– накопительные ёмкости с канализационными трубами (септики51).

К недвижимости не относятся: объект, являющийся частью недвижимого имущества (в том числе опоры линии электропередачи (железобетонные столбы) и крыши); пристройка к жилому дому либо квартире; площадка, засыпанная гравием или иным твёрдым материалом, огороженная забором (автостоянка); ограждение (забор); рекламная конструкция; лесовозная дорога (лесовозная автомагистраль); спортивная площадка (футбольное, мини-футбольное поле, волейбольная площадка); вспомогательные строения и сооружения в домовладении, предназначенные для обслуживания дома.

Итак, несмотря на предпринятые меры, в российском законодательстве отсутствуют чёткие критерии разграничения движимого и недвижимого имущества при осуществлении регистрации имущества как недвижимости. Сложившееся положение вещей оказывает негативное влияние на судебную практику, при этом суды используют разные подходы к определению недвижимости (учётный, регистрационный и сущностный).

Вопросы для самоконтроля

1.В чём специфика кадастрового подхода к определению понятия и признаков недвижимости?

2.Каковы цели государственной регистрации прав на недвижи-

мость?

3.Как связан момент заключения договора и его государственная регистрация?

4.Что означает принцип экстерриториальности регистрации прав на недвижимость?

51Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации

№4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016) [Электронный ресурс]: URL: https://docviewer.yandex.ru/view/

929521855/ (дата обращения: 10.02.2022).

49

Темы для докладов

1.Экономическое и правовое значение единого государственного реестра недвижимости.

2.Публичная кадастровая карта и её значение.

3.Принцип достоверности реестра недвижимости.

4.Роль органов нотариата в регистрации прав на недвижимость.

Задания

1.В виде схемы представьте систему межведомственного взаимодействия при регистрации недвижимости.

2.Представьте алгоритм действий покупателя, физического лица при приобретении объекта недвижимости в собственность.

50

6.ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛОК

СНЕДВИЖИМОСТЬЮ

При заключении сделки с недвижимым имуществом покупателю необходимо проверить объект на наличие рисков, обременений, задолженностей и т.п.

Проверка объекта недвижимого имущества необходима для того, чтобы исключить риски, связанные с утратой приобретаемого права собственности либо с возникновением иных проблем, затрудняющих возникновение и реализацию права собственности на приобретаемый объект.

К правовым рискам относятся следующие:

–риск оспаривания договора-купли-продажи со стороны заинтересованных лиц;

–риск возможного лишения права собственности в иной форме, чем оспаривание сделки по приобретению;

–риск, связанный с проблемами при реализации права собственности (отсутствие межевания, наличие самовольных построек).

Во избежание вышеназванных рисков, лицу, которое планирует приобрести объект недвижимого имущества, необходимо проверить, есть ли у продавца право собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

Распоряжаться вещью или объектом недвижимого имущества имеет право собственник. Но собственник имеет может передать своё право иному лицу, для этого необходимо наделить его соответствующими полномочиями, т.е. представитель правообладателя.

Если стороной сделки выступает собственник недвижимого имущества, то необходимо проверить, есть ли у него документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемый объект. Таким документом может быть свидетельство на право собственности, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Если у продавца такое право отсутствует, то сделка признаётся ничтожной, и у покупателя существует риск, что для защиты своего

51

права, собственник, чьи права нарушены, может через суд истребовать объект из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

При этом приобретатель объекта недвижимого имущества остаётся в слабой позиции, поскольку лишается недвижимости и денежных средств.

При разрешении виндикационного спора приобретатель признаётся добросовестным, если представит доказательства того, что при заключении сделки он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права продавать имущество. Также он должен представить доказательства того, что принял все меры для установления правомочий продавца. Например, Левобережным районным судом Липецкой области гражданин К. был признан добросовестным приобретателем, поскольку представил доказательства, что он на момент совершения сделки не знал, что квартира продаётся от лица умершего человека. Квартира приобреталась за счёт кредитных средств и проходила проверку службы безопасности банка52. Данные обстоятельства позволили доказать добросовестность покупателя.

Как отмечалось выше, документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимого имущества, является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или свидетельство о государственной регистрации права.

Но моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество члена потребительского кооператива является полная выплата пая. Так, члены жилищного, дачного или гаражного кооператива полностью внёсшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право собственности на него. В данном случае лицу выдаётся удостоверение о членстве или членская книжка, которая подтверждает внесение паевого взноса в полном объёме и даёт право владеть имуществом.

При реорганизации юридического лица, недвижимое имущество, собственником которого оно являлось, переходит к вновь образован-

52 Решение Левобережного районного суда города Липецка по делу № 2-68\2020 [Электронный ресурс]: URL: http://levsud.lpk.sudrf.ru/ (дата обращения: 10.02.2022)

52

ному лицу (правопреемнику). В данном случае переход права собственности на недвижимость осуществлять не нужно, оно переходит в силу закона. Право собственности возникает в день завершения реорганизации. Днём завершения реорганизации считается дата регистрации нового юридического лица. Например, имущество принадлежало ПАО, протоколом от 12 августа 2016 года был начат процесс реорганизации в ООО. Новое ООО было зарегистрировано 24 ноября 2016 года, именно с этой даты ООО стало правопреемником ПАО и собственником имущества.

