ции: «Право собственности на имущество, которое принадлежит собственнику, может быть приобретено на основании договора куплипродажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также на основании решения суда, которым такое лицо признано добросовестным приобретателем». Введение такой формулировки позволить легализовать отказ в удовлетворении виндикационного иска собственника к добросовестному приобретателю недвижимости. Также это будет легальным основанием для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества у добросовестного приобретателя.

Введение такой формулировки позволит добросовестному приобретателю самому обратиться в суд с требованием о признании его таковым, что снимет ряд спорных вопросов.

Вопросы для самоконтроля

1.Назовите особенности обязательственно-правовых средств защиты прав собственника недвижимости.

2.Перечислите условия для удовлетворения негаторного иска.

Темы для докладов

1.Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

2.Защита прав собственника, объявленного безвестно отсутствующим и умершим в случае его явки.

Задание

Составьте проект негаторного иска от имени собственника. Факты и обстоятельства сформулируйте таким образом, чтобы иск подлежал удовлетворению.

61

8.УСЛОВИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ

ИНЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК

СНЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Недействительность сделок является одной из тех проблем, которые часто возникают в спорах в отношении недвижимого имущества. На практике возникают споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

В гражданском законодательстве нет чёткого определения недействительности сделки. Недействительной может быть признана сделка, которая содержит признаки нарушения законодательства.

По нормам действующего законодательства сделка должна содержать волеизъявление сторон, а также должна быть совершена лицами с признаками правоспособности и дееспособности.

Сделка является юридическим фактом, порождающим позитивный правовой результат, к которому стремятся участники гражданских правоотношений.

Для того чтобы сделка принесла сторонам желаемый результат, необходимо соблюдение следующих условий:

–требования к субъектному составу (лицо должно обладать обусловленными характеристиками: право- и дееспособность; полномочия и т.д.);

–требования к форме сделки, которые предусмотрены действующим законодательством;

–соблюдение принципа свободы договора;

–требования к содержанию сделки.

При несоблюдении указанных критериев возникает вопрос о недействительности сделки. На основании приведённых критериев можно сделать вывод, что вопросы недействительности сделки могут ставиться в связи с наличием порока формы сделки, порока воли субъектов, порока содержания сделки.

При этом следует отличать оспоримую и ничтожную сделку. Общим является правило об оспоримой сделке в случае её противоре-

62

чия действующему законодательству. Ничтожной будет сделка только в случаях, предусмотренных в законодательстве: в настоящее время к таким случаям отнесены: сделка нарушает публичные интересы; сделка направлена на нарушение интересов третьих лиц. При этом случае ничтожности сделки прямо предусмотрены в законодательстве.

Ничтожной может быть признана не сделка в целом, но и её определённая часть. Так, например, в законодательстве предусмотрено, что ничтожным является условие сделки о доверительном управлении имуществом, в котором предусмотрено положение, что после истечения срока указанного договора имущество, которое является предметом сделки, переходит в собственность управляющего.

Нарушением публичного интереса является посягательство на выраженный запрет в законодательстве. Например, невозможно совершение сделки, которая направлена на страхование каких-либо интересов, противоречащих действующему законодательству. На это обращено внимание в материалах судебной практики (например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)59.

В настоящее время на практике возникают вопросы о применении норм права о недействительности сделки, если не предусмотрен вид недействительности. Примером могут служить положения о неустойке. По общему правилу соглашение о неустойке требует письменной формы, что предусмотрено нормами ст. 434 ГК РФ60. Данное требование к соглашению является императивным и не зависит от формы самого обязательства, во исполнение которого предусмотрена неустойка. При этом в законодательстве не уточнено, что несоблюдение данной формы влечёт за собой ничтожность или оспоримость сделки.

59 О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств: Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. № 7 // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_218686/ (дата обращения: 11.06.2021).

60 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

63

По данному поводу в научной литературе сложилось несколько подходов. Одни авторы придерживаются позиции о том, что ничтожными необходимо признавать любые сделки, которые по своей форме не соответствует требованиям законодательства. Другие авторы считают, что ничтожность сделки имеет место только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено действующим законодательством. Существует и третий подход к данной проблеме. Вопрос о ничтожности сделки можно решать на основании общего толкования норм права. Так, ничтожной может признаваться сделка, если она направлена на преодоление каких-либо запретов, предусмотренных законодательством61.

Более верной представляется позиция, согласно которой ничтожными следует признавать сделки, которые прямо предусмотрены таковыми в действующем законодательстве.

Следует также обратить внимание на положения ст. 179 ГК РФ62, которая предусматривает недействительность сделки, которая совершена под влиянием обмана. Обман в данном случае следует признавать в качестве поведения, содержащего определённую общественную опасность. На практике данные сделки нередко связаны с совершением уголовно наказуемых деяний, в частности мошенничества.

