Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

3.3. Жилые помещения

недвижимого имущества, который должен однозначно поставить точку в спорах о признании того или иного здания, находящегося на садовом земельном участке, в качестве жилой или нежилой недвижимой вещи.

Садовый дом — это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217 ФЗ).

Таким образом, в настоящее время садовый дом призван заменить такие категории объектов недвижимого имущества, которые располагались на садовых земельных участках как строение сезонного использования или дача1. С 01.01.2019 — все объекты, которые располагались на садовых земельных участках не зарегистрированные в качестве жилого дома, признаются садовым домом — нежилым зданием. Но в случаях, предусмотренных в законе, садовый дом может быть признан жилым, как и жилой дом может быть признан садовым (п. 3 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217 ФЗ). Условия и порядок перевода садового дома в жилой и жилого дома в садовый определен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 29.11.2019) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее — Постановление № 47).

Перевод осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, которое принимается по итогам рассмотрения следующего пакета документов:

а) заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (далее — заявление), в котором указываются кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом или жилой дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ

1 См.: Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2020; Письмо Минэкономразвития России от 07.11.2018 № 32363 ВА/Д23и «О применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340 ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома».

101

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

получения решения уполномоченного органа местного самоуправления

ииных предусмотренных Положением, утвержденным Постановлением № 47, документов (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично в многофункциональном центре, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления);

б) выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащая сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом или жилой дом, либо правоустанавливающий документ на жилой дом или садовый дом в случае, если право собственности заявителя на садовый дом или жилой дом не зарегистрировано в ЕГРН, или нотариально заверенную копию такого документа;

в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности

ибезопасности, установленным ч. 2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом);

г) в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, — нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом. Таким образом, в настоящий момент на садовом земельном участке может находиться либо садовый либо жилой дом.

Вывод

Изменение законодательства в части введения новой категории объектов недвижимого имущества «садовый дом» направлено на упорядочивание правоприменительной практики в сфере оборота жилой недвижимости.

3.4. Индивидуальный жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства)

Индивидуальный жилой дом, жилой дом или жилое строение — эти термины использовались в различных отраслях права, таких как гражданское, земельное, жилищное и градостроительное, либо как различные термины, определяющие разнообразные объекты недвижимого

102

3.4. Индивидуальный жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства)

имущества, обладающие отдельными или всеми признаками жилого помещения, либо как синонимы, определяющие жилой дом с определенной этажностью. Начиная с 03.08.2018 года их объединили в единую категорию — объект индивидуального жилищного строительства.

Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Подобная унификация наименований одного и того же объекта (жилого дома) позволяет упростить не только процесс строительства соответствующих объектов, т. к. в соответствии с п. 3 ст. 48 ГрК РФ для их возведения не требуется разработки проектной документации, но и порядок оформления прав на соответствующие объекты.

Например, Росреестр обращает внимание на то, что упрощенный порядок оформления прав, установленный законом № 267 ФЗ, не распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), в границах населенного пункта. Для таких объектов требуется направлять в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) и об окончании строительства (реконструкции).

103

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

При этом правообладатели земельных участков, предназначенных для ИЖС или ЛПХ, в границах населенного пункта, на которых строительство (или реконструкция) жилого дома начато до 4 августа 2018 года без получения разрешения на строительство, имеют право до 1 марта 2021 года направить уведомление о начале строительства в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство государственный орган власти1.

Вывод

Объект индивидуального жилищного строительства, таким образом, представляет собой категорию градостроительного законодательства, аналогичную категории «жилого дома», используемую в гражданском, жилищном и земельном законодательствах.

3.5. Многоквартирный дом

Рассматривая индивидуальный жилой дом, его необходимо сопоставить с многоквартирным домом, в определенных случаях эти два объекта по своим техническим характеристикам могут пересекаться.

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Определение Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. № 489 О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «НЕВСКИЙ 163» и «КОМСОМОЛЬСКИЙ ПРОСПЕКТ-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ» называет принципы отнесения того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного дома:

•во первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного

1 Информация Росреестра «О продлении упрощенного порядка оформления садовых и жилых домов на землях до 1 марта 2021 года».

104

3.5. Многоквартирный дом

помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);

•во вторых, это крыши и ограждающие конструкции;

•в третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания». В соответствии с данным постановлением к общему имуществу относится: при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения

вданном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие

всостав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме1.

Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект2

состоит: из жилых помещений; из нежилых помещений; из помещений,

1 Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

2 Постановление Правительства РФ от 13.08. 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

105

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений (объектов общего имущества).

Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения (объекты общего имущества) — только

вобщей долевой собственности указанных субъектов.

Вопределенных случаях, как уже говорилось выше, между многоквартирными домами и индивидуальными жилыми домами отсутствуют явные различия, что позволяет недобросовестным застройщикам вводить

взаблуждение дольщиков (заказчиков) либо же сами собственники жилых помещений не очень четко представляют, какими же правами они обладают в отношении данных помещений. Такая ситуация чаще всего складывается в отношении блокированных домов.

Жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Согласно положениям СНиП 31–02–2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденным Постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков; имеют самостоятельные системы вентиляции; имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

Таким образом, следует обращать внимание, что если дом отвечает вышеуказанным требованиям, то хотя он и состоит из нескольких блоков, каждый из них может быть рассмотрен в качестве самостоятельного жилого дома, и в этом случае строение целиком не приобретает статус многоквартирного дома. Это позволяет в упрощенном порядке получать проектную и разрешительную документацию на строительство данного

106

3.5. Многоквартирный дом

жилого строения. В том случае, если объект не обладает хотя бы одним из вышеуказанных признаков, например, имеются общие помещения над жилыми блоками, в том числе чердаки, а также оборудованы общие входные группы и вспомогательные помещения, то эти дома должны рассматриваться в качестве многоквартирных и жилые блоки в них должны квалифицироваться в качестве квартир. Для строительства таких домов необходимо проведение государственной экспертизы проектной и иной исходно-разрешительной документации. Более подробно порядок учета домов блокированной застройки рассмотрен в письме Росреестра от 26.08.2016 № 14–07394/16 «О рассмотрении обращения».

Различный статус жилого дома блокированной застройки и многоквартирного дома также проявляется и при рассмотрении вопроса о признании соответствующих зданий аварийными. Так, в соответствии со ст. 2 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» аварийный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке до 1 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации1. Исходя из этого, жилые дома блокированной застройки не отнесены законодательством к многоквартирным домам, предоставление Фондом финансовой поддержки на переселение граждан из домов блокированной застройки Федеральным законом не предусмотрено и, соответственно, требования ст. 16 Федерального закона о включении многоквартирных домов в региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на дома блокированной застройки не распространяются.

Аналогичная позиция отражена в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 декабря 2018 года № 48644 ВЯ/06, адресованном высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации.

Согласно инструкции по формированию и предоставлению сведений об общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке до 1 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим

1 Федеральный закон от 21.07.2007 № 185 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

107

Глава 3. Здание, сооружение, помещение

износом в процессе эксплуатации, являющейся приложением к указанному выше письму, в сведения об аварийном жилищном фонде включается информация о многоквартирных домах (за исключением жилых домов блокированной застройки, соответствующих требованиям п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ), признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации1.

Таким образом, несмотря на наличие одной общей капитальной стены или стен в жилых домах блокированной застройки — не создается режим общности имущества, для управления и эксплуатации которого необходимо возникновение общей долевой собственности, в связи с чем собственник каждого жилого дома, входящего в состав блокированной застройки, решает вопросы по содержанию, распоряжению, пользованию и владению соответствующим жилым зданием самостоятельно и за свой счет в соответствии со ст. 209, 210 ГК РФ.

Вывод

Термин «жилой дом блокированной застройки» используется в градостроительном законодательстве, аналогом в гражданском законодательстве ему служит понятие «совокупность самостоятельных жилых домов».

1Письмо Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 04.03.2019

№ОР-07/290 «О формировании сведений о многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции».

Глава 4.

Единый недвижимый комплекс — особый объект недвижимого имущества

4.1. Понятие «единый недвижимый комплекс»

Единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь, которая участвует в обороте как единый объект гражданских прав (ст. 133.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 133 и ст. 133.1 ГК РФ единый недвижимый комплекс в соответствии с общей классификацией вещей относится к неделимой вещи, то есть все объекты, входящие в его состав в независимости от того, являются они движимыми или недвижимыми вещами, теряют свою оборотоспособность и рассматриваются только в качестве составных элементов комплекса.

Судебная практика. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18 КГ16-61.

Требование: Об устранении препятствий в пользовании земельным участком и обязании демонтировать линию электропередач.

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что на принадлежащем ему на праве собственности участке расположена опора линии электропередач, которая делает невозможным использование участка по назначению.

Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суд, придя к выводу о нарушении прав истца как собственника земельного участка

109

Глава 4. Единый недвижимый комплекс — особый объект недвижимого имущества

расположением на нем опоры линии электропередач, не учел, что железобетонный столб сам по себе не является объектом недвижимого имущества, поскольку не обладает неразрывной связью с землей, и не исследовал вопрос о возможности переноса опоры за пределы участка истца без утраты технических характеристик линии электропередач в целом.

Рассматриваемое понятие не является принципиально новым. Так, положение п. 1 ст. 8 ФЗ «О связи» относит сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. линейно-кабельные сооружения связи, к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

На основании указанной статьи Постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. № 68 утверждено Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линей- но-кабельные сооружения связи, в соответствии с п. 3 которого линейнокабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой: 1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины); 2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

В качестве другого примера можно упомянуть Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10 по делу № А56-50083/2008, в котором изложено следующее: сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; к подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в т. ч. объекты недвижимости и иные элементы1.

1 Ушаков А. А. Комментарий к подразделу 3 «Объекты гражданских прав» раздела I «Общие положения» части первой Гражданского кодекса РФ (главы 6 «Общие

110