Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступит в действие с 1 января 2019 года) предусматривается, что на садовых земельных участках, кроме жилых домов, хозяйственных построек, могут располагаться также и садовые дома — здания сезонного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. То есть в данном здании можно проживать, но в течение определенного сезона.

Жилые помещения (по сути) относятся к сложным объектам, то есть образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Судебная практика. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец был обязан использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью.

Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха).

86

3.3. Жилые помещения

Тем самым Президиум Верховного Суда РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является действительно главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня), и отчуждение главной вещи без принадлежности к ним абсурдно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо.

Жилищем (жилым помещением) является: жилой дом или часть жилого дома; квартира либо часть квартиры; комната (см. ст. 16 ЖК РФ).

Следует учитывать, что отдельные законодательные акты не рассматривают части жилых помещений в качестве самостоятельных объектов жилищных прав. Например, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» предусматривает, что жилым помещением являются: жилой дом, квартира и комната (п. 5).

Любое жилое помещение, как уже отмечалось, предназначено для проживания граждан.

Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, предназначенных для непосредственного проживания нанимателей, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения нанимателями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилой дом может находиться в различных формах собственности — частной, государственной или муниципальной — и иметь различные

87

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

технические характеристики: состоять из разного количества комнат (т. е. являться одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным) и этажей (быть одноэтажным, двухэтажным, многоэтажным). По своему функциональному назначению такой дом должен быть пригоден для проживания граждан, что в принципе не мешает нахождению в его составе нежилых помещений, которые имелись в его планировке изначально или же появились в результате их перевода из жилого в нежилой фонд.

Вывод

Жилой дом всегда представляет индивидуально-определенное здание и является самостоятельным объектом жилищных отношений (ст. 15 ЖК РФ).

Жилой дом в совокупности с различными хозяйственными постройками может представлять единый имущественный комплекс домовладения.

Согласно такому подходу любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее разъяснение. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь

ввиду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи1.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», далее Правила)

вп. 2 содержит понятие «домовладение».

1 Емелькина И. А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. № 2.

88

3.3. Жилые помещения

Домовладение — это жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» домовладением признается жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Применительно к многоквартирному дому домовладение означает комплекс, состоящий из жилых и нежилых (обычно арендуемых посторонними лицами) помещений, а также из домового хозяйства, включающего несущие и ограждающие конструкции дома, внутреннее его оборудование, двор, подсобные строения, подземные коммуникации1.

Судебная практика: п. 9 Постановления Пленума Верховного суда СССР

от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»: различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т. п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Судебная практика продолжает использовать по отношению к жилому дому давно устаревший термин «домовладение», включая в это понятие жилой дом, надворные строения и сооружения. Между тем в понятие «жилой дом» входит не только собственно само строение, предназначенное для постоянного проживания, расположенное на земельном участке, но и все находящиеся на этом же земельном участке вспомогательные строения, сооружения, элементы благоустройства в определенных границах. Поэтому будет более грамотно использовать в судебных документах термин «жилой дом», а не «домовладение»2.

1 Шейнин Л. Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.: Деловой двор, 2011. С. 39.

2 См. подробнее: Настольная книга судьи по гражданским делам / А. Ф. Ефимов, В. Ю. Зайцев, Г. В. Манохина и др.; под ред. Н. К. Толчеева. М.: Велби, Проспект, 2008.

89

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

«Домовладение» не корректный термин, как показывает судебная практика, нормы действующего законодательства и юридическая литература, который используется в сфере оборота недвижимого имущества и может обозначать как имущественный комплекс, который включает земельный участок с расположенными на нем жилым домом и хозяйственными постройками, так и отдельно жилой дом с хозяйственными постройками, которые подпадают под регулирование ст. 135 ГК РФ (Главная вещь и принадлежность).

Индивидуально-определенное здание — здание, обладающее своими собственными, уникальными, присущими только ему признаками: местонахождением (адресом), кадастровым номером земельного участка, на котором она находится, этажностью, планировкой и т. п.

Другими словами, конкретный дом не может совпадать по всем своим характеристикам с другими жилыми домами (даже если речь идет о зданиях, возведенных по типовому проекту).

Жилой дом, как правило, состоит из двух и более комнат, а также помещений вспомогательного использования (санузла, кухни и т. п.), предназначенных для удовлетворения гражданами, проживающими в нем, бытовых и иных нужд. Говоря о вспомогательных помещениях, необходимо отметить, что их наличие, как правило, разрабатывается еще на проектной стадии, согласовывается в административном порядке и учитывается при непосредственном строительстве. В небольших районных городах и округах вспомогательные помещения чаще всего строятся рядом с жилым помещением (баня, погреб и т. д.).

Часть жилого дома может являться самостоятельным объектом права, если конструктивно помещения части дома предназначены для самостоятельного использования независимо друг от друга.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

90