Перечень существенных условий договоров является различным для различных видов договоров и при определении их перечня необходимо обратиться к анализу соответствующего законодательства. Так, в частности, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества существенным условием договора является также положение о его цене. Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признаётся заключённым21.

В заключение хотелось бы сказать о том, что в понятие недвижимость включается физическая, экономическая и правовая сущность объекта. В настоящее время под недвижимым имуществом понимаются объекты, которые обладают признаками, предусмотренными

вст. 130 ГК РФ. В то же время следует признать, что перечень признаков недвижимости не является исчерпывающим, что порождает необходимость их разработки в рамках материалов судебной практики. Столь повышенный интерес со стороны законодателя, судов и теоретиков к вопросам особенностей правового режима недвижимого имущества объясняется особой значимостью недвижимого имущества для экономического оборота. Данное обстоятельство также определяет особые требования законодателя к сделкам с недвижимым имуществом. В настоящее время права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации, что обеспечивает стабильность существования и перехода прав на них. В то же время

вопределённых случаях государственной регистрации также подлежат сделки с недвижимым имуществом, причём перечень таких сделок видоизменялся в различные периоды существования нашего государства.

Вопросы для самоконтроля

1. Сформулируйте наиболее точное понятие сделки, содержащее её основные характеристики.

21 Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2015 г. № 305-ЭС15-13469

[Электронный ресурс]: URL: https://base.garant.ru/71228254/ (дата обращения: 01.02.2022).

22

2.Какие виды сделок вам известны из гражданского права, как эта классификация может соотноситься с оборотом недвижимости?

3.Какова форма сделок с недвижимостью и какие последствия её несоблюдения?

4.Какие условия действительности сделок с недвижимостью предусматривает действующее гражданское законодательство и какие из них являются дискуссионными в науке?

5.Что означает недействительность сделок с недвижимостью, какие из условий действительности чаще всего бывают нарушены?

6.В чём специфика осуществления права собственности в отношении недвижимого имущества?

7.Назовите способы или основания приобретения права собственности на недвижимость.

8.Перечислите способы прекращение права собственности на недвижимость и назовите их основания, субъектный состав и последствия.

Темы для докладов

1.Объект и предмет в сделках с недвижимостью.

2.Правомочия собственника недвижимости и его субъективное право собственности: специфика соотношения понятий.

Задание

Ввиде схемы представьте соотношение способов возникновения

ипрекращения права собственности на недвижимость у физического лица.

23

3. СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается передача права собственности не объект недвижимого имущества от одного лица к другому. Оформление такой передачи происходит по правилам, установленным законом. При отчуждении недвижимого имущества права лица, которое передаёт объект прекращается, а у лица, которое принимает объект недвижимого имущества право на него возникает.

Как правило, отчуждение недвижимого имущества происходит на основании купли-продажи, мены либо дарения. Действующим законодательством предусмотрены случаи принудительного изъятия объектов недвижимого имущества для удовлетворения государственных или муниципальных нужд. Примером такого отчуждения может служить строительство автомобильной дороги. В таких случаях право лица на объект недвижимого имущества прекращается на основании изъятия для удовлетворения общественных нужд, но при условии предоставления со стороны органов власти равноценного возмещения за отчуждаемый объект.

Как любая другая сделка по отчуждению недвижимости должна соответствовать требованиям о сделках (субъектный состав, форма, содержание). Однако нельзя забывать требование закон о необходимости государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, перечень которых был указан в предыдущем параграфе работы. Главной существенной особенностью правового режима данных сделок является тот факт, что они считаются заключёнными (в том числе для третьих лиц) с момента проведения процедуры государственной регистрации (ст. 433 ГК РФ22).

22 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

24

К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор аренды здания или сооружения на срок от одного года (ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ), договор участия в долевом строительстве23.

Также следует отметить, что в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре соответствующими государственными органами. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Несмотря на динамичное развитие законодательства в сфере недвижимого имущества, на сегодняшний день всё же существуют проблемы, которые требуют дополнительного правового регулирования.

Так, например, дополнительного правого регулирования требует вопрос отчуждения долей в праве собственности, если объект находится в общедолевой собственности.

Если недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц, то принадлежит им на праве общей долевой собственности. В данном случае каждый участник обладает долей вправе и может передавать свою долю третьим лицам.

На сегодняшний момент с появлением долевого строительства и возможности расчёта за жильё средствами материнского капитала около 80% жилищного фонда на территории Российской Федерации находится в долевой собственности.

В основном размер долей физических лиц является достаточным для нормального пользования и распоряжения. Но существуют случаи,

23 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.

25

когда доли в общедолевой собственности невозможно реально выделить, но их отчуждение влечёт ущемление прав остальных владельцев недвижимости.

В рамках анализа положений об отчуждении прав на недвижимое имущество по сделкам необходимо остановиться на особенностях совершения сделок с незначительными долями в собственности. В законодательстве не содержится правового определения незначи-

«под незначительной долей в праве общей собственности на жилое помещение можно понимать долю в праве, которая ввиду своего малого размера не позволяет её собственнику пользоваться жилым помещением по назначению без существенного нарушения законных интересов других сособственников»24.

Интерес к особенностям оборота с незначительной долей в составе общей собственности определён нормой п. 4 ст. 252 ГК РФ25. В соответствии с положениями указанной статьи, если доля собственника является незначительной, собственник не проявляет интереса к использованию своего имущества, выдел доли не может быть осуществлён в натуре, собственнику может быть выплачена компенсация на основании судебного решения даже без его согласия. В связи с этим возникает ряд вопросов практического характера, которые могут иметь существенное значение для защиты прав правообладателей.

