Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

2.3. Делимость и неделимость земельного участка. Часть земельного участка как объект недвижимого имущества

•форму выписки о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (Приложение № 4);

•форму выписки о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономическо- го развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, лесопарке, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории (Приложение № 5);

•форму выписки о границе между субъектами Российской Федерации, границе муниципального образования и границе населенного пункта (Приложение № 6).

Выводы

Земельный участок может быть рассмотрен в качестве объекта гражданских прав только после того, как будут сформированы его фактические (географические) границы посредством процесса межевания, а также определены его юридические границы посредством выдачи выписки из ЕГРН.

2.3. Делимость и неделимость земельного участка. Часть земельного участка как объект недвижимого имущества

Возможность делимости и неделимости земельных участков следует из положений ст. 133 ГК РФ, признающей, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, является неделимой.

Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 ЗК РФ минимальный размер земельного участка.

Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение, главным образом, в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.

Вывод следует из определения понятия «разрешенное использование земельного участка».

51

Глава 2. Земельный участок

Разрешенное использование земельного участка — использование земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами.

Следует учитывать, что градостроительные регламенты не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного и водного фонда и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Критерии делимости или неделимости земельных участков:

•инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям;

•размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельные размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом (ст. 38 ГрК РФ, ст. 1182 ГК РФ);

•разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов1.

Принципы и критерии конкретизированы в ст. 11.4–11.10 ЗК РФ, которые регламентируют процедурные вопросы образования новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Делимый земельный участок — земельный участок, если из его частей можно образовать самостоятельные земельные участки с тем же режимом разрешенного использования, с сохранением его целевого использования, с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

Кроме этого, должны быть соблюдены красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительного регламента.

1 Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Отв. ред. А. Я. Рыженков. М.: Новый индекс, 2009. С. 11.

52

2.3. Делимость и неделимость земельного участка. Часть земельного участка как объект недвижимого имущества

2.3.1. Часть земельного участка

В вопросе о части земельного участка существуют две точки зрения на его решение.

Первая. Часть земельного участка может быть рассмотрена в качестве объекта земельных правоотношений, ограниченного в обороте, с которым можно совершать только строго определенные Законом о регистрации сделки: аренда (ст. 26), сервитут (ст. 27). Как отмечает О. Бадулин, «такие объекты земельных отношений, как части земельных участков, реально существуют и в определенных случаях могут находиться в обороте, если они надлежащим образом в соответствии с действующими правовыми нормами выделены на планах земельных участков, частями которых они являются»1.

Этой точки зрения придерживается ряд ученых: А. П. Анисимов, А. И. Мелихов, В. В. Романова, Н. Т. Разгельдеев, Д. И. Попов, А. Семьянова, М. Пискунова2.

Судебная практика: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016): часть земельного участка является объектом земельных правоотношений в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ и соответственно объектом кадастрового учета, только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав3.

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.04.2009 по делу № А724569/2008 (рассматривается вопрос о договоре аренды части земельного участка).

Вторая. Часть земельного участка не рассматривается в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

1 Бадулин О. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2006. № 1. С. 93.

2 См., например, Анисимов А. П., Мелихов А. И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки: монография. Волгоград: Мастер, 2009; Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Отв. ред. А. Я. Рыженков. М.: Новый индекс, 2009.

3 При применении документа следует учитывать, что с 1 января 2017 г. Федеральным законом от 03.07.2016 № 361 ФЗ внесены существенные изменения в Федеральные законы от 24.07.2007 № 221 ФЗ и от 21.07.1997 № 122 ФЗ, с этого же срока действует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 ФЗ // СПС «КонсультантПлюс». 2017.

53

Глава 2. Земельный участок

Е. А. Грехова, Н. П. Лотникова, К. Г. Пандаков, К. И. Скловский, А. Е. Черноморец полагают, что «часть земельного участка в принципе не может выступать в качестве объекта правоотношения, поскольку в случае разделения земельного участка на две части (если он является делимым) каждой из них в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной «части» земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником «части участка» сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет…».1

Судебная практика. «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) — п. 9. предусматривает, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Следует отметить, что вышеуказанные позиции судебных инстанций были высказаны до вступления в силу Закона о регистрации недвижимости № 218 ФЗ. В соответствии с п. 11 ч. 5 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 34, ст. 44 вышеуказанного Закона часть земельного участка упоминается при рассмотрении вопроса об установлении обременений на земельный участок, например, сервитут, зон с особым режимом использования и др. Но при

1 Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Отв. ред. А. Я. Рыженков. Режим доступа: av-ue.ru/eb_main. php?d=pzu.htm.

