Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;

2)градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;

3)результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся

вутвержденной в соответствии с ГрК РФ проектной документации:

а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соот-

ветствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

4)положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии

скоторой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 ГрК РФ), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных

32

Глава 1. Понятие «недвижимое имущество»

частью 3.4 статьи 49 ГрК РФ, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 ГрК РФ)

4.2) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 ГрК РФ, предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и утвержденное привлеченным этим лицом в соответствии с настоящим Кодексом специалистом по организации архитектурно-стро- ительного проектирования в должности главного инженера проекта, в случае внесения изменений в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ;

4.3) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 ГрК РФ, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью 3.9 статьи 49 ГрК РФ;

5)разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);

6)согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ случаев реконструкции многоквартирного дома;

6.1) в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества, — соглашение о проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при осуществлении реконструкции;

6.2) решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с ст. 46 Жилищного кодекса РФ в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме;

33

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

7)копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации,

вслучае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

8)документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта;

9)копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства,

всвязи с размещением которого в соответствии с ст. 106 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению;

10)копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии застроенной

территории или решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, за исключением случая принятия решения о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории.

Следует обратить внимание на п. 6.2 — вне зависимости от формы управления, выбранного собственниками помещений в многоквартирных домах (непосредственное управление, управляющая компания, создание ТСН, ТСЖ, предусмотренных ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), решение вопроса об уменьшении площади общего имущества относится к компетенции общего собрания при 100 %-ном одобрении всеми собственниками помещений в многоквартирных домах.

В случае, если застройщик имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта

(здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта), для строительства которого требуется разрешение на строительство, он также обязан иметь архитектурный проект (архитектурный проект — архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно

34

Глава 1. Понятие «недвижимое имущество»

учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-эпидемиологические, экологические, архитектурно-худо- жественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора), выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием

(ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»). При этом необходимо иметь в виду, что ст. 51.1 ГрК РФ устанавливает иной — уведомительный порядок получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, возлагая на застройщика обязанность представить следующие документы: 1) уведомление, форма которого утверждена Приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» (Зарегистрировано в Минюсте России 27.09.2018 № 52269); 2) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 3) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика; 4) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо; 5) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного

ч.5 ст. 51.1. ГрК РФ1.

1 Застройщик вправе осуществить строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для данного исторического поселения. В этом случае в уведомлении о планируемом строительстве указывается на такое типовое архитектурное решение. Приложение описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома к уведомлению о планируемом строительстве не требуется.

35

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

При этом в соответствии с п. 17 ст. 51 и ст. 49 ГрК РФ, Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (ред. от 14.11.2011) «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» выдача раз-

решения на строительство не требуется в случае:

1)строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества (например, гл. 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217 ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

2)строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

3)строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4)изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности

ибезопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

36

Глава 1. Понятие «недвижимое имущество»

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр (например, ст. 23.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395–1 (ред. от 02.08.2019) «О недрах»);

4.3) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;

4.4) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;

4.5) размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (например, получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи — Постановление Правительства РФ от 17.08.2019 № 1064 «Об определении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство»).

Судебная практика: «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) — в соответствии с ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса Краснодарского края не требуется получение разрешения на строительство объектов капитального строительства, строящихся в целях исполнения договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям классом напряжения до 20 кВ включительно, если расстояние от границ участка заявителя до объектов электросетевого хозяйства необходимого заявителю класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составляет не более 300 м в городах и поселках городского типа и не более 500 м в сельской местности.

Признак капитальности объекта также подтверждается целевым назначением земельного участка (например, под эксплуатацию здания/сооружения, для строительства недвижимого имущества и др.).

Апелляционное определение Омского областного суда от 05.02.2014 по делу № 33–716/2014 — в удовлетворении исковых требований

37

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

о выдаче разрешения на строительство жилого дома отказано правомерно, так как при строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, получения разрешения, предусмотренного ч. 1 ст. 51 ГрК РФ, в силу прямого указания закона не требуется.

C. Признак индивидуальной определенности.

Индивидуальная определенность — совокупность фактических (технических) и юридических признаков, характеризующих определенную вещь.

Из этого определения следует, что недвижимость — это всегда инди- видуально-определенная вещь, то есть материальный объект, обладающий индивидуальными техническими и юридическими признаками.

Фактические (технические) признаки (в зависимости от вида недвижимой вещи), например:

•для земельного участка — площадь, адресные ориентиры, наличие водных объектов, многолетних насаждений, зданий, сооружений, иных объектов на поверхности, под поверхностью земельного участка и др;

•для зданий (сооружений, объектов незавершенного строительства) — год постройки, площадь, адресные ориентиры, этажность, материал несущих конструкций, наличие или отсутствие коммуникаций и др.

Фактические (технические) признаки отражаются в технической документации, например, в техническом или кадастровом паспорте.

Юридические признаки — ограничения и обременения прав на соответствующий объект недвижимого имущества.

Например, арест, аренда, сервитут, залог, право проживания, ссуда, рента, завещательный отказ и др. Ограничения прав и обременения объектов недвижимости могут быть установлены как в силу договоров, так и в силу закона. Так, ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в ст. 47.1 предусматривает: ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного

38

Глава 1. Понятие «недвижимое имущество»

наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1–3 статьи 47.3 данного Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 вышеуказанного Федерального закона (далее — требования в отношении объекта культурного наследия).

Судебная практика. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (п. 2): согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

D. Самостоятельное целевое назначение — это возможность использования объекта отдельно от иных объектов недвижимого имущества, то есть объект не должен обладать признаками благоустройства (улучшения качества) иного объекта недвижимого имущества, и отсутствуют признаки его самостоятельного назначения.

Несколько позиций, высказанных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ.

В Определении Верховного Суда РФ от 07.06.2019 № 305 ЭС197593 по делу № А40-149 208/2017 отмечено, что если целевое назначение спорных помещений связано с обслуживанием более одного помещения в здании и здания в целом, то данные помещения являются техническими, требуют

39

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

постоянного открытого доступа и не являются самостоятельным объектом недвижимого имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489 О-О, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17 января 2012 г. № 4777/08 в соответствии со ст. 2 ФЗ «О мелиорации земель» дано следующее определение мелиоративной системы — это комплексы взаимосвязанных гидротехнических и других сооружений и устройств (каналы, коллекторы, трубопроводы, водохранилища, плотины, дамбы, насосные станции, водозаборы, другие сооружения и устройства на мелиорированных землях), обеспечивающих создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях.

В том же Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 сказано: экспертизой, проведенной в рамках настоящего дела, установлено, что спорные сооружения представляют собой систему открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, состоящей из асбестоцементных труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра, созданы в целях осушения земель сельскохозяйственного назначения. Сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, вспомогательное назначение. Таким образом отсутствие самостоятельного назначения при наличии иных признаков недвижимости — капитальность, прочная связь с землей — не является достаточным к признанию такого объекта недвижимым имуществом.

При этом наличие или отсутствие самостоятельного целевого назначения решается самостоятельно судом, т. к. является вопросом правового характера, вследствие чего не может быть поставлен перед экспертом (п. 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 № 11) и не требует специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства и ремесла.

Еще одна точка зрения, представленная в арбитражной практике. В Постановлении Президиума ВАС от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 затронуты вопросы о правовом обосновании отнесения соответствующих вещей к недвижимым. В частности, вопросы, связанные с индивидуализацией

40