Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

2.4. Земельная доля

2012 г. по делу № 33–9434/12) отказывают в удовлетворении исковых требований1.

В данном случае интересно решение Оренбургского областного суда (Апелляционное определение от 31.05.2012 по делу № 33–2338/2012).

Судебная практика. Фабула дела заключалась в том, что в сентябре 2011 г. собственники паевой земли сельскохозяйственного назначения провели общее собрание, где единогласно приняли решение о снятии земельного участка единого землепользования с государственного кадастрового учета

сцелью выдела земельных участков в счет своих долей. Из правоустанавливающих документов собственники имели свидетельства на право общей долевой собственности, выданные администрацией Оренбургского района в 1994 г., запись об этом значилась в государственном кадастре недвижимости. В 2007 г. земельный участок был поставлен на кадастровый учет, государственная регистрация права не проводилась. В дальнейшем один из многочисленных собственников паевой земли обратился в росреестр

сзаявлением о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, поскольку это является одним из необходимых условий при выделении земельного участка в счет своей земельной доли. Росреестр отказал в снятии земельного участка с учета и рекомендовал предоставить решение суда о снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета. Обратившемуся в суд с иском о снятии с государственного кадастрового учета ранее учтенного земельного участка истцу было отказано в удовлетворении иска по схожим с Росреестром мотивам. В дальнейшем это решение было успешно обжаловано.

Вданном деле суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства спора, дал оценку законодательству, регулирующему порядок снятия с государственного кадастрового учета земельных участков, и сделал вывод о наличии пробела в законодательстве2.

«Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку отсутствие установленного законом порядка снятия с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков представляет собой пробел правового регулирования и не должно препятствовать участникам гражданского оборота в реализации их законных прав на принадлежащие им земельные участки.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что на основании распоряжения администрации Илекского района Оренбургской области Д. и иным собственникам были выданы свидетельства на право общей долевой собственности на землю от 08 сентября 1994 года.

1 Варушкин Н. А. Nudum jus на распоряжение ранее учтенных земельных участков // Право и экономика. 2014. № 2. С. 60–62.

2 Там же.

61

Глава 2. Земельный участок

Поскольку это произошло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также

сучетом положений статьи 18 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», указанные свидетельства имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем признание свидетельств от 08 сентября 1994 г. действительными в рассматриваемом случае не гарантирует собственникам реализацию их законных правомочий по распоряжению своей земельной долей.

Всвидетельствах указан размер принадлежащей каждому из собственников доли земельного участка по адресу: а/о «За мир». Иные сведения, индивидуализирующие земельный участок в целом и долю каждого участника долевой собственности, отсутствуют.

Из архивной справки № 2 от 19.01.2012 г. следует, что СПК «За мир» (правопреемник а/о «За мир») ликвидирован 01 апреля 2008 года.

Согласно кадастровому плану, земельный участок площадью ****, состоящий из земель сельскохозяйственного назначения, единого землепользования, с кадастровым номером ****, находящийся в с. Красный Яр Илекского района Оренбургской области, был поставлен на кадастровый учет 21 сентября 2007 года, т. е. до принятия ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, наличие свидетельств от 08 сентября 1994 г. не гарантирует собственникам реализацию их законных правомочий по распоряжению своей земельной долей: они не могут зарегистрировать право общей долевой собственности и выделить принадлежащие им доли в натуре, определить границы своих земельных участков и поставить их на кадастровый учет в связи с отнесением всего земельного массива к категории ранее учтенных земельных участков.

По этой причине решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Оренбургской области № **** от 18.05.2011 года Д. отказано в снятии земельного участка с учета и рекомендовано предоставить решение суда о снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета.

Указанное решение согласуется с разъяснениями, содержащимися в письме Минэкономразвития РФ № Д23–1342 от 13.04.2010 года, из которого следует, что ранее учтенные земельные участки могут быть сняты

сгосударственного кадастрового учета не только по основаниям, предусмотренным ч. 3, 3.1 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», но и на основании вступившего в законную силу судебного акта о снятии соответствующего земельного участка с государственного кадастрового учета.

Всудебном заседании при рассмотрении гражданского дела в апелляционной инстанции представитель филиала ФГБУ «Федеральная

62

2.5. Искусственный земельный участок

кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Л. просила отменить решение суда первой инстанции и подтвердила, что единственным препятствием для снятия с кадастрового учета ранее учтенного земельного участка является правовая неурегулированность данного вопроса, устранить которую возможно только в судебном порядке.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место законодательный пробел, который при отсутствии прямого запрета, а также при отсутствии иных способов разрешения указанной коллизии с помощью норм, предусматривающих порядок снятия земельного участка с кадастрового учета, не может являться препятствием для реализации заявителем принадлежащего ему права собственности».

