за счёт кредитных средств, она становится объектом залога банка. Также в залог может быть передан будущий объект, который приобретён по договору участия в долевом строительстве. Совместно с государственной регистрацией договоров на объект недвижимого имущества ставится обременение в виде ипотеки. В выписке из государственного реестра прав будет также указан срок действия обременения в виде ипотеки. Срок ипотеки определяется сроком действия кредитного договора, в обеспечении которого закладывается объект.

Таким образом, в настоящее время можно говорить о том, что договоры, которые связаны с переходом определённых полномочий собственника недвижимости третьим, лицам, приобретают всё боль-

не только фактом отнесения предмета договора к категории недвижимых вещей, но и видов недвижимости.

Вопросы для самоконтроля

1.Определите понятие, функции и правовые основы аренды недвижимости.

2.Назовите специфику формы и виды аренды.

3.Что представляет собой арендная плата, какой у неё может быть состав и функции?

4.Какие существуют виды и формы арендных платежей?

5.В чём специфика аренды предприятия по отношению к общим нормам законодательства?

6.В чём экономический аспект и юридическое значение найма

вжилищной сфере?

7.Какова специфика аренды земельных участков?

8.В чём специфика аренды лесного фонда?

9.Правовой режим и особенности земельной ренты и землепользования.

10.В чём экономические и правовые основы залога недвижи-

мости?

42

Темы для докладов

1.Безвозмездное пользование недвижимым имуществом.

2.Субъектный состав в отношениях аренды лесного фонда.

3.Существенные и иные условия при аренде недвижимости.

Задания

1.Представьте в виде таблицы сравнительную характеристику договоров по передаче недвижимости в пользование, указав: понятие, нормативное закрепление, особенности заключения, специфику оформления, характеристику статуса сторон, существенные условия, особенности изменения и расторжения. Итоговой колонкой долен быть выделен основной отличительный аспект договора.

2.Представьте сравнительную характеристику договоров социального и коммерческого найма.

43

5. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛКИ С НИМ

В 2015 году в процедуре государственной регистрации недвижимости произошли существенные изменения, был введён единый государственный реестр недвижимости. В государственном реестре недвижимости содержатся сведения о самом объекте, о зарегистрированных правах на него, а также сведения о правообладателе. Государственный реестр недвижимости возник в результате объединения государственного кадастрового учёта и системы регистрации прав на недвижимость.

Заказав выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лицо (физическое или юридическое) может получить информацию об объекте недвижимого имущества: его местонахождения, кто его правообладатель, а также имеются ли какие-либо ограничения на объект, например, ипотека или залог.

Данные нововведения позитивно отразились на системе государственной регистрации недвижимости45.

Объекты недвижимого имущества должны быть поставлены на государственный кадастровый учёт, т.е. каждому объекту недвижимого имущества присваивается кадастровый номер, по которому можно найти объект.

На государственный кадастровый учёт ставятся: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машиноместа, объекты незавершённого строительства, а также иные объекты, которые имеют прочную привязку к земле.

В общем доступе имеется публичная кадастровая карта, если известен кадастровый номер земельного участка, то на публичной кадастровой карте можно увидеть расположение такого участка отно-

45Бадулина Е. В. Система государственной регистрации недвижимости

вРоссии: этапы становления и перспективы развития // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. – № 7. – С. 9 – 15.

44

сительно других (соседних) участков. Также можно получить сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

В настоящее время процедура постановки объекта на государственный кадастровый учёт и процедура государственной регистрации проводятся одновременно. Например, застройщик построил на выделенном ему земельном участке многоквартирный дом, ввёл его в эксплуатацию, и он должен поставить его на государственный кадастровый учёт, т.е. присвоить ему кадастровый номер, который является уникальным и неповторяющимся. Только после того, как дом встанет на кадастровый учёт, правообладатели квартир в этом доме имеют право оформить их в собственность.

А при строительстве индивидуального жилого дома собственник подаёт заявление о завершении строительства, на основании которого дом ставится на кадастровый учёт и оформляется в собственность.

Но не всегда кадастровый учёт и государственная регистрация являются одновременной процедурой.

Исключение касается предприятия (имущественного комплекса), право собственности на которое подлежит государственной регистрации только после постановки на государственный кадастровый учёт всех зданий, строений, сооружений, которые входят в этот комплекс.

Несмотря на все проведённые реформы, в сфере государственной регистрации на практике имеют место проблемы, связанные с регистрацией «сомнительных объектов».

Государственная регистрация является единственным подтверждением права собственности на объект недвижимого имущества.

На практике часто возникают проблемы с доказываем того факта, что приобретатель недвижимости является добросовестным.

Например, на территории Тамбовской области имеются так называемые долгострои. Лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве, оплатившие денежные средства, квартиры так и не получили. А впоследствии выяснилось, что трёхкомнатная квартира в данном доме в другом регионе была продана как три однокомнатные квартиры. И лицам, которые приобрели эту трёхкомнатную квартиру как три однокомнатные, будет затруднительно доказать свою приобретательскую добросовестность.

