известны?
4.Какое юридическое значение имеет классификация недвижимого имущества?
5. Определите место недвижимости в рыночной системе и особенности недвижимости как рыночного товара.
11 Незнамова А. А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 2. – С. 21 – 24.
13
Темы для докладов
1.Нормативное закрепление прав на недвижимость в ГК РСФСР
1922 г.
2.Специфика правового регулирования прав на недвижимое имущество в ГК РСФСР 1964 г.
3.Понятие и виды недвижимости в различных редакциях ГК РФ.
Задание
В тетрадях для практических заданий представьте характеристику отдельных видов недвижимого имущества, применив к ним критерии классификации: по формам собственности, по происхождению, по функциональному назначению, по степени готовности к использованию, по отраслевой принадлежности. Виды объектов: здание драматического театра, здание детской библиотеки, гараж в ГСК, торговый павильон площадью 25 м2, деревянный сруб на фундаменте, расположенном на земельном участке в сельском муниципальном образовании, имущественный комплекс предприятия, принадлежащий АО.
14
2.ПРАВОВОЙ РЕЖИМ СДЕЛОК
СНЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
ВОТЕЧЕСТВЕННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Основным источником регулирования сделок с недвижимостью является ГК РФ. В соответствии с действующим законодательством сделкой являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Гражданское законодательство определяет недвижимое имущество как объекты, прочно связанные с землёй, а именно объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
В частности, к таким объектам недвижимости закон относят:
–земельные участки, участки недр;
–сооружения, объекты незавершённого строительства;
–подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
–жилые и нежилые помещения;
–части зданий или сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке (обозначены соответствующей разметкой).
Для того чтобы определить понятие объекта недвижимого имущества, следует рассмотреть его основные признаки, которые бы позволили отличить такой объект от смежных. Следует отметить, что для правильного формирования понятия недвижимого имущества следует читывать не только положения действующего законодательства, которое не содержат исчерпывающего перечня её признаков, но и материалы судебной практики.
Как предусматривает гражданское законодательство, объект недвижимого имущества должен отвечать определённым критериям:
15
прочность (неразрывность) его связи с землёй; невозможность его перемещения; несоразмерность ущерба его назначению (т.е., к таким объектам относятся земля, здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
Соответственно, отсутствие одного из указанных критериев свидетельствует о том, что объект прав не может быть признан объектом недвижимого имущества.
Так же, одним из критериев отнесения вещи к объекту недвижимого имущества является наличие подведённых к объекту коммуникаций. Такой критерий обусловлен сложившейся судебной практикой.
Как правило, наличие у объекта фундамента и стен являются основным параметром для признания объекта недвижимым имуществом на что обращено внимание в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»12. В то же время в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта 2008 г. № Ф08-1203/08 по делу № А32-12463/2006- 9/324 было отмечено, что наличие одного лишь фундамента не является основанием для признания объекта объектом недвижимого имущества, так как например монолитный фундамент может использоваться и для строительства временных́ сооружений13.
Судебная практика признаёт, что в основе признания объекта недвижимым имуществом лежит совокупность технических критериев. Объект должен быть возведён на специальном фундаменте, который имеет привязку к местности и к нему должны быть подведены сети коммуникации14.
12 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам куп- ли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 [Электронный ресурс]: URL: https://www.audarinfo.ru/na/article/view/type_id/15/doc_id/58434/ (дата обращения: 01.02.2022).
13 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 № Ф08-1203/08 по делу № А32-12463/2006-9/324 [Электронный ресурс]:
URL: https://kad.arbitr.ru/Card/099e5648-a4a0-4f08-b08b-835e9ba626b7 (дата обращения: 01.02.2022).
14 Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2008 № Ф09-4441/07-С6 по делу № А60-865/2007 [Электронный ресурс]: URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 01.02. 2022).
16
На практике для того чтобы признать объект недвижимым имуществом, необходимо предоставить подтверждение того, что он был построен на основании разрешительной документации, предусмотренной законом с соблюдением необходимых норм и правил. Некоторые суды относят к отличительным особенностям недвижимости также факт государственной регистрации права на имущество15.
Но всё же данная позиция не является бесспорной и существует судебная практика, согласно которой факт государственной регистрации не является основанием для признанием такого имущества объектом недвижимости, поскольку государственная регистрация не определяет статус объекта как объекта именно недвижимого имущества (например, Определение ВАС РФ от 25.08.2011 № ВАС-6087/11
по делу № А11-14125/200916).
Из анализа действующего законодательства можно сделать вывод о том, что государственная регистрация является не критерием отнесения объекта к категории недвижимого имущества, а должна рассматриваться как мера для обеспечения стабильности гражданского оборота.