54

2.3. Делимость и неделимость земельного участка. Часть земельного участка как объект недвижимого имущества

этом ст. 6 ЗК РФ и сегодня продолжает рассматривать часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта земельных правоотношений.

Такое положение действующего законодательства позволяет обосновано существовать обеим точкам зрения. Более объективной и оправданной, на мой взгляд, является вторая точка зрения, поскольку признание части земельного участка в качестве объекта земельных правоотношений лишь указывает на возможность установки особого режима пользования на часть земельного участка в целях обеспечения законных интересов третьих лиц, публичных образований, экологии и обеспечения безопасности земли как объекта природопользования, но при этом ни один законодательный акт не предусматривает возможность отчуждения части земельного участка именно как части, а не новообразованного земельного участка.

2.3.2. Образование земельных участков. Раздел и выдел земельных участков

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 141 ФЗ введена в действие глава Земельного кодекса РФ — 1.1 «Земельные участки».

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

Образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено ст. 11.3 ЗК РФ.

Общие требования к образуемым и измененным земельным участкам

(ст. 11.9 ЗК РФ): соответствие размеров земельных участков предельным (максимальным и минимальным) размерам; недопустимость пересечения границами земельных участков границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов; недопустимость образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, вклиниванию, вкрапыванию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости; недопустимость раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; недопустимость образования земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

55

Глава 2. Земельный участок

Кроме этого, согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Следует учитывать и положения п. 4 ст. 41 ГрК РФ, согласно которым в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом.

Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Особенности образования земельных участков при разделе земельных участков или выделе земельных участков (ст. 11.4 и ст. 11.5 ЗК РФ):

•пункт 1 ст. 11.4 ЗК РФ → при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 настоящей статьи, и в случаях, предусмотренных другими федеральными законами;

•пункт 1 ст. 11.5 ЗК РФ → выдел земельного участка осуществляет-

ся в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется

визмененных границах (измененный земельный участок).

Опоследствиях выдела земельного участка: у выделившегося участника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

56

2.3. Делимость и неделимость земельного участка. Часть земельного участка как объект недвижимого имущества

Указанный участник утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок, а другие собственники сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).

При рассмотрении споров, связанных с разделом (выделом) земельных участков, в круг юридически значимых обстоятельств входят: вид права на земельный участок; делимость; размер; стоимость земельного участка; число совладельцев; застроенность земельного участка; ряд других условий. Эти вопросы отчасти были рассмотрены в предыдущих разделах настоящей лекции1.

Разрешая требование о разделе земельного участка, необходимо исходить из размера долей совладельцев в праве общей собственности (при добровольном разделе стороны вправе не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок).

Критерий неделимости вещей — выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

Ущерб материальный — невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании (п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6 и ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.).

Если земельный участок застроен, то раздел такого земельного участка затрагивает судьбу расположенных на нем построек, поэтому требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним.

Если строение невозможно разделить в натуре, то не могут быть удовлетворены исковые требования в целом, то есть о разделе дома

1 См. подробнее: Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы / Волконитин А. С., Дубовик О. Л., Железнов Д. С. и др.; отв. ред. Г. А. Мисник. М.: Статут, 2015; Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) /

Боголюбов С. А., Бутовецкий А. И., Ковалева Е. Л. и др.; под ред. С. А. Боголюбова. 2 е изд., перераб. и дополн. М.: Проспект, 2017; Стародумова С. Ю. Образование земельного участка как объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2.

57

Глава 2. Земельный участок

и земельного участка. В то же время такой отказ не исключает возможности определения порядка пользования земельным участком.

Однако суды не всегда учитывают изложенные положения действующего законодательства.

Судебная практика. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.05.2016 № 16 КГ16–18.

Требование: О выделе имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности.

