Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

Глава 1. Понятие «недвижимое имущество»

объекта, квалифицирующегося в качестве недвижимого имущества. В данном случае замощение земельного участка рассматривалось в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, руководствуясь двумя основными признаками: наличием прав на земельный участок и разрешительной проектной документацией, возможно имело значение, что сама площадка имела значительную протяженность — 8 565,4 кв. метра, а также кадастровый номер. Самостоятельность целевого назначения в данном случае судом не оценивалась. Но данное постановление скорее исключение из правил. Об этом же говорится и в Правовых позициях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 год с комментариями: «Оценка этих же фактических обстоятельств дела привела Президиум ВАС РФ к признанию спорного объекта недвижимым имуществом. К сожалению, вопросы о соответствии спорной производственной площадки признакам недвижимости и их оценка высшей судебной инстанцией в Постановлении не затронуты.

Представляется, что подобные объекты в силу многообразия правовых оснований их создания, конструктивных особенностей и других признаков могут относиться как к движимому, так и к недвижимому имуществу, поэтому для судов было бы крайне полезным обоснование Президиумом ВАС РФ своей позиции по данному делу. Изложение высшей судебной инстанцией конкретных ориентиров при разрешении подобных споров могло бы оказать положительное воздействие не только на формирование единообразной судебной практики, но и на создание базы для научного исследования затронутых отношений»1.

Выводы

Объект признается недвижимым имуществом только, если он обладает всей совокупностью перечисленных признаков либо признается недвижимым имуществом в силу прямого указания федерального закона.

1 Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 год с комментариями / Под ред. А. А. Иванова. М.: Статут, 2012.

Глава 2. Земельный участок

2.1. Понятие «земельный участок»

Определение понятия «земельный участок» претерпевало за последние пять лет достаточные изменения. При этом следует отметить, что приоритет сместился только с описания фактических характеристик земельного участка как объекта материального мира к его квалификации как объекта вещных прав, недвижимой вещи, то есть объекта гражданских прав (табл. 3).

Таблица 3

Сравнительная таблица определений понятия «земельный участок»

Земельные участки весьма специфический вид имущества: к их использованию всегда предъявляются высокие требования, обусловленные общественной значимостью и многофункциональным значением земли.

42

2.2. Признаки земельного участка как объекта гражданских прав

Земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства (Определение Конституционного Суда РФ от 6.07.2000 г. № 133 О).

Особое внимание следует обратить на Определение Конституционного Суда РФ № 22 О от 03.02. 2000 г., согласно которому: «Противоречия между ГК Российской Федерации и другими федеральными законами, регулирующими указанные отношения, должны устраняться в процессе правоприменения, так как Конституцией Российской Федерации не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов» (абз. 2 п. 3).

Следует помнить, что ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой.

Правильный выбор на основе установления и исследования фактических обстоятельств и истолкования норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится не к ведению Конституционного Суда РФ, а к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Данная правовая позиция сформулирована и неоднократно подтверждена Конституционным Судом РФ в ряде решений, в том числе в определениях от 07.02.2012 № 232 О-О, от 9 апреля 1998 г. № 48 О, от 12 марта 1998 г. № 51 О, от 19 мая 1998 г. № 62 О, от 8 октября 1998 года № 195 О.

2.2. Признаки земельного участка как объекта гражданских прав

Так как земельный участок (ЗУ) относится к объектам материального мира, он должен обладать границами: формальными и естествен- но-географическими (на местности). Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 28.08.2019 № 75 АПА19–14 предусматривает, что формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (ст. 69, 70 ЗК РФ).

В свою очередь, существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (ч. 7 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

43

Глава 2. Земельный участок

Формальные границы — границы, при установлении которых следует руководствоваться требованиями ФЗ «О кадастровой деятельности», ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основой для установления формальных границ в первую очередь является межевой план (ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Межевой план — документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В межевом плане указываются:

•сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;

•сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;

•новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.

Правовую основу процесса межевания составляют следующие нормативные правовые акты (табл. 4).

44

2.2. Признаки земельного участка как объекта гражданских прав

Судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 № 32 КГ16-29 «О признании недействительными межевого плана, проекта межевания границ, признании незаконной постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, понуждении к снятию земельных участков с государственного кадастрового учета, признании зарегистрированного права отсутствующим».

Дело направлено на новое рассмотрение, т. к., отменив только результат межевания без внесения соответствующих изменений в данные кадастра недвижимости, невозможно должным образом защитить права истца. Однако признание результатов межевания недействительными само по себе не влечет восстановление нарушенных прав и законных интересов истца, что оставлено судом без внимания и оценки, у истца сохраняется право собственности на указанные выше земельные участки с координатами границ, указанными в государственном кадастре недвижимости.