Данная точка зрения подтверждается тем, что здания и иные сооружения следует считать объектами недвижимого имущества ещё до введения процедуры государственной регистрации права на него. Соответственно, в настоящее время, с точки зрения действующего законодательства факт государственной регистрации прав на соответствующий объект не является достаточным основанием для признания объекта недвижимым имуществом. Для того чтобы признать объект недвижимого имущества, необходим комплекс признаков, который перечислен выше. Соответственно объекты, которые не отвечают приведённым признакам, относятся к движимым вещам и не признаются объектами недвижимого имущества (в частности, деньги, ценные бумаги и т.д.).
15 Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2011 г. № КГ-А40/ 6419-11-П по делу № А40-42237/10-41-345 [Электронный ресурс]: URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 02.02. 2021).
16 Определение ВАС РФ от 25.08.2011 г. № ВАС-6087/11 по делу № А11-14125/2009 [Электронный ресурс]: URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 01.02.2022).
17
Как уже говорилось выше, судебная практика играет немалую роль в развитии гражданского законодательства, так при возникновении спорной ситуации по принадлежности объекта к той или иной категории вопрос может быть решён в судебном порядке. Судебная практика является неким отражением практики применения действующего законодательства, отражающим спорные и проблемные моменты в области правоприменения.
В области анализа специфики правовой регламентации оборота недвижимости необходимо также остановиться на специфике формы, содержания и субъектного состава сделок с недвижимым имуществом.
Одним из основных критериев при заключении сделки с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, дарение и т.д.) является наличие у стороны сделки (субъекта) правоспособности и дееспособности (ст.7, 21 ГК РФ).
У лица, которое совершает сделку, должны быть полномочия, документ, подтверждающий право лица совершать сделку с объектом недвижимого имущества. Если сделку проводит собственник лично, то необходим документ, подтверждающий право собственности на объект, если представитель, то доверенность от собственника. Несоблюдение указанных требований действующего законодательства может явиться причиной признания заключённой сделки недействительной в соответствии с положениями ст. ст. 168 и 174 ГК РФ.
Не допускается осуществление гражданских прав исключительно
снамерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона
спротивоправной целью, а также иное, заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Немаловажное значение при решении вопросов о действительности сделок имеет институт добросовестного приобретателя. В соответствии с действующими положениями гражданского законодательства под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое при совершении сделки не знало и не могло знать о том, что его контрагент не имеет право отчуждать имущество в связи с тем, что не обладает полномочиями собственника. Кроме того, в силу положений ст. 8.1
18
ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, который в рамках совершения сделки опирался на данные единого государственного реестра недвижимого имущества при решении вопросов о полномочиях лица, которое отчуждает имущество, признаётся добросовестным приобретателем. Добросовестность признаётся за приобретателем до того момента, пока в судебном порядке на будет доказан факт, что он знал об отсутствии полномочий у контрагента по сделке.
Общим требованием к форме сделок с недвижимым имуществом является требование о простой письменной форме сделки, которая совершается путём составления единого документа, который должен быть подписан сторонами, участвующими в сделке (ст. 160 ГК РФ).
Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В настоящее время в числе договоров, которые подлежат обязательной государственной регистрации, отнесены: договор аренды здания или сооружения на срок от одного года, договор аренды предприятия, договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»17).
Регистрации подлежат также права на недвижимое имущество: право собственности, право аренды (если срок аренды составляет более одного года), право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
17 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.
19
Помимо требований о государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним, законодатель в определённых случаях выдвигает требование о необходимости нотариального удостоверения сделки. К таким случаям относятся сделки:
– по отчуждению долей или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:
1)сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2)сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3)сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом РФ от 24.07.2002 г.
№101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»18;
4)сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение;
5)договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6)сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости»19):
– связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 указанного закона).
18Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон РФ 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.
19О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон РФ 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
20
Нотариальная форма сделки может быть также предусмотрена соглашением сторон, данное требование будет обязательно для выполнения сторонами сделки, даже если нотариальное заверение сделки не предусмотрено законодательством (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
В соответствии с общепризнанной точкой зрения в науке гражданского права содержанием договора является совокупность условий, по которым сторонами достигнуто соглашение.
Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Так, в предмете договора должны быть указаны признаки, идентифицирующие объект недвижимого имущества, если продаётся квартира указывается адрес, по которому она находится, её метраж, количество комнат и кадастровый номер. Если продаётся жилой дом, также указывается метраж, количество этажей, адрес, кадастровый номер самого дома и земельного участка, на котором он расположен. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в целях индивидуализации предмета договора необходимо указывать кадастровый номер соответствующего объекта недвижимости20. Кроме того, в случае отсутствия в договоре данных об объекте предмета, договор не может считаться заключённым, так как отсутствует соглашение о его существенных условиях.
20 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 [Электронный ресурс]:
URL: https://zakon.ru/blog/2011/8/2/postanovlenie_plenuma_vas_rf_ot_11072011_ 54o_nekotoryx_voprosax_razresheniya_sporov_voznikayushhix_i (дата обращения 01.02.2022).
21