Первым аспектом, который должен быть разрешён в действующем законодательстве – это чёткая регламентация понятия «незначительная доля». В связи с отсутствием чёткой правовой регламентации считаем необходимым закрепить в нормах права положение о том, что под незначительной долей должна признаваться доля, которая не может быть выделена в натуре, однако её существование приводит

24 Хлопцев И. В. Право общей собственности на жилище: автореф. дис. ...

канд. юрид. наук. – М., 2017. – 33 с.

25 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

26

к невозможности использования объекта недвижимости в соответствии с целями его назначения теми лицами, которые являются первичными пользователями данной вещи.

Вторым критерием, который предусмотрен ст. 252 ГК РФ, является отсутствие интереса со стороны собственника в использовании имущества. Данный аспект также является сложным в применении. В материалах судебной практики (например, Решение Братского городского суда № 2-3317/2017 2-3317/2017~М-2931/2017 М-2931/2017 от 11 октября 2017 г. по делу № 2-3317/201726) при обосновании принудительной выплаты компенсации в подтверждение отсутствия интереса приводятся следующие доводы:

–лицо не проживает в жилом помещении;

–не участвует в погашении расходов на содержание имущества;

–наличие иного имущества (например, наличие иной квар-

тиры);

–в жилом помещении отсутствуют личные вещи.

Однако данные положения не являются бесспорными с точки зрения правоприменения, что вызывает необходимость определения отсутствия заинтересованности в использовании имущества в каждом конкретном случае. Не существует единого подхода в понимании роли незначительной доли в практике судов высших инстанций. Так, Конституционный суд РФ указывает, что для применения последствий, предусмотренных в п. 4 ст. 252 ГК РФ, должны присутствовать все предпосылки, в том числе собственник должен обратиться с требованием о выделе собственной доли. Данная позиция определена тем, что в настоящее время в законодательстве не предусмотрена возможность прекращения права собственности участника долевой собственности по заявлению иного собственника (Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 г.№ 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича

26 Решение Братского городского суда № 2-3317/2017 2-3317/2017~М- 2931/2017 М-2931/2017 от 11.10.2017 по делу № 2-3317/2017. URL: https://sudact.ru/regular/doc/eXJ9SkgiWogw/ (дата обращения: 12.02.2022).

27

и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации»27).

Чтобы определить незначительность доли следует обратиться к минимальным нормативам жилой площади, предоставляемой на человека. Такие нормативы утверждены для каждого региона страны органами местной власти. Так, например в Липецкой области учётная норма площади жилого помещения, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях города Липецка, – 13,5 м2 общей площади на человека28. На практике в ряде случаев незначительной считается доля в праве на недвижимое имущество менее ¼ её площади. Для того чтобы провести отчуждение любой доли в праве на недвижимость необходимо получить согласие всех собственников, а сделка должна быть совершена в нотариальной форме.

При анализе положений об обороте незначительных долей в праве общей собственности необходимо также остановиться на праве преимущественной покупки иных собственников при её отчуждении. В соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ сособственник при принятии решения об отчуждении своей доли обязан уведомить о принятом решении своих сособственников. Право преимущественной покупки предполагает, что сособственник сохраняет данное право перед третьими лицами в целях приобретения на тех же условиях и по той же цене. Однако в законодательстве не определён порядок

27Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда РФ от 7.02.2008 № 242-О-О. URL: http://sudact.ru/regular/doc/S45uQ45Voqrw/ (дата обращения: 10.02.2022).

28О Положении о порядке использования муниципального жилищного фонда на территории города Липецка: Решение Липецкого совета депутатов

№27 от 29.03.2005 [Электронный ресурс]: URL: https://base.garant.ru/71228254/ (дата обращения: 01.02.2022).

28

извещения заинтересованных лиц. В случае, если сособственники

втечение тридцати дней не откликнулись на извещение, доля может быть продана третьим лицам.

Вслучае несоблюдений требований о соблюдении права преимущественной покупки сделка может быть признана недействительной. Факт несоблюдения нарушения преимущественной покупки должен быть доказан заинтересованными лицами. Сложность защиты интересов заинтересованных лиц осложняется тем фактом, что при совершении сделки собственник не обязан предоставлять документы, подтверждающие факт извещения ни заинтересованным лицам, ни уполномоченным органам29.

Доказать такой факт на практике достаточно сложно, поскольку собственник, как и нотариус, не обязан предоставлять информацию о надлежащем уведомлении других собственников. Так, например,

вквартире четыре собственника, два из которых проживают в Липецке, один в Магадане, а последний в Минске. Отношения у собственников не сложились, и они между собой не общаются. Один из них намерен продать долю в праве собственности на жилой дом. Он разослал уведомления всем собственникам по адресам, которые ему были известны. Никто в течение месяца не воспользовался правом преимущественной покупки, и он продал долю соседу. Родственник, живший

вМинске, приехал и узнал, что дом продан и обратился в суд за при-

знанием сделки купли-продажи недействительной. Но судом спор в его пользу не решился, поскольку продавцом предприняты меры, и уведомление в известный ему адрес проживания выслано.

На сегодняшний день в Федеральном законе РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ30 содержится положение о том, что если объект приобретается в общедолевую собственность, то с заявлением о государственной регистрации права должны обращаться все лица, приобретающие объект.

29Евтушенко Н. С. Актуальные проблемы российского права недвижимости // Юстиция. – 2017. – № 1. – С. 70 – 78.

30О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон РФ 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.

29