Выводы

Земельная доля удостоверяет права на часть земельного массива, принадлежащего изначально определенному кругу лиц, а именно работникам сельскохозяйственного производства. В настоящее время это является достаточно «рисковым» объектом гражданских прав, т. к. нередко складываются ситуации, при которых владелец земельной доли не может реализовать свое право на выделение соответствующего земельного участка, так как земля по вышеуказанному адресу была переведена в иную категорию, например, в категорию земель поселений, в связи с чем реализация его права в натуре невозможна.

2.5. Искусственный земельный участок

Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также — искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), — сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком (ст. 3 ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

63

Глава 2. Земельный участок

Искусственный земельный участок — комплексный объект недвижимого имущества, который обладает признаками как сооружения (т. е. объекта капитального строительства), так и земельного участка. В связи с этим актуальным становится вопрос об определении применения норм того или иного отраслевого законодательства в процессе создания, эксплуатации и оборота искусственного земельного участка.

В этом случае интересно предложение о том, чтобы рассматривать искусственный земельный участок как разновидность природно-антро- погенного объекта, являющегося, согласно ст. 1 ФЗ «Об охране окружающей среды», объектом, измененным в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объектом, возведенным человеком, обладающим свойствами природного объекта и имеющим рекреационное и защитное значение.

Во-первых, сооружение — это объект недвижимости. Причем, как следует из пп. 23 ст. 2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий

исооружений», сооружение представляет собой результат строительства. Следовательно, исходя из действующего порядка, такой результат требует официального ввода в эксплуатацию, на что, собственно, указывает законодатель в соответствующем определении1.

Таким образом, на этапе строительства, начиная с подготовительного этапа разработки проектной, исходно-разрешительной документации (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 № 09АП-47112/2013 АК по делу № А40-143668/13), получения разрешения (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 14.07.2015 по делу № 33–2890/2015), сам процесс строительства, до ввода в эксплуатацию, гарантийные сроки обслуживания,

исрок службы — необходимо руководствоваться нормами Градостроительного кодекса РФ и градостроительного законодательства, с учетом особенностей, предусмотренных п. 5 ст. 4 ГрК РФ, ст. 12 ФЗ от 19.07.2011 № 246 ФЗ. Возможно, что в качестве Рубикона — перехода от просто сооружения к сооружению-природному объекту — можно считать проведение государственной регистрации прав в соответствии с требованиями ФЗ-218 (ст. 15 и 45).

Во-вторых, после ввода в эксплуатацию к искусственному земельному участку применяются определенные требования, признающие его

1 Кирилловых А. А. Правовой режим искусственных земельных участков // Юрист. 2011. № 18. С. 10–18. Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

64

2.5. Искусственный земельный участок

вкачестве объекта гражданских и земельных правоотношений соответственно гражданского и земельного законодательства (п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Таким образом, этапность в регулировании искусственного земельного участка: на момент создания — градостроительное законодательство, после ввода в эксплуатацию — земельное и гражданское. Но, признавая целесообразность создания непрерывности (интегративности) в регулировании данного объекта, следует признать обоснованной точку зрения,

всоответствии с которой искусственный земельный участок как объект прав требует комплексного законодательного регулирования, включая гармоничное применение земельного (природоохранного), гражданского и градостроительного законодательства1.

1 См. подробнее: Рыженков А. Я. Принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства: вопросы теории // Право и экономика. 2016. № 5. С. 4–10; Мельников Н. Н. Искусственный земельный участок как объект правового регулирования гражданского и земельного права: вопросы теории // Современное право. 2014. № 7. С. 99–102.

Глава 3.

Здание, сооружение, помещение

3.1. Здание и сооружение

Технические характеристики зданий и сооружений (ст. 2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (подп. 6 п. 2).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подп. 23 п. 2).

Судебная практика. Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2018 № 305 ЭС18–9363 по делу № А40-151509/2016. Судами установлено, что 13.12.1993 между Правительством Москвы (арендодатель) и АООТ «ВИЛС» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, с учетом дополнительного соглашения от 23.07.1999, площадью

66

3.1. Здание и сооружение

490 188 кв. м на 49 лет для эксплуатации 154 зданий и сооружений. В п. 1.1 договора указано, что на участке располагаются 154 здания и сооружения. Впоследствии земельному участку присвоен кадастровый номер 77:07:0004009:2.

На данном земельном участке расположено плоскостное сооружение

синвентарным номером 45:268:004:000090130, кадастровым номером 77:07:0004009:1463 площадью застройки 4 580 кв. м, введенное в эксплуатацию в 1966 году, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком 25.12.2012 на основании договора купли-продажи от 12.11.2012

сОАО «ВИЛС».

За продавцом право собственности на указанное плоскостное сооружение зарегистрировано на основании Плана приватизации Всероссийского института легких сплавов «ВИЛС», утвержденного распоряжением Госкомимущества от 19.01.1993 № 85 р.

Судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза. В экспертном заключении экспертами сделан вывод, что спорный объект подпадает под определение сооружения, которое дано в пункте 23 части 2 статьи 2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», которое представляет собой результат строительства, а именно: плоскостную строительную систему, имеющую как наземную, так и подземную части, которые воспринимают вертикальные и горизонтальные нагрузки, предназначено для перемещения людей и грузов автотранспортом, имеет в своем составе подпорную стену с опорной фундаментной железобетонной плитой, асфальтобетонное и плиточное покрытие, опоры электроосвещения с осветительным оборудованием, системы водоотведения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 65 и 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение и результаты опроса экспертов в судебном заседании, суд признал, что объект с кадастровым номером 77:07:0004009:1463 площадью 4 580 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Горбунова, вл. 2, обозначенный в кадастровых паспортах от 05.09.2012 и от 01.03.2016, техническом паспорте от 05.09.2012 как плоскостное сооружение, подпадает под понятие сооружения и является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), и поскольку спорный объект был возведен до 01.01.1995, то положения ст. 222 ГК РФ к правоотношениям сторон применению не подлежат.

О необходимости разграничения понятий здания и сооружения и критериях такого разграничения в литературе высказано несколько точек зрения, которые могут быть объединены в две группы.

Одна группа авторов полагает, что попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны,

67

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между ними. Гораздо более важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости. В этом смысле под зданием (сооружением) предлагается понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно1.

Другие авторы считают, что разграничение понятий здания и сооружения имеет под собой объективную основу. В качестве критериев такого разграничения предлагаются: 1) цель использования постройки (в целом здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, сооружения — для технических целей, люди в них находятся временно)2; 2) признак, по которому отдельные конструктивные элементы зданий, сооружений объединяются в единое целое (для здания таким признаком является единое архитектурное решение, для сооружения — единое функциональное назначение)3; 3) связь с земельным участком (здания могут возводиться только на одном земельном участке, сооружения — на нескольких земельных участках) 4.

1Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 522, 523; Ерш А. В. Аренда зданий

исооружений: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 75; Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Издательство Томского университета, 2002; Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью: Учебнометодический комплекс. Омск: Омский государственный университет, 2006; и др.

2 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части вто-

рой (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: ИНФРА-М, 1998. С. 219–221 (авт. гл. В. Н. Литовкин); Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Т. 2. С. 182, 183 (авт. гл. А. А. Иванов); Андреева Е. М. Правовой режим муниципальной недвижимости в Российской Федерации: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. М., 2001. С. 15, 16; Пискунова М. Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М., 2003. С. 291–294 и др.

3 Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 5–7.

4 Богданова И. С. Осуществление государством права собственности на недвижимое имущество, составляющее его казну (на примере зданий и сооружений) / Под ред. Н. Ф. Качур. М.: Юриспруденция, 2012.

68

3.2. Помещение

По мнению Росреестра1 здание отличается от сооружения по своим характеристикам, указываемым в ЕГРН: так в частности, в отношении зданий в ЕГРН указывается в том числе их площадь, а в отношении сооружений — основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение.

Выводы

Здания и сооружения представляют собой основные виды объектов недвижимости, созданные трудом человека. Здания всегда являются самостоятельным объектом недвижимости, тогда как сооружения при отсутствии самостоятельного целевого назначения либо обладающие вспомогательным назначением не рассматриваются в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Следует отметить, что отдельные разновидности сооружений, например, такие, как единый недвижимый комплекс (будет рассмотрен подробнее в р. 4), имеют самостоятельное законодательное регулирования.

3.2. Помещение

Помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (подп. 14 п. 2 ст. 2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Помещения признаются в качестве недвижимости → ст. 130 ГК РФ, ст. 15–16 ЖК РФ; ст. 13, 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и существующей стабильной правоприменительной практикой, рассматривающей как жилое, так и нежилое помещение, объектами гражданского права и недвижимостью.

Помещения могут быть не выделены в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, например, если право собственности зарегистрованно на все здание и кадастровый номер присвоен тоже всему зданию в целом, а не отдельному помещению.

1 Письмо Росреестра от 26.03.2018 № 14–03083 ГЕ/18 «О рассмотрении обращения».

69

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

Судебная практика. Определение ВАС РФ от 07.04.2010 № ВАС-3295/10 по делу № А56-9463/2009. В передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений для пересмотра в порядке надзора было отказано, так как предметом договора аренды является здание, площадь которого превышает установленные региональным законодательством предельные значения площади арендуемого имущества, и нежилые помещения не являются сформированными в качестве самостоятельных вторичных объектов недвижимости.

Впункте 8 Информационного письма ВАС РФ от 5.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,

ио внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора куплипродажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Всвязи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Заявитель в процессе рассмотрения дела ссылался на то, что был проведен технический учет спорных нежилых помещений.

Однако ссылка заявителя на такое обстоятельство не признана судами в качестве основания для удовлетворения заявленных требований с учетом названных разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, согласно которым необходимо проведение в установленном законом порядке кадастрового учета помещений в здании как самостоятельных объектов недвижимости.

Вывод

С заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости (п. 4 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

70