Несмотря на указание практики, законодательство не содержит понятия «обман». Следует предполагать, что обман может выражаться в сообщении недостоверных сведений контрагенту либо сохранение сведений, имеющих значение втайне от заинтересованных лиц. При этом указанные действия формируют у контрагента ложное представление об обстоятельствах совершаемой сделки. Бремя доказывания наличия обмана возложено на лицо, которое было введено в заблуждение. При этом необходимо доказать, что обман был совершён умышленно, а также должна присутствовать причинно-следственная связь между наличием обмана и нарушением прав.

61 Тололаева Н. В. Соотношение некоторых оснований недействительности сделки // Судья. –2015. – № 10. – С. 32 – 39.

62 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

64

В числе обстоятельств, по поводу которых контрагент может быть введён в заблуждение, в настоящее время носит достаточно обширный характер. К таким обстоятельствам можно отнести: сведения об условиях сделки, сведения о предмете сделки, сведения об участниках сделки, сведения о характере сделки и ряд других. Обман может касаться ка сделки в целом, так и определённых её частей. Обман может относиться также к обстоятельствам, которые способствовали совершению сделки, в частности мотивам лица, которые подвигли его на заключение договора63.

Обман может быть следствием действия не только самих непосредственных участников сделки, но и иных заинтересованных лиц, например, выгодоприобретателя. Выгодоприобретатель может быть субъектом обмана, если он знал или должен был знать о наличии обмана.

Императивным является требование о том, что обман должен быть совершён в умышленной форме, в то же время мотивы подобного поведения не имеют существенного значения для правильной правовой регламентации. Примером обмана при совершении сделки может служить случай заключения договора в отношении имущества в процедуре банкротства. Так, юридическое лицо не имеет право заключать договоры в отношении имущества, которое входит в конкурсную массу, скрыв данный факт от своего контрагента. В случае, если контрагент узнает об осуществлении процедуры банкротства, сделка на данном основании может быть признана недействительной. В данном случае имеет место обман со стороны продавца в целях получения выгоды от продажи имущества.

Оспоримой является сделка, которая совершена под угрозой применения насилия. С требованием о признании сделки недействительной в данном случае может обратиться потерпевшее лицо, независимо от того, исходила ли угроза от второй стороны по сделке или от третьего лица. Угроза может быть направлена не только непосредственно на участника сделки, но и на иное лицо, например, члена семьи.

63 Поваров Ю. С. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана: действующее регулирование и направления его реформирования // Адвокат. – 2013. – № 5. – С. 5 – 13.

65

В гражданском законодательстве не содержится понятия насилия или угрозы, данная терминология является традиционной для уголовноправовых дисциплин. При этом в рамках уголовного законодательства проводиться разграничение насилия на опасное для жизни и не опасное для жизни. На наш взгляд, данная классификация не имеет существенного значения в рамках гражданских правоотношений, в связи с чем не представляется необходимым закрепление аналогичных положений в гражданском законодательстве, так как это не оказывает существенного влияния на процедуру признания сделки недействительной.

Ряд авторов высказывают позицию о том, что понятие насилия должно быть выработано в рамках материалов судебной практики, например, в постановлении Пленума Верховного суда РФ. При этом под насилием следует понимать любое воздействие на поведение лица путём причинения как физических, так и нравственных страданий, независимо от того: от кого оно исходит, так и независимо от того, на кого оно направлено. Угроза, в свою очередь, должна выражаться именно в психическом воздействии на субъект, которая предполагает возможность применения физического воздействия. При этом угроза должна предполагать, что потерпевшее лицо действительно верило в реальность существования опасности и было уверено, что она может быть реализована64.

Признание сделки недействительной в связи с их совершением под воздействием угрозы, насилия или обмана, предусмотрено в гражданском законодательстве в связи с тем, что это нарушает не только устои гражданского, но и уголовного законодательства. В связи со сложившейся ситуацией возрастает роль органов внутренних дел в надлежащем разрешении указанных категорий дел65.

Сложность рассматриваемых случаев признания сделки недействительной в определённых моментах связанна с отсутствием надлежащей доказательственной базы. Стороны, участвующие в деле,

64Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.:

Статут, 2018. – 384 с.

65Малофеев А. А. Недействительность сделок с пороком воли: проблемы обеспечительного участия органов внутренних дел: автореф. дис. ... канд.

юрид. наук. СПб., 2009. – 19 с.

66

в определённых моментах полагаются на руководящую роль суда

всборе доказательств и не предоставляют необходимых доказательств, которые свидетельствуют о нарушении их прав. Однако следует учитывать, что суд обосновывает свою позицию на основании тех доказательств, которые предоставлены сторонами.

Вцелях более полной защиты прав потерпевшей стороны следует инициировать защиту не только в рамках гражданского законодательства, но и в рамках уголовного судопроизводства. При этом, если

врамках уголовного судопроизводства будет установлено наличие факта оказания воздействия на волю потерпевшего лица, это не влечёт автоматически признания сделки недействительной. В данном случае решение суда в рамках рассмотрения уголовного дела будет носит преюдиционный характер, а признание сделки недействительной должно быть инициировано в рамках гражданского судопроизводства.

