Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

4.2. Виды Единого недвижимого комплекса

Содержание ст. 133.1 ГК РФ раскрывает видовой перечень объектов, которые могут быть признаны ЕНК, но при этом не выделяет признаки ЕНК как недвижимой вещи. Постараемся через основные характеристики видов ЕНК определить признаки ЕНК, которые характеризуют его в качестве особого вида недвижимого имущества.

4.2. Виды Единого недвижимого комплекса

Первый вид ЕНК — общность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных не только единым назначением, но и неразрывно связанных физически и технологически и расположенных на одном земельном участке.

Из этого определения можно выделить следующие признаки данной разновидности ЕНК: единство назначения (целевого использования как единого объекта гражданских прав); неразрывная фактическая и технологическая связь между составными частями, т. е. наличие сложившихся устойчивых технологических, технических, функциональных взаимосвязей между соответствующими вещами, как движимыми, так и недвижимыми, которые обуславливают его использование по назначению1.

Та же ст. 133.1 ГК РФ рассматривает в качестве подвида линейные объекты, но попробуем найти иные примеры.

Предприятие как имущественный комплекс. В п. 3.4. Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) говорится, что практика показала, что ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью.

Необходимо проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества — технологического имущественного

положения», 7 «Ценные бумаги» и 8 «Нематериальные блага и их защита») (постатейный). Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

1 Димитриев М. А. Технологические комплексы недвижимого имущества (постановка проблемы) // Налоги. 2011. № 21. С. 18–23.

111

Глава 4. Единый недвижимый комплекс — особый объект недвижимого имущества

комплекса недвижимости1. Так как до настоящего времени в действующее гражданское законодательство не были внесены соответствующие изменения или дополнения, которые определили особенности правового статуса технологического имущественного комплекса недвижимости, то можно предположить, что именно ЕНК должен его заменить.

Рассматривая предприятие как пример данной разновидности ЕНК, следует отметить, что оно обладает определенным набором необходимых признаков: единство назначения — использование в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ); неразрывная связь юридическая и фактическая между различными вещами, как недвижимыми, так и движимыми — состав предприятия: все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2. ст. 132 ГК РФ).

Данная формулировка не полностью соответствует этому признаку, во первых, не раскрыты признаки фактической и юридической общности объектов, входящих в его состав, да и практика продажи отдельных составных частей предприятия подтверждает отсутствие соответствующих прочных связей. Во-вторых, составы ЕНК и предприятия различны, последний включает в себя, кроме вещей, также и права требования, исключительные права, долги, а также работы и услуги. Таким образом, предприятие не может быть рассмотрено в качестве соответствующего вида ЕНК2.

Аэродром — участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов (п. 1 ст. 40 ВК РФ).

1 «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

2 См. подробнее: Ельникова Е. В. Единый недвижимый комплекс: соотношение понятий // 20 лет Конституции Российской Федерации: актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства: избранные материалы / Отв. ред. В. Г. Голубцов, О. А. Кузнецова. М.: Статут, 2014.

112

4.2. Виды Единого недвижимого комплекса

Обладает ли данный объект потенциальными признаками ЕНК: единство цели (назначения) — обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов? Фактическая и юридическая связь — все объекты, как движимые, так и недвижимые, должны располагаться на одном земельном участке? Да, аэродром может быть квалифицирован по желанию собственника в качестве ЕНК, т. к. он обладает такими признаками, как: единое целевое назначение (цель обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки судов), технологическая взаимосвязь (здания, сооружения и оборудование, объединенное единой целью), единство территориальной привязки (участок земли).

Судебная практика. Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2019 № 308 ЭС19–9540 по делу № А32-32927/2016.

Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу по иску об оспаривании ненормативного правового акта администрации, признании сделки недействительной.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что спорное имущество — лодочная станция с причалом — является единым недвижимым комплексом, расположенным на земельном участке и гидротехническом сооружении, относится к муниципальной собственности, находится в фактическом владении муниципального образования и включено в реестр объектов муниципальной собственности на законных основаниях.

Второй вид ЕНК — линейные объекты. Общего универсального определения линейных объектов нет. Линейный объект должен в соответствии с положениями ФЗ «Технологический регламент безопасности зданий и сооружений» соответствовать требованиям, предъявляемым к сооружениям, т. е. «сооружение» — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Но в соответствии с различными законодательными актами раскрываются понятия отдельных видов линейных объектов как объектов недвижимого имущества:

113

Глава 4. Единый недвижимый комплекс — особый объект недвижимого имущества

•железные дороги — понятие отсутствует в действующем законодательстве;

•автомобильная дорога — объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

•линейные объекты топливно-энергетического комплекса — система линейно-протяженных объектов топливно-энергетического комплекса (электрические сети, магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы), предназначенных для обеспечения передачи электрической энергии, транспортировки газа, нефти и нефтепродуктов (ФЗ «О безопасности объектов топливноэнергетического комплекса»).

4.3. Признаки Единого недвижимого комплекса

С учетом рассмотренных примеров можно выделить универсальные

признаки ЕНК:

•единство назначения объединяемых в целое недвижимых и иных вещей1;

•государственная регистрация права собственности на ЕНК как одну недвижимую вещь (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ

1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Ценные бумаги. Защита чести, достоинства и деловой репутации. Охрана частной жизни. Постатейный комментарий к главам 6–8 / В. В. Андропов, Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

114

4.3.Признаки Единого недвижимого комплекса

вотсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом).