45

Приведённый выше пример свидетельствует о том, что нет безусловных гарантий неприкосновенности зарегистрированного права.

Высказанное суждение разделяется и другими авторами. Так, В. В. Кулаковский правомерно считает, что в Федеральном законе РФ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «фактически отсутствует принцип противопоставимости, согласно которому государственная регистрация не имеет правоустанавливающей силы; предполагается лишь фиксация сложившегося права, что порождает недействительность записи в реестре в случае признания объекта движимым, а при трансформации движимых объектов в недвижимые нарушается принцип внесения, согласно которому объекты, внесённые в Росреестр, являются недвижимыми. Нарушения в основном связаны с человеческим фактором, когда документы, предоставленные лицом, не проверяются должным образом, что приводит к казусным ситуациям, например, регистрации асфальтного покрытия или рекламного щита как недвижимых объектов»46.

Для того чтобы избежать таких казусных ситуаций и предотвратить мошеннические действия с объектами, недвижимости следует чётко разграничить понятие движимой и недвижимой вещи.

Следует внести дополнения в ГК РФ, в частности в ст. 130, изменения, связанные с закреплением понятия недвижимого имущества: «Сооружения признаются недвижимым имуществом при условии, что они прочно связаны с землёй, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте самостоятельно. Объекты незавершённого строительства являются недвижимостью, если отвечают признакам, установленным Правительством Российской Федерации».

Если такие поправки будут приняты, то это позволит выделить точные признаки объектов. Такие признаки должны быть определены ещё в «зачатии» при проектировании и строительстве.

46 Кулаковский В. В. Проблемы государственной регистрации права собственности на трансформированные недвижимые объекты // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2018. – № 1. – С. 44 – 49.

46

В отличие от образования земельных участков, которые обособляются друг от друга условной чертой, прочие объекты недвижимости, как правило, должны быть обособлены друг от друга перекрытиями или перегородками. Поэтому особое внимание уделяется юридически значимым действиям по оформлению объекта недвижимости с проведением строительных работ. При этом учтено, что в постройках могут быть случаи образования объекта недвижимости без проведения строительных работ, например, объединение или раздел линейного сооружения, раздел дома блокированной застройки, объединение машиномест. В этой связи поправки помогут упорядочить способы возникновения (прекращение существования) объектов, которыми могут быть как создание объекта при строительстве, так и образование, изменение объекта при реконструкции, перепланировке путём его раздела, объединения, выдела, а также полная ликвидация объекта при сносе или гибели.

В целом внесение соответствующих поправок и дополнений в гражданское законодательство устранит необходимость совершения отдельных регистрационных действий в отношении ряда объектов недвижимости, в том числе за счёт создания единого недвижимого комплекса, вследствие этого предполагается сокращение расходов, связанных с постановкой объектов на государственный кадастровый учёт и регистрацией прав. Внесение предлагаемых изменений, кроме того, позволит урегулировать спорные вопросы между налогоплательщиками и налоговыми органами при применении льготы по налогу на имущество организаций в отношении движимого имущества.

Очевидно, правы те специалисты, в частности В. А. Алексеев, которые считают, что вывод о необходимости (или отсутствии необходимости) перехода к единому объекту недвижимости должен быть результатом серьёзных многоплановых исследований. Концепция данного перехода должна быть тщательно проработана и вынесена на обсуждение юридического сообщества. При этом нужно учитывать, что радикальные реформы в правовом регулировании отношений в сфере недвижимости могут иметь самые серьёзные отрицательные последствия для защиты собственности47.

47Алексеев В. А. Единый объект недвижимости: поэтапное движение

кцели или дезорганизация правового регулирования // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. – 2018. – № 8. – С. 175 – 179.

47

вотношении объекта осуществлён кадастровый учёт и составлен кадастровый паспорт, то нет никаких сомнений, что данный объект является недвижимым имуществом.

Вотличие от учётного подхода, кадастровый подход базируется на факте государственной регистрации прав на недвижимое имущество и описания прав на этот объект в ЕГРН. Не подвергая эти два вида учёта излишней детализации, отметим, что они являются и формальными, и односторонними.

Третий подход, сущностный, заключается в том, что суды каждый раз, когда перед ними встаёт вопрос о том, что за объект перед ними – движимый или недвижимый, должны очень внимательно вдаваться

всущество, в природу этого объекта и устанавливать у него наличие признака недвижимости, о котором говорит ст. 130 ГК РФ, т.е. неразрывной связи с землёй48.

Обзор судебной практики показывает, что суды Российской Федерации к недвижимости относят:

– вещь, которая создана именно как недвижимость49;

– объект незавершённого строительства, если возведён фундамент50;

48Евтушенко Н. С. Актуальные проблемы российского права недвижимости // Юстиция. – 2017. – № 1. – С. 70 – 78.

49Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 гг. (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2014) [Электронный ресурс]: URL: https://www.vsrf.ru/documents/all/15139/ (дата обращения: 10.02.2022).

50Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации

№4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации

15.11.2017) [Электронный ресурс]: URL: https://docviewer.yandex.ru/view/

929521855/?*= (дата: обращения 10.02.2022).

48