Факт установления наличия насилия или угрозы по отношению к контрагенту по сделке в рамках уголовного судопроизводства может быть доказательством при разрешении спора о признании сделки недействительной на основании наличия порока воли стороны. В данном

случае наличие обвинительного приговора будет предшествовать и в определённой степени упрощать процедуру признания сделки недействительной. В случае, если заинтересованное лицо не обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной, с точки зрения гражданского законодательства, она будет считаться заключённой и будет порождать соответствующие права и обязанности.

Следует также учитывать, что уполномоченные органы (например, органы внутренних дел) не имеют право обращаться в суд за защитой прав заинтересованных лиц в рамках положений ст. 179 ГК РФ. Однако следует признать, что данные органы могут проводить разъяснительные мероприятия по возможности защиты нарушенных прав в рамках гражданского судопроизводства. Авторы предлагают данную обязанность сотрудников органов внутренних дел предусмотреть в рамках уголовно-процессуального законодательства66.

66 Тололаева Н. В. Соотношение некоторых оснований недействительности сделки // Судья. – 2015. – № 10. – С. 32 – 39.

67

Ещё одним основанием признания сделки недействительной является её кабальный характер. В соответствии с положениями п. 3 ст. 179 ГК РФ под кабальной сделкой признаётся сделка, которая совершена лицо в силу сложившихся неблагоприятных условий, тяжёлых обстоятельств, которыми воспользовалась вторая сторона. Признание сделки недействительной в данном случае также происходит в судебном порядке. Однако анализ судебной практики показывает, что оспаривание действительности сделки по данному основанию происходит достаточно редко. Как указывает Д. Д. Савранская, анализ двадцати восьми судебных дел по данной категории указывает на то, что ни одна сделка не признана кабельной. Из 280 требований о признании сделки кабальной в рамках кассационного производства было удовлетворено всего шесть раз67.

Данное обстоятельство связано в том числе с тем обстоятельством, что в научной литературе и судебной практике не сформировано единого подхода к пониманию сделки, которая может быть признана кабальной. Соответственно, в настоящее время не выработан предмет доказывания по данной категории дел. В числе наиболее значимых особенностей данной категории недействительных сделок следует отметить:

– лицо совершило сделку вынужденно, т.е. при отсутствии тяжёлых обстоятельств данная сделка лицом не была бы совершена. При этом тяжёлые условия могут возникать как у самого участника сделки, так и у его членов семьи или иных близких лиц. При этом бремя доказывания наличия обстоятельств ложится на потерпевшее лицо, которое должно доказать, что оказалось в условиях, когда не смогло найти иного контрагента и заключить сделку на более выгодных условиях;

–вторая сторона воспользовалась наличием тяжёлых условий

усвоего контрагента;

–условия сделки являются заведомо не выгодными для участника сделки (например, сделка совершена с указанием заведомо низ-

67 Савранская Д. Д. Кабальные сделки (часть первая) // Вестник гражданского права. – 2016. – № 5. – С. 110 – 130.

68

кой цены по сравнению с ценами, которые сложились на рынке соответствующего товара);

–поведение второго участника сделки носило неправомерный характер, что выразилось в знании наличия неблагоприятных условий, однако сторона не приняла их во внимание при заключении сделки;

–наличие причинно-следственной связи между наличием сложных обстоятельств и тем фактом, что сделка была совершена.

При этом не следует понимать под неблагоприятными условиями совершение сделки в результате отсутствия опыта у стороны, наличия легкомысленного отношения, под влиянием адреналина или азартных чувств и т.п.68

Главной проблемой судебной практики в данной области является отсутствие единообразного подхода к пониманию квалифицирующих признаков кабельной сделки, что осложняет процесс выработки единого подхода к формированию доказательственной базы, что в свою очередь влечёт отсутствие надлежащей защиты прав заинтересованных лиц. В данной области могут возникать следующие вопросы: достаточно ли одного обстоятельства или необходимо наличие комплекса; важно ли наличие иных способов возможного преодоления сложившихся обстоятельств. Примером кабальной сделки в современных условиях может служить случай заключения сделок участником предпринимательских отношений по продаже имущества в случаях, когда он вынужден это делать в целях преодоления предбанкротного состояния. При этом о факте сложного материального положения иным участникам гражданского оборота может быть известно из открытых источников.

Таким образом, в настоящее время следует признать, что одним из способов защиты прав участников договорных отношений является признание сделки недействительной. Законодатель не предусматривает каких-либо особых оснований признания сделки недействительной

вотношении недвижимого имущества, в данном случае на сделки с недвижимостью будут распространяться общие положения о недей-

68 Рыженков А. Я. Юридический состав кабальной сделки: проблемы теории и практики // Вестник Пермского университета. Юридические науки. – 2012. – № 2. – С. 151 – 59.

69