Вопросы для самоконтроля

1.Какие правовые риски могут иметь место при приобретении недвижимого имущества?

2.Какие правовые риски могут иметь место при передаче имущества в пользование?

3.Какие риски могут иметь место при проведении расчётов по договорам, связанным с недвижимостью?

Темы для докладов

1.Правовые риски и меры защиты прав собственников недвижимости.

2.Правовые риски и самовольная постройка.

3.Обременения недвижимого имущества и договоры об отчуждении имущества.

Задание

Определите правовые риски в отношениях долевой собственности на недвижимость.

56

7. ОСОБЕННОСТИ И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ СДЕЛОК

Внастоящее время в законодательстве предусмотрены два основных иска, которые являются способом защита прав собственников недвижимого имущества:

– виндикационный иск;

– негаторный иск.

Всоответствии с положениями ст. 301 – 303 ГК РФ под виндикационным иском следует понимать иск, связанный с истребованием имущества из чужого незаконного владения. Главными признаками данного иска следует признать: собственник лишён своего имущества; хочет восстановить своё право; подал соответствующий иск в суд.

Следует отметить, что положения о виндикационном иске не связаны с требованием того, что права истца должны быть зафиксированы

ведином государственном реестре недвижимости. Может иметь место ситуация, когда собственником спорного имущества в данных реестра зафиксировано абсолютно иное лицо. Данное обстоятельство может быть на практике в случае возникновения прав на имущество у добросовестного собственника. Как указывалось в предыдущих параграфах работы, под добросовестным приобретателем следует понимать лицо, которое не знало и не должно было знать о незаконности своих прав. Как указал Верховный суд в своём Обзоре за 2014 год: добросовестный приобретатель – это тот, кто посмотрел выписку из ЕГРП о том, что отчуждатель записан как собственник имущества, и осмотрел, владеет ли продавец недвижимым имуществом фактически55. Однако данная позиция Верховного суда РФ не получила широкого распространения в судебной практике.

55 Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 гг. (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2014) [Электронный ресурс]: URL: https://www.vsrf.ru/documents/all/15139/ (дата обращения: 10.02.2022).

57

В соответствии с Конституцией Российской Федерации право собственности – это одно из основных прав и свобод человека и гражданина, которому гарантированы особые способы защиты о нарушения.

Как указывает Т. П. Подшивалов: «Традиционно под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать. При этом добросовестность приобретателя основывается на обычной, разумной осмотрительности при ведении своих дел. Как говорили римские юристы, «добросовестность не требует пронырливости доносчика»56.

Как уже говорилось ранее, понятие добросовестности является относительным, поэтому критерии её определения можно найти в судебных актах.

Добросовестным считается приобретатель объекта недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и из материалов дела следует, что лицо не знало и не могло знать об отсутствии у лица права отчуждать объект недвижимости и проявило все меры для того, чтобы узнать о наличии или отсутствии такого права57.

В государственном реестре прав на недвижимое имущество содержатся сведения об объекте недвижимости (кадастровый номер, площадь, адрес, ограничения или обременения), сведения о лице, на которое зарегистрировано право и перечень документов, на основании которых это право зарегистрировано. Заказав выписку на объект, правообладатель обеспечивает себе статус добросовестного. Именно факт государственной регистрации является подтверждением права собственности на объект недвижимого имущества.

Немаловажное значение с точки зрения выбранной темы исследования имеет гарантированное право граждан на жилище и неприкос-

56Подшивалов Т. П. Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав // Юрист. – 2017. – № 5. – С. 14.

57По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовцова: Постановление Конституционного суда РФ от 22.06.2017 № 16-П [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_218686/

(дата обращения: 11.06.2021).

58

новенность жилице. При совершении сделок с недвижимостью возникают двойственные правоотношения, так как правовой режим нежилых объектов определяется нормами гражданского законодательства, а правовой режим жилых помещений в том числе регламентируется нормами жилищного права. В частности, в жилищном законодательстве предусматриваются определённые особенности, связанные

за исключением случаев взысканий на жилые помещения, которые являются предметом ипотеки. В случае, если квартира обременена залогом на основании договора ипотеки, то на неё может быть обращено взыскание при непогашении платежей по ипотеке.

Следует согласиться с мнением Е. И. Самойлова, который говорил: «...чем далее идёт время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе – потребность в большей «солидаризации» и «социализации»58.

Считаем, что для защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений п. 4 ст. 302 ГК РФ необходимо внести изменения, которые бы запрещали органам муниципальной власти истребовать имущество у гражданина, который добросовестно приобрёл жилое помещение, в том числе на безвозмездной основе. Такой запрет защит права тех лиц, которыми имущество приобретено на основании договоров социального найма. Понятно, что внесение такой нормы не решит проблемы в целом, но станет началом к пути дальнейшего решения проблем с истребованием имущества у добросовестных приобретателей.

Чтобы защитить права добросовестных приобретателей жилых или нежилых объектов, необходимо комплексное совершенствование системы государственной регистрации недвижимости. Создание фонда

58 Самойлов Е. И. Проблемы применения вещно-правовых исков как способов защиты жилищных прав // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2019. – № 5. – С. 21 – 25.

59

защиты добросовестных приобретателей позволило бы защитить права граждан.

Ещё одним из способов защиты прав при приобретении недвижимого имущества является требование об устранении нарушений права собственности, которые не связаны с лишением права владения (неготорный иск).

Помимо виндикационного иска, следует обратить внимание также на иски о признании права, которые условно можно разделить на три вида:

–иск о присуждении, которые связан с тем, что не реализуется право правообладателем, в связи с тем, что ответчик не исполняет определённых обязанностей. Роль суда в данном случае заключается

втом, что тот признаёт наличие определённой обязанности, и требование истца реализуется в принудительном порядке;

–иск о преобразовании, который направлен на видоизменение существующих правоотношений на основании судебного решения. Истец при этом должен доказать наличие оснований для изменения существующих правоотношений, а суд на основании их анализа принимает соответствующее решение;

–иск о признании, который может иметь место, если одна сторона считает, что правоотношения существуют, а вторая сторона опровергает данный факт. Суд в данном случае должен признать существование права и подтвердить его наличие в судебном решении.

Примером последнего вида иска может служить следующий случай. Между заводом и администрацией муниципального района возник спор о принадлежности участка газопровода, находящегося во владении завода. Газопровод был построен в шестидесятых годах, и за это время завод реорганизовался, переименовался. Администрация не признавала, что участок принадлежит этому лицу, однако суд пришёл к выводу, что всё же газопровод является собственностью завода, так как в последующем образованные юридические лица являются правоприемниками.

Исходя из вышеизложенного, для оптимизации защиты способов защиты прав добросовестного приобретателя было бы целесообразно внести изменения в ст. 218 ГК РФ и изложить её в следующей редак-

60