Следует отметить, что в действующем ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» особенности государственной регистрации прав на ЕНК не предусмотрены1, тогда как в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 46 предусматриваются особенности государственной регистрации ЕНК.

ВЫВОДЫ

1.ЕНК — особый вид недвижимого имущества, представляющий собой комплекс имущества — неделимую недвижимую вещь.

2.Можно выделить два универсальных признака ЕНК: единство назначения объединенных в него вещей и наличие государственной регистрации права собственности на него как на единую вещь.

3.Можно выделить следующие виды ЕНК: 1. Общность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных не только единым назначением, но и неразрывно связанных физически и технологически; 2. Линейные объекты.

1 Есть разъяснения Росреестра (Письмо от 01.04.2014 № 14 исх/03596 ГЕ/14 «О направлении писем» (вместе с <Письмом> Росреестра от 05.03.2014 № 14 исх/02410 ГЕ/14, <Письмом> Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900 «О направлении копии ответа», <Письмом> Минэкономразвития России «О рассмотрении обращения»)) о порядке регистрации права собственности на ЕНК.

Глава 5.

Объект незавершенного строительства

5.1. Понятие «объект незавершенного строительства»

Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено, и, опираясь на существующую практику, можно его сформулировать следующим образом.

Объект незавершенного строительства — объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке1.

Это понятие включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.

Вопрос о регистрации объекта незавершенного строительства может быть поставлен при наличии определенных обстоятельств: прекращено действие договора строительного подряда, на основании которого производились соответствующие работы (произведена консервация строительства); доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости; имеется разрешение на производство

1 Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. В. В. Алешина. М., 2010. Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

116

5.1. Понятие «объект незавершенного строительства»

строительных работ; строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил; представлено описание объекта незавершенного строительства1.

Судебная практика. Высший Арбитражный Суд РФ как при принятии рекомендаций (информационных писем) нижестоящим арбитражным судам, так и при рассмотрении конкретных споров неоднократно рассматривал проблемы правового режима объектов незавершенного строительства.

Винформационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как видно из этого силлогизма, в данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Всоответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (утратил силу), незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Как видим, в данном случае Пленум ВАС РФ несколько сузил по сравнению с ранее приведенной формулировкой понятие недвижимости. Из определения оказались исключенными те не завершенные строительством объекты, в отношении которых действуют договоры строительного подряда, то есть объекты, по поводу которых существуют незавершенные правоотношения обязательственно-правового характера.

Эта позиция была усилена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда». В соответствии с п. 21 этого письма «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке».

ВИнформационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением

1 Правовые позиции Президиума ВАС РФ: избранные постановления за 2008 год

скомментариями. М., 2012.

117

Глава 5. Объект незавершенного строительства

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помимо такого критерия, как отсутствие обременения обязательственно-правового характера для регистрации прав на объект незавершенного строительства, суд указывает и на такой критерий, как «необходимость совершить сделку с этим объектом». В пункте 16 указанного письма установлено, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку». Данный подход использован Президиумом ВАС РФ на основании п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Впрочем, понятие «необходимость совершения сделки» уже подвергалось критическому анализу в литературе в связи с его неопределенностью.

В другом пункте этого же письма Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объект незавершенного строительства не может быть объектом одного из видов гражданско-правовой сделки (продажи с публичных торгов), поскольку право собственности на него не было зарегистрировано в установленном порядке (п. 17). Вывод Президиума ВАС РФ распространяется на все виды гражданско-правовых сделок с объектами незавершенного строительства, права собственности на которые не прошли государственной регистрации. Этот вывод также основан на ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость.

Вывод

Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, определение понятия «степень завершенности объекта недвижимости» имеет ключевое значение. Так, в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом

118

5.1. Понятие «объект незавершенного строительства»

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) предусматривается, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80 %) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте (п. 16).

Стадии завершенности объекта незавершенного строительства (Распоряжение Минимущества РФ от 18.01.2001 № 91 р «Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности»;«Положение о постоянно действующей комиссии Минимущества России по координации и контролю работ по учету и вовлечению в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности», «Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности») (табл. 7).

Таблица 7

Стадии завершенности объекта незавершенного строительства

119

Глава 5. Объект незавершенного строительства

5.2. Признаки объекта незавершенного строительства1

Законодатель не установил признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства, а в юридической литературе указываются различные классификационные основания таких признаков2.

Признаками объекта незавершенного строительства мы полагаем возможным считать те его свойства, которыми он обладает с момента возникновения до момента прекращения.

В отличие от иных объектов недвижимого имущества, объект незавершенного строительства не имеет самостоятельного целевого назначения. Это связано с тем, что объект не введен в эксплуатацию и к нему не могут быть применены требования технических регламентов безопасности3 объектов, принятых в эксплуатацию.

Соответствие объекта утвержденной проектной документации разрешению на строительство является обязательным и основным признаком объекта незавершенного строительства. В случае если объект

1 См.: Ланда В. М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 1.

2 Кабаков А. Ю. Аренда объектов незавершенного строительства. Режим доступа: СПС «Гарант».

3 Федеральный закон от 30.12.2009 № 384 ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».

120