Естественно-географические границы земельного участка — определение местоположения земельного участка на местности и отграничение его от иных земельных участков.

Типы межевых знаков и порядок их установки (закладки). Межевые знаки утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 31.12.2009 № 582 «Об утверждении типов межевых знаков и порядка их установки (закладки)».

Типы межевых знаков различаются по размерам, формам и материалам, а также способам их установки (табл. 5).

47

Глава 2. Земельный участок

Межевые знаки I и II типов закладываются на глубину не менее 80 см. При установке межевого знака I типа для выдвижения якоря в грунт используется металлическая штанга диаметром, соответству-

ющим внутреннему диаметру трубы, и длиной на 20 см больше длины межевого знака. После выдвижения якоря в грунт штанга извлекается из трубы.

Для обеспечения сохранности и опознавания на местности межевые знаки I и II типов окапывают в виде круглых канав с внутренним диаметром 100 см, глубиной 30 см, шириной в нижней части 20 см и верхней части 50 см. Над центром насыпается курган высотой 10 см.

При установке межевой знак ориентируют таким образом, чтобы его лицевая сторона (с надписями) была обращена к следующему межевому знаку при движении по границе по ходу часовой стрелки.

Информационные обозначения — надпись на межевых знаках, которая включает следующую информацию: год закладки межевого знака; номер межевого знака в соответствии с землеустроительным делом по установлению на местности границ объекта землеустройства.

Необходимость отражения на межевом знаке иной информации устанавливается техническим заданием на выполнение работ по установлению на местности границ объектов землеустройства.

48

2.2. Признаки земельного участка как объекта гражданских прав

Все надписи должны быть нанесены краской, устойчивой к атмосферным воздействиям.

При выборе типа межевых знаков необходимо учитывать климатические и физико-географические условия местности. Следует отметить, что окончательный выбор типа межевых знаков, должен быть закреплен в договоре, заключаемом между заказчиком и кадастровым инженером1.

Судебная практика. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 04.06.2013 по делу № 33–4159/2013. Земельный участок может рассматриваться в качестве объекта недвижимого имущества и как объект гражданских прав только после осуществления государственного кадастрового учета: «Поскольку одним из родовых признаков права собственности является то, что его объектом выступает индивидуальноопределенная вещь, тогда как в отношении земельных участков под индивидуализацией понимается установление уникальных характеристик земельного участка, вносимых в его кадастровый паспорт, который, в свою очередь, должен содержать результаты согласования границ земельного участка со смежными землепользователями»2.

Другой пример. У. обратилась в суд с иском Ф. Р. А., Ф. С. С., Д. об установлении местоположения границ земельного участка № 75, сославшись на то, что является собственником земельного участка в садовом товариществе, при уточнении местоположения границ земельного участка было выявлено, что ответчики заняли часть принадлежащего ей земельного участка.

Ф. Р. А. иск не признал, предъявил встречные требования об установлении смежной границы с участком истицы в соответствии с межевым планом, выполненным ООО НПП «Урал», ссылаясь на неизменность спорной границы с момента образования земельного участка — 2000 года.

Решением суда в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречный иск удовлетворен.

Разрешая данный спор, суд исследовал первоначальные планы земельных участков сторон, схему-разбивку соответствующего квартала СНТ на момент образования земельных участков — 2000 год, выслушал показания бывших собственников земельных участков и пришел к выводу о том, что самовольного занятия ответчиками земель истицы нет. Суд установил, что превышение площади земельного участка Ф. Р. А. произошло

1 Письмо Минэкономразвития РФ от 12.04.2010 № Д23–1290 // СПС «КонсультантПлюс», 2019.

2 Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 04.06.2013 по делу № 33-4159/2013/.

49

Глава 2. Земельный участок

не за счет земельного участка истицы, а за счет прихвата земель в сторону дороги. Судебная коллегия поддержала решение суда первой инстанции1.

Юридические границы — идентификация земельного участка путем внесения данных о фактических границах в единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН).

До 1 января 2017 г. по итогам внесения соответствующих сведений ЕГРН выдавался кадастровый паспорт, но после вступления в силу Закона о регистрации недвижимости № 218 ФЗ кадастровый паспорт был упразднён, а вместо него выдается выписка из ЕГРН, которая содержит следующие сведения, позволяющие идентифицировать соответствующий земельный участок.

Перечень сведений, указываемых в выписке, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых

вэлектронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся

вЕдином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968» (Зарегистрировано в Минюсте России 24.08.2016 № 43384) и включает следующие формы:

•форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (Приложение № 1);

•форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (Приложение № 2);

•форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (Приложение № 3);

1Обзор практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных

сприменением законодательства о земле, за 2010–2011 годы (утв. постановлением президиума Челябинского областного суда от 23 ноября 2011 года).

50