Обстоятельства: Истице по основному иску на праве собственности принадлежит доля жилого дома и земельного участка, собственником доли указанного имущества являлось третье лицо, наследником к имуществу которого является ответчик.

Встречное требование: О выделе имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности.

Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как образуемый земельный участок, выделенный в собственность ответчику по основному иску из исходного земельного участка, не соответствует требованиям «Городского положения об установлении норм предоставления земельных участков на территории городского округа — город Волжский» от 29.06.2011 № 164 ВГД.

Вывод

Порядок деления (объединения) земельных участков определяется нормами действующего законодательства; обязательное наличие согласия, в том числе и инициативы деления (объединения) земельного участка, принадлежит его собственнику или иному законному владельцу, исключения из этого правила должны быть предусмотрены в действующем федеральном законодательстве, например, Федеральный закон от 29.07.2017 № 280 ФЗ.

2.4. Земельная доля

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий

(до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), — доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, приходящаяся на одного собственника часть сельхозугодий, переданных в общую долевую собственность коллектива собственников земельного массива (ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

58

2.4. Земельная доля

Следует отметить, что, во-первых, земельная доля является особым объектом гражданских прав, который имеет период предоставления до 24 января 2003 года, во вторых, касается строго определенного круга лиц, а именно коллектива собственников земельного массива.

Всвязи с этим Верховный Суд РФ, рассматривая споры, связанные

сземельными долями, предлагает свое уточненное определение земельной доли.

Земельная доля — это доля в праве общей собственности на любые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного использования, кроме садовых, огородных, дачных земельных участков, участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, независимо от произведенного в силу приватизации выдела земельного массива из первоначальных земель сельскохозяйственного предприятия.

Коллектив собственников — работники сельхозпредприятия, которые на момент бесплатной передачи земельного массива от государства в общую долевую собственность имеют право на получение доли.

Право на бесплатное получение земельной доли в собственность имеют: постоянные работники хозяйства (в т. ч. уволенные по сокращению численности после 1 января 1992 г.); пенсионеры хозяйства, проживающие на его территории; работники объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства; временно отсутствующие работники сельскохозяйственного предприятия, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случае их возвращения); наследники умершего обладателя права на земельную долю.

Право на земельную долю возникает с момента выхода распоряжения (главы районной администрации) о передаче земли в общую долевую собственность и удостоверяется государственным свидетельством на право собственности на землю. В свидетельстве указана характеристика доли — всего, в т. ч. пашни в га, оценка качества в балло-гектарах.

59

Глава 2. Земельный участок

Собственник земельной доли должен распорядиться ею одним из допустимых законом способов: получить в счет доли участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, организации другого сельскохозяйственного предприятия, расширения участка для личного подсобного хозяйства, сдачи в аренду, продажи, залога; передать в аренду; подарить; продать; внести долю или право пользования ею в уставный капитал, паевой фонд предприятия; передать долю физическому или юридическому лицу на условиях договора ренты или пожизненного содержания; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве.

Передача земельной доли от собственника другим лицам оформляется специальным договором. В свидетельстве на земельную долю делается отметка о договоре.

Если собственник доли передал ее в аренду, внес право пользования в уставный капитал (паевой фонд), то он может передать долю по наследству.

Массовая передача земель от государства в общую долевую собственность коллективов сельскохозяйственных предприятий в РФ была осуществлена в первой половине 90 х гг. Массовая выдача свидетельств на право собственности долей осуществлялась в 1996–1997 гг.

Основные вопросы, связанные с земельной долей, возникают при попытке распорядиться своими долями в ранее учтенном земельном участке, находящемся в коллективной собственности.

Для распоряжения земельной долей необходимо внести соответствующие изменения в кадастр недвижимого имущества в части снятия соответствующего земельного участка с государственного кадастрового учета.

Обращаясь в Росреестр, собственники получают отказ в связи

сотсутствием законодательного регулирования процедуры снятия

сгосударственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков.

Обжалование отказа Росреестра и другие попытки снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков в судебном порядке также не приносят успешных результатов: суды общей юрисдикции (Определение Пермского краевого суда от 28 марта 2012 г. по делу № 33–2258) и арбитражные суды (Постановление ФАС Севе- ро-Кавказского округа от 24 сентября 2013 г. по делу № А32-4813/2013, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 16 августа

60