По такой же схеме переходит имущество при наследовании. В данном случае право собственности на объекты недвижимого имущества возникает в день открытия наследства у нотариуса. По истечении шести месяцев нотариус выдаёт наследнику свидетельство о праве на наследство, которое и является документом, подтверждающим право собственности.

Рассматривая второй вид рисков, следует сказать, что выбытие имущества из владения надлежащего собственника помимо его воли, является основанием для удовлетворения виндикационного требования надлежащего собственника вне зависимости от наличия признаков добросовестного приобретения спорного имущества конечным собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Таким образом, если объект недвижимого имущества выбыл у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у последнего покупателя несмотря на то обстоятельство, что он приобрёл имущество добросовестно.

Проверить данный факт сложно, поскольку необходимо получить большое количество документов. В данном случае следует проследить цепочку владельцев спорного объекта недвижимости за последние три года, запросив правовые основания перехода права собственности. Такими документами могут быть договоры, свидетельства, акты приёма передачи и т.п. Также в данном случае следует проверить достоверность подписи участников сделки, но, к сожалению, устранить наличие данного риска полностью не представляется возможным.

Покупатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки с недвижимым имуществом в едином госу-

53

дарственном реестре прав на недвижимое имущество существовала отметка о наличии в отношении объекта судебного спора. В данном случае существует риск утраты собственности на данный объект.

Чтобы себя обезопасить в данном случае, следует проверить сайт районного суда на наличие спора на интересующий объект недвижимости. Споры с недвижимым имуществом, как правило, рассматриваются по месту нахождения объекта, что значительно упрощает задачу.

Так, если стороной сделки со стороны продавца выступает представитель, покупателю следует проверить достоверность его правомочий, как правило, такие лица действуют по доверенности. Доверенность выдаётся нотариусом и заносится в реестр. Проверить такую доверенность можно путём запроса сведений о том, что она не отзывалась.

В случае если продавцом выступает юридическое лицо, как правило от имени юридического лица действует директор. Полномочия директора можно проверить через выписку из ЕГРЮЛ. В ней содержатся сведения о том, кто является директором. Такую выписку можно заказать самостоятельно на официальном сайте налоговой службы, либо можно затребовать у продавца пакет документов: устав, протокол или решение и приказ на директора.

Как ранее говорилось, договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия: предмет и место нахождения объекта, цена и порядок оплаты, перечень лиц, имеющих право пользования объектом. Несоблюдение письменной формы договора влечёт его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечёт признание его незаключённым.

При купле-продаже здания или сооружения не обязательно указывать земельный участок, на котором он расположен, поскольку он не является существенным условием. Но в то же время, если у продавца имеется право собственности на земельный участок, оно переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, на нём расположенный. А если земельный участок не принадлежит продавцу, то покупатель приобретает право пользования.

54

Для того чтобы передать право пользования земельным участком продавцу, необходимо запросить согласие у собственника земельного участка. Если земельный участок принадлежит на праве аренды, то он обязан уведомить собственника земельного участка.

Дееспособность стороны сделки также является риском при заключении сделки. Если станет известно, что сделка совершена лицом, лишённым дееспособности, то сделка признаётся ничтожной.

Сведения о дееспособности не являются общедоступными и получить их практически невозможно. Чтобы исключить такой риск, сделку следует оформлять в нотариальной форме, поскольку при совершении нотариальной сделки нотариус проверит правоспособность и дееспособность сторон сделки. Нотариус делает запросы в необходимые учреждения, на практике сведения о дееспособности лица приходят в течение трёх-пяти дней53.

Риск ложного отсутствия оплаты. Если не проведён факт опла-

ты, сторона продавца вправе инициировать расторжение договора. Ярким примером такого риска может служить случай из судебной практики: в договоре был указано, что расчёт между сторонами проведён полностью, но нет расписки о получении денежных средств продавцом. При таких обстоятельствах суд посчитал, что условие о расчёте носит общий характер и не является подтверждением оплаты по договору54.

Риск заключается в возможном инициировании расторжения договора со стороны продавца по причине якобы отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчёте.

Считаем, что во избежание такого риска, всё же следует применять способ безналичного расчёта или через банковскую ячейку или фиксировать факт передаче денежных средств простой письменной распиской.

53Шаклеина Е. В. К вопросу о сделках с жильём через посредников

иповеренных // Семейное и жилищное право. – 2019. – № 2. – С. 20 – 29.

54 Определение Московского городского суда от 07.10.2010 по делу № 33-28951 [Электронный ресурс]: URL: https://mos-gorsud.ru/ (дата обращения: 10.02.2022).

55