Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

Таблица 6

Требования, которым должно отвечать жилое помещение

№

Требование

Содержание

1 Размещение жилых поме-

Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жи-

щений (п. 9)

лой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории

ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

Пример из судебной практики: Определение Судебной коллегии по гражданским делам

Верховного Суда РФ от 22.10.2018 № 19 КГ18-29; Определение ВАС РФ от 17.03.2014 № ВАС-

2184/14 по делу № А40-20028/2013.

плуатационные нагрузки

в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости)

и воздействия и обеспе-

не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, над-

чивающие пространствен-

ежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность ин-

ную устойчивость здания)1

женерного оборудования.

и ограждающих (кон-

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструк-

струкции, выполняющие

ции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном

функции ограждения

доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или обра-

или разделения объемов

зованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные

(помещений) конструк-

свойства конструкций или жилого дома в целом.

ций здания; ограждаю-

Степень работоспособности несущих и ограждающих конструкций определяется на осно-

щие конструкции могут

вании экспертных заключений. Например, Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2015

совмещать функции не-

№ 78 КГ14–48 предусматривает, что именно экспертная оценка (заключение межведомст-

сущих (в том числе само-

венной комиссии) несущих конструкций комнаты заявителя является основанием к при-

несущих) и ограждающих

знанию аварийным того или иного жилого помещения аварийным или неаварийным. Сле-

конструкций2 жилого по-

дует также отметить, что экспертная оценка несущих конструкций, должна проводиться

мещения (п. 10)

с учетом положений СП 13–102–2003. Правила обследования несущих строительных кон-

струкций зданий и сооружений» (принят Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 № 153).

Продолжение табл. 6

№

Требование

Содержание

2.1

Требования соответст-

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего иму-

вия наружных огражда-

щества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию,

ющих конструкций в со-

обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном ко-

ставе общего имущества

ридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений

многоквартирного дома.

не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холод-

(п. 15)

ного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие от-

сутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих

конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.10.2016 по делу № 33–

40894/2016 оставило в силе решение нижестоящего суда, удовлетворившего исковые требо-

вания о признании незаконным распоряжения, восстановлении семьи на жилищном учете

с момента принятия на жилищный учет в том числе и по причине не соответствия наружных

ограждающих конструкции указанного строения данным требованиям, поскольку не имеют

теплоизоляции, а также влагоизоляционного слоя. В экспертном заключении также было вы-

явлено наличие на внутренних стенах следов влаги, что свидетельствует об их промерзании.

Фактическое термическое сопротивление ограждающих конструкций не соответствует требу-

емым нормативным термическим сопротивлениям, что не позволяет ограждающим конструк-

циям удерживать тепло внутри помещений в холодный период года. Мощность установлен-

ного на объекте комбинированного котла не способна обеспечить комфортную температуру

в помещениях объекта при среднесуточной температуре ниже +8 градусов по Цельсию.

мещения для входа и вы-

тирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск

хода, а также перемеще-

получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе

ния имущества. (п. 11,

в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным обо-

п. 17)

рудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования

соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав

общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ши-

рина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестнич-

ных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры

дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Следует отметить, что данное требование можно рассматривать в качестве дополнительно-

го, поскольку отсутствие достаточной доступности, например, отсутствие оборудованного

№

Требование

Содержание

пандуса, не является единственным достаточным основанием к признанию того помещений

непригодным для проживания. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского город-

ского суда от 24.01.2017 № 33а-1329/2017 по делу № 2а-5798/2016).

3.1

Доступность жилого по-

Следует отметить, что доступность жилых помещений также определяется наличием лиф-

мещения с точки зрения

тового оборудования в случаях, предусмотренных действующих законодательством.

перемещения физических

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого эта-

лиц и имущества (п. 17)

жа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Инте-

ресным является пример апелляционного определения Санкт-Петербургского городского

суда от 15.08.2016 № 33а-17448/2016 по делу № 2а-1916/2016, на основании которого было

отказано в переводе из нежилых помещений в жилое именно в связи с отсутствием доступ-

ного лифтового сопровождения (лифт поднимался только до 16 этажа, тогда как переводи-

мые помещения находились на 17 этаже).

4

Наличие достаточных

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение,

коммуникаций, необхо-

хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция,

димых для использова-

а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ве-

ния помещений для про-

дения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизо-

живания (п. 12)

ванных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопро-

вода и канализированных уборных.

Так, основные требования к наличию соответствующих инженерных систем содержатся

в СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная ре-

дакция СНиП 31-01-2003» (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр). На-

пример, Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 № 35 КГ16-11 рассматривает вопрос

о возможности признания благоустроенным жильем квартиру применительно к условиям

данного населенного пункта, в которой предусмотрена возможность размещение кухни-ни-

ши, что не противоречит требованиям СНиП.

5

Требования к инженер-

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты

ным и вентиляционным

и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие

системам (п. 13 и п. 14).

в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны

№

Требование

Содержание

№

Требование

Содержание

Так, например, в рамках рассмотрения дела об обязании произвести и профинансиро-

вать ремонтные работы жилого дома, было установлено в качестве одного из достаточных

доказательств для удовлетворения исковых требований, что высота фундамента составля-

ет от 5 до 15 см, что способствует попаданию дождевых и талых вод под облицовку, ускоряя

разрушение здания (Апелляционное определение Самарского областного суда от 08.06.2015

по делу № 33-6037/2015).

7

Требования к высоте

•

Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах по-

и площади жилого дома

жарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помеще-

и отдельных его элемен-

ний в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной

тов (этажей) (п. 18)

пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в дейст-

вующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жи-

лого помещения и жилого дома в целом. В данном случае необходимо руководство-

ваться положениями СНиП 21-01-97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений»

(приняты и введены в действие Постановлением Минстроя РФ от 13.02.1997 № 18-7)

(ред. от 19.07.2002), в соответствии с которым в зданиях должны быть предусмотрены

конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения, обеспе-

чивающие в случае пожара:

• возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния на-

ружу на прилегающую к зданию территорию (далее — наружу) до наступления угрозы

их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;

•

возможность спасения людей;

• возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожа-

ротушения к очагу пожара, а также проведения мероприятий по спасению людей и ма-

териальных ценностей;

• нераспространение пожара на рядом расположенные здания, в том числе при обруше-

нии горящего здания;

• ограничение прямого и косвенного материального ущерба, включая содержимое здания

и само здание, при экономически обоснованном соотношении величины ущерба и рас-

ходов на противопожарные мероприятия, пожарную охрану и ее техническое оснащение.

Так, несоответствие объекта недвижимого имущества вышеуказанным требованиям не по-

зволяет его квалифицировать в качестве жилого помещения (здания) (Постановление ФАС

Поволжского округа от 20.03.2013 по делу № А12-9812/2012).

Продолжение табл. 6 

Продолжение табл. 6

№

Требование

Содержание

7.1

Дополнительные требова-

1. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах

ния к жилым помещени-

IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не ме-

ям (п. 22, 23,24)

нее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна со-

ставлять не менее 2,1 м. Климатические районирование проводится в зависимости от со-

четания средней месячной температуры воздуха в январе и июле, средней скорости ветра

за три зимних месяца, средней месячной относительной влажности воздуха в июле, терри-

тория вышеуказанных стран поделена на климатические районы (I, II, III, IV) и подрайоны

(А, Б, В, Г, Д). Подробные таблицы, определяющие критерии отнесения тех или иных реги-

онов России к тому или иному климатическому району, содержатся в «СП 131.13330.2012.

Свод правил. Строительная климатология. Актуализированная редакция СНиП 23-01-99*»

(утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 275)(ред. от 17.11.2015).

2. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть вы-

ше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цоколь-

ном этажах не допускается. В соответствии с Постановлением Главного государственного

санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645–10» (вместе

с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям прожи-

вания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормати-

вы») (Зарегистрировано в Минюсте России 15.07.2010 № 17833) жилые помещения не могут

находиться в подвальных и цокольных этажах. Именно данное правило может стать препят-

ствием для перевода нежилого помещения в жилое. (Апелляционное определение Свердлов-

ского областного суда от 18.08.2016 по делу № 33–14441/2016).

3. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Раз-

мещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в кварти-

рах, расположенных в 2 уровнях. В судебной практике спорные ситуации, связанные с нару-

шением данного требования, чаще всего возникают по итогам проведения перепланировок

в жилых помещениях (например, Апелляционное определение Ростовского областного суда

от 03.07.2017 по делу № 33А-10134/2017, Апелляционное определение Верховного суда Ре-

спублики Башкортостан от 05.07.2017 № 33-13363/2017, Апелляционное определение Крас-

ноярского краевого суда от 19.06.2017 по делу № 